Fondi dalle operazioni (FFO)

Che cos’è Funds From Operations (FFO)?

Funds from operations (FFO) si riferisce al dato utilizzato dai fondi di investimento immobiliare ( REIT ) per definire il flusso di cassa delle loro operazioni. Le società immobiliari utilizzano l’FFO come misura della performance operativa.

L’FFO viene calcolato sommando l’ ammortamento, l’ ammortamento e le perdite sulle vendite di attività agli utili e quindi sottraendo eventuali guadagni sulle vendite di attività e qualsiasi reddito da interessi. A volte è quotato per azione. Il rapporto FFO per azione dovrebbe essere utilizzato al posto dell’utile per azione ( EPS ) quando si valutano i REIT e altri fondi comuni di investimento simili.

Punti chiave

• Funds from operations (FFO) si riferisce al dato utilizzato dai fondi di investimento immobiliare (REIT) per definire il flusso di cassa delle loro operazioni.
• Le società immobiliari utilizzano l’FFO come misura della performance operativa.
• FFO esclude flussi di cassa una tantum come il reddito dalla vendita di un’attività; include invece solo i proventi da attività imprenditoriali.

Formula e calcolo dei fondi dalle operazioni

Di seguito è riportata la formula per il calcolo dei fondi dalle operazioni (FFO).

La formula per FFO è:

FFO = (Reddito netto + Deprezzamento + Ammortamento + Perdite sulle vendite di proprietà) – Guadagni sulle vendite di proprietà – Reddito da interessi

Di seguito sono riportati i passaggi per calcolare l’FFO:

Tutti i componenti del calcolo FFO sono elencati nel conto economico di un REIT.

1. Ottieni la cifra dell’utile netto, che è l’utile dell’azienda e si trova in fondo al conto economico.
2. Gli ammortamenti sono le parti spesate dei beni materiali (fisici) e immateriali di una società per il periodo. Il deprezzamento e l’ammortamento sono solo misure contabili per aiutare le aziende a ripartire i costi dei loro beni. Gli importi spesi alla fine riducono l’utile netto del periodo contabile. Di conseguenza, l’ammortamento e l’ammortamento vengono aggiunti all’utile netto per determinare la liquidità o le entrate effettive in entrata dalle operazioni del REIT.
3. Aggiungere eventuali perdite sulla vendita di proprietà aziendali, se presenti. Questo generalmente include beni a lungo termine come immobili, impianti e macchinari. Queste perdite sono considerate una tantum e non ricorrenti, pertanto non fanno parte delle normali operazioni e non dovrebbero essere incluse nel calcolo dell’FFO.
4. Sottrarre eventuali guadagni o entrate guadagnate dalla vendita di proprietà dalla cifra totale di reddito netto, deprezzamento e ammortamento per ottenere i fondi dalle operazioni per il periodo.
5. Sottrai l’eventuale reddito da interessi guadagnato dall’azienda. Il reddito da interessi generalmente non è una parte normale delle normali operazioni di un’azienda e pertanto non dovrebbe essere incluso nel calcolo dell’FFO.

Se, ad esempio, un REIT avesse un deprezzamento di $ 20.000, guadagni sulle vendite di proprietà di $ 40.000 e un utile netto di $ 100.000, il suo FFO sarebbe $ 80.000.

Nella maggior parte delle situazioni, un investitore non avrebbe bisogno di calcolare l’FFO di un REIT poiché tutti i REIT sono tenuti a mostrare i propri calcoli FFO sul proprio bilancio pubblico. La cifra FFO è generalmente indicata nelle note a piè di pagina per il conto economico.

Cosa possono dirti i fondi delle operazioni

FFO è una misura della liquidità generata da un REIT; le società immobiliari utilizzano l’FFO come benchmark della performance operativa. La National Association of Real Estate Investment Trusts ( NAREIT ) ha inizialmente introdotto questa cifra, che è una misura non GAAP.

FFO non deve essere confuso con il flusso di cassa delle operazioni di un REIT, che è riportato nel rendiconto dei flussi di cassa (CFS). Invece, FFO misura l’importo netto di liquidità ed equivalenti che fluisce in un’impresa da attività commerciali regolari e in corso. FFO non dovrebbe essere visto come un’alternativa al flusso di cassa o come una misura della liquidità.

