Tasso di rendimento della gestione finanziaria – Definizione FMRR
Che cos’è il tasso di rendimento della gestione finanziaria – FMRR?
Il tasso di rendimento della gestione finanziaria (FMRR) è una metrica utilizzata per valutare la performance di un investimento immobiliare e appartiene a un fondo di investimento immobiliare (REIT). I REIT sono azioni offerte al pubblico da una società immobiliare o un trust che detiene un portafoglio di proprietà produttive di reddito e / o mutui.
Il FMRR è simile al tasso di rendimento interno e tiene conto della durata e del rischio dell’investimento. L’FMRR specifica i flussi di cassa (afflussi e deflussi) a due tassi distinti noti come tasso di sicurezza e tasso di reinvestimento.
Spiegazione del tasso di rendimento della gestione finanziaria
Poiché il calcolo del tasso di rendimento della gestione finanziaria è così complesso, molti professionisti e investitori immobiliari scelgono di utilizzare altre metriche per l’analisi immobiliare. Il vantaggio dell’utilizzo di FMRR è che consente agli investitori di confrontare le opportunità di investimento alla pari tra loro.
Sebbene il tasso interno di rendimento (IRR) sia stato a lungo una misura standard del rendimento all’interno del lessico finanziario, uno svantaggio principale è l’incapacità del valore di tenere conto del tempo o di un periodo di detenzione. In quanto tale, è un debole indicatore di liquidità, che svolge un ruolo sostanziale nel determinare il livello di rischio complessivo di un dato titolo o veicolo di investimento. Ad esempio, quando si utilizza solo l’IRR, due fondi possono sembrare uguali in base ai loro tassi di rendimento, ma uno potrebbe impiegare il doppio dell’altro per tornare semplicemente a un importo di investimento principale originale. Molti analisti integreranno le misure di rendimento IRR o MIRR con il periodo di rimborso per valutare il tempo necessario per recuperare una somma di investimento principale.
Il tasso di rendimento interno modificato migliora rispetto al valore del tasso di rendimento interno standard aggiustando le differenze nei tassi di reinvestimento ipotizzati degli esborsi di cassa iniziali e dei flussi di cassa successivi in entrata. FMRR fa un ulteriore passo avanti specificando i deflussi di cassa e gli afflussi di cassa a due diversi tassi noti come “tasso sicuro” e “tasso di reinvestimento”. FMRR fa anche un’ipotesi aggiuntiva non inclusa con IRR e MIRR che i flussi di cassa positivi che si verificano immediatamente prima dei flussi di cassa negativi saranno utilizzati per coprire quel flusso di cassa negativo.
- I tassi sicuri presumono che i fondi richiesti per coprire i flussi di cassa negativi guadagnino interessi a un tasso facilmente raggiungibile e possano essere ritirati quando necessario in un momento (ad esempio, da un giorno del conto di deposito). In questo caso, un tasso è “sicuro” perché i fondi sono altamente liquidi e disponibili in modo sicuro con un rischio minimo quando necessario.
- I tassi di reinvestimento includono un tasso da ricevere quando flussi di cassa positivi vengono reinvestiti in un investimento simile a medio o lungo termine con rischio comparabile. Il tasso di reinvestimento è superiore al tasso di sicurezza perché non è liquido (vale a dire, riguarda un altro investimento) e quindi richiede un tasso di sconto a rischio più elevato.
Punti chiave
- Il tasso di rendimento della gestione finanziaria (FMRR) è una metrica utilizzata per valutare la performance di un investimento immobiliare e riguarda i REIT.
- L’FMRR si basa su una formulazione IRR modificata che impiega un tasso di rendimento sicuro e un tasso di rendimento di reinvestimento.
- Poiché il calcolo del tasso di rendimento della gestione finanziaria è così complesso, molti professionisti e investitori immobiliari scelgono di utilizzare altre metriche per l’analisi immobiliare.
Calcolo FMRR
Poiché FMRR è un tasso di rendimento interno modificato, non esiste un modo formulato per calcolarlo, piuttosto deve essere calcolato da iterazioni di tentativi ed errori, reso facile dal software del computer. Prima di utilizzare tale software, è necessario intraprendere alcuni passaggi importanti per determinare un tasso di sicurezza e un tasso di reinvestimento (superiore al tasso di sicurezza) da applicare a tutti i flussi di cassa futuri nel corso di uno specifico periodo di detenzione.
- Elimina tutti i flussi di cassa negativi futuri osservando i flussi di cassa positivi dell’anno precedente quando possibile. I deflussi vengono invece scontati al tasso di rendimento sicuro e sottratti da eventuali flussi di cassa positivi.
- Scontare anche tutti gli altri deflussi di cassa che potrebbero non essere stati applicati al passaggio uno al presente al tasso sicuro.
- Componga fino alla fine del periodo di detenzione i rimanenti flussi di cassa positivi al tasso di reinvestimento. Questi verranno quindi aggiunti ai flussi di cassa previsti previsti da una vendita alla fine del periodo di detenzione dell’investimento.
- Calcola l’IRR.
Il risultato di questi passaggi è il tasso di rendimento della gestione finanziaria.