Clausole di emergenza nei contratti di acquisto domestico

Una clausola di emergenza definisce una condizione o azione che deve essere soddisfatta affinché un contratto immobiliare diventi vincolante. Una contingenza diventa parte di un contratto di vendita vincolante quando entrambe le parti, l’acquirente e il venditore, accettano i termini e firmano il contratto. Di conseguenza, è importante capire in cosa ti stai imbattendo se una clausola di emergenza è inclusa nel tuo contratto immobiliare. Qui introduciamo clausole di emergenza ampiamente utilizzate nei contratti di acquisto di case e come possono avvantaggiare sia gli acquirenti che i venditori.

Punti chiave

• Una clausola di emergenza definisce una condizione o azione che deve essere soddisfatta affinché un contratto immobiliare diventi vincolante.
• Una contingenza di valutazione protegge l’acquirente e viene utilizzata per garantire che una proprietà sia valutata a un importo minimo specificato.
• Una contingenza di finanziamento (o una “contingenza di mutuo”) dà all’acquirente il tempo di ottenere il finanziamento per l’acquisto della proprietà.
• Un’ispezione o un’eventualità di due diligence conferiscono all’acquirente il diritto di far ispezionare la casa entro un determinato periodo di tempo.

Contratti immobiliari

Una transazione immobiliare in genere inizia con un’offerta: un acquirente presenta un’offerta di acquisto a un venditore, che può accettare o rifiutare la proposta. Spesso, il venditore contrasta l’offerta e le trattative vanno avanti e indietro fino a quando entrambe le parti non raggiungono un accordo. Se una delle parti non accetta i termini, l’offerta diventa nulla e l’acquirente e il venditore si separano senza ulteriori obblighi. Se entrambe le parti accettano i termini dell’offerta, tuttavia, l’acquirente effettua un deposito in denaro reale, una somma pagata come prova di buona fede, normalmente pari all’1% o al 2% del prezzo di vendita. I fondi sono detenuti da una società di deposito a garanzia mentre inizia il processo di chiusura.

A volte una clausola di emergenza è allegata a un’offerta di acquisto di beni immobili e inclusa nel contratto immobiliare. In sostanza, una clausola di emergenza conferisce alle parti il ​​diritto di recedere dal contratto in determinate circostanze che devono essere negoziate tra l’acquirente e il venditore. Le contingenze possono includere dettagli come il periodo di tempo (ad esempio “L’acquirente ha 14 giorni per ispezionare la proprietà”) e termini specifici (ad esempio “L’acquirente ha 21 giorni per garantire un prestito convenzionale di 30 anni per l’80% del prezzo di acquisto a un tasso di interesse non superiore al 4,5% ”). Qualsiasi clausola di emergenza dovrebbe essere chiaramente indicata in modo che tutte le parti comprendano i termini.

Se le condizioni della clausola di emergenza non sono soddisfatte, il contratto diventa nullo e una parte (il più delle volte l’acquirente) può ritirarsi senza conseguenze legali. Al contrario, se le condizioni sono soddisfatte, il contratto è legalmente applicabile e una parte sarebbe inadempiente se decidesse di ritirarsi. Le conseguenze variano, dalla confisca di denaro serio alle azioni legali. Ad esempio, se un acquirente si ritira e il venditore non è in grado di trovare un altro acquirente, il venditore può citare in giudizio per prestazioni specifiche, costringendo l’acquirente ad acquistare la casa.

Tipi di clausole di emergenza

Le clausole di emergenza possono essere scritte per quasi ogni esigenza o preoccupazione. Ecco gli imprevisti più comuni inclusi nei contratti di acquisto della casa di oggi.

Contingenza di valutazione

Una contingenza di valutazione protegge l’acquirente e viene utilizzata per garantire che una proprietà sia valutata a un importo minimo specificato. Se la proprietà non valuta almeno l’importo specificato, il contratto può essere risolto e, in molti casi, la caparra viene rimborsata all’acquirente.

Una contingenza di valutazione può includere termini che consentono all’acquirente di procedere con l’acquisto anche se la valutazione è inferiore all’importo specificato, in genere entro un certo numero di giorni dopo che l’acquirente riceve l’avviso di stima del valore. Il venditore potrebbe avere l’opportunità di abbassare il prezzo all’importo di stima. La contingenza specifica una data di rilascio entro la quale l’acquirente deve notificare al venditore eventuali problemi con la valutazione. In caso contrario, la contingenza sarà considerata soddisfatta e l’acquirente non sarà in grado di ritirarsi dalla transazione.

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Una clausola di emergenza in un affare immobