I prestiti FHA hanno sanzioni per il pagamento anticipato?
I prestiti FHA erano progettati per mutuatari a reddito basso e moderato. Richiedono acconti minimi e punteggi di credito inferiori a quelli richiesti da molti prestiti convenzionali.
A differenza dei mutui subprime emessi da alcuni istituti di credito commerciali convenzionali, i prestiti della Federal Housing Administration ( FHA ) non prevedono sanzioni per il pagamento anticipato. Le norme che disciplinano i prestiti FHA stabiliscono che questi mutui non possono contenere commissioni non necessarie, come una clausola di scadenza o una penale per il pagamento anticipato, che possono causare difficoltà finanziarie ai mutuatari.
Punti chiave
- Alcuni mutui ipotecari tradizionali comportano una penale di pagamento anticipato che viene valutata se i mutuatari rimborsano i prestiti troppo rapidamente o aggiungono ulteriori pagamenti del capitale.
- Queste sanzioni proteggono i creditori e gli investitori in titoli garantiti da ipoteca dal rischio di rimborso anticipato. Di conseguenza, molti prestiti subprime hanno una tale sanzione.
- I prestiti FHA, che sono mutui garantiti dal governo federale progettati per mutuatari a reddito basso e moderato, non prevedono sanzioni per il pagamento anticipato.
- Ci sono anche costi indiretti potenzialmente associati al pagamento anticipato dei prestiti, tra cui perdita di detrazioni fiscali, minore liquidità e opportunità mancate di investire in azioni.
Che cos’è una penale per pagamento anticipato?
Una penale per il rimborso anticipato è specificata in una clausola di un contratto di mutuo in cui si afferma che una penalità verrà applicata se il mutuatario ripaga in modo significativo o ripaga il mutuo prima della scadenza, di solito entro i primi cinque anni dall’impegno del prestito. La sanzione a volte si basa su una percentuale del saldo del mutuo residuo. Può anche interessare un certo numero di mesi.
Le penali per il rimborso anticipato proteggono il creditore dalla perdita finanziaria degli interessi attivi anticipati che altrimenti sarebbero stati pagati. Riducono inoltre il rischio di rimborso anticipato quando si investe in titoli garantiti da ipoteca.
Come vengono calcolati gli interessi ipotecari in caso di pagamento anticipato
Per tutti i prestiti FHA chiusi prima del 21 gennaio 2015, mentre non sono tenuti a pagare costi aggiuntivi in caso di pagamento il prestito FHA presto, non si è ancora responsabile per l’intero interessi a partire dalla prossima rata data di scadenza. Ad esempio, si supponga che la data di scadenza del pagamento mensile del prestito FHA sia il quinto di ogni mese. Se hai effettuato il pagamento mensile entro il primo del mese, sei comunque responsabile degli interessi fino al quinto.
Anche se hai pagato l’intero saldo del mutuo, sei comunque responsabile degli interessi fino alla data di scadenza del pagamento.
Questo addebito per interessi post-pagamento non era tecnicamente una penalità per pagamento anticipato, ma molti proprietari di case pensavano che lo fosse. Nel 2012, i titolari di prestiti FHA hanno pagato circa 449 milioni di dollari in spese di interessi post-pagamento. Per ridurre l’onere per i proprietari di case, la FHA ha rivisto le sue politiche per eliminare gli interessi post-pagamento per i prestiti FHA chiusi il 21 gennaio 2015 o dopo. In base a queste politiche, i prestatori di prestiti FHA qualificati devono calcolare gli interessi mensili utilizzando l’ipoteca non pagata effettiva saldo alla data di ricezione del pagamento anticipato.
Gli emittenti di prestiti FHA possono addebitare gli interessi solo fino alla data di pagamento del mutuo.
Altri costi di pagamento anticipato
Sebbene non ci siano sanzioni dirette per il rimborso anticipato dei prestiti FHA, ci sono costi indiretti. A prima vista, sembra che perdere la detrazione standard così tanto che molti contribuenti non elencano più le detrazioni. Ciò significa che molti mutuatari con mutui non stanno utilizzando la detrazione fiscale sugli interessi ipotecari in primo luogo.
Più sottilmente, il pagamento anticipato dei prestiti FHA fa sì che i mutuatari perdano liquidità. I proprietari di case che investono denaro extra nei loro prestiti FHA avranno problemi a riaverlo se ne avranno bisogno in seguito. Una linea di credito di equità domestica ( i requisiti di punteggio di credito per gli HELOC, come hanno fatto durante la crisi del coronavirus.
Assicurati di avere riserve di liquidità sufficienti prima di pagare anticipatamente un prestito FHA. Avere abbastanza soldi per coprire le spese per alcuni mesi o anche un anno è generalmente una buona idea.
Infine, esiste anche un costo opportunità per il pagamento anticipato di un prestito FHA. Pagando il prestito, i proprietari di abitazione perdono i soldi che avrebbero potuto guadagnare investendo in altri beni.
L’interesse sui mutui per la casa è solitamente inferiore al rendimento previsto a lungo termine di azioni, immobili e molte altre attività. In particolare, gli ETF REIT (Real Estate Investment Trust Exchange Traded Fund ) offrono agli investitori un modo semplice per sfruttare appieno i rendimenti immobiliari. Inoltre, i proprietari di case possono vendere rapidamente gli ETF REIT quando hanno bisogno di contanti. Tuttavia, è probabile che i prezzi degli ETF REIT siano inferiori durante una recessione economica.