Ad esempio, il flusso di cassa di una società tipica sarebbe influenzato dal denaro guadagnato dalla vendita di un’attività, ma FFO esclude tali guadagni. Inoltre, una tipica azienda mostrerebbe un flusso di cassa in entrata sul proprio CFS se la società ricevesse i proventi del prestito da una banca. Tuttavia, FFO non include tali flussi di cassa in entrata, ma è solo una misura del reddito derivante dalle attività commerciali.

Perché l’FFO è una buona misura delle prestazioni REIT

FFO compensa i metodi di contabilità dei costi che possono comunicare in modo impreciso le prestazioni reali di un REIT. La contabilità GAAP richiede che tutti i REIT ammortizzino le proprietà degli investimenti nel tempo utilizzando uno dei metodi di ammortamento standard. Tuttavia, molti investimenti immobiliari aumentano effettivamente di valore nel tempo, rendendo l’ammortamento impreciso nella descrizione del valore di un REIT. L’ammortamento e l’ammortamento devono essere aggiunti all’utile netto per riconciliare questo problema.

FFO sottrae anche eventuali guadagni sulle vendite di proprietà perché questi tipi di vendite sono considerati non ricorrenti. I REIT devono pagare il 90% di tutto il reddito imponibile sotto forma di dividendi, che sono pagamenti in contanti agli investitori. Gli utili sulla vendita di proprietà non si aggiungono al reddito imponibile di un REIT e pertanto non dovrebbero essere inclusi nella misurazione del valore e della performance.

Come accennato, l’FFO per azione a volte è fornito dalle aziende come supplemento al loro EPS. L’utile per azione è l’utile netto di una società diviso per le quote di partecipazione in circolazione. EPS e FFO per azione forniscono una misura di quanto reddito viene generato su base per azione.

Queste misure aiutano anche gli investitori a determinare se il denaro viene utilizzato in modo efficace dalla direzione. Inoltre, molti analisti e investitori valutano il rapporto prezzo-FFO di un REIT come supplemento al rapporto prezzo-utili, che è il prezzo delle azioni diviso per l’EPS. Nel caso di un REIT, il prezzo di mercato del REIT sarebbe diviso per il suo FFO per azione.

Fondi rettificati dalle operazioni

Sempre più spesso, gli analisti immobiliari  calcolano anche i fondi rettificati dalle operazioni ( AFFO ) di un REIT. Questo calcolo prende l’FFO di un REIT e sottrae qualsiasi spesa ricorrente che viene capitalizzata e quindi ammortizzata, così come qualsiasi lineare degli affitti. Queste spese in conto capitale ricorrenti possono includere spese di manutenzione come progetti di verniciatura o sostituzioni di tetti. AFFO ha guadagnato terreno come stima più accurata del potenziale di guadagno di un REIT.

La misura AFFO è stata sviluppata per fornire una migliore misura della capacità di pagamento di dividendi o di cassa generata da un REIT. Oltre ad AFFO, questa misura alternativa è talvolta indicata come fondi disponibili per la distribuzione o contanti disponibili per la distribuzione.

Esempio di come utilizzare i fondi dalle operazioni

Il famoso centro commerciale REIT Simon Property Group ha riportato fondi da operazioni sul suo conto economico 2017 di $ 4 miliardi, in crescita del 6% rispetto al 2016. L’utile netto dell’azienda, nel frattempo, è stato pari a $ 2,2 miliardi.

Per arrivare a FFO, l’azienda ha aggiunto un deprezzamento e un ammortamento di circa $ 1,8 miliardi e ulteriormente rettificato per altre cifre minori, inclusa una riduzione di $ 5,3 milioni per il pagamento di distribuzioni e dividendi preferiti e una parte di interessi non controllanti di deprezzamento e ammortamento che ne è derivato in un’ulteriore riduzione di 17,1 milioni di dollari. Simon ha inoltre riportato una cifra di FFO per azione diluita di $ 11,21, rispetto a una cifra di EPS diluita di $ 6,24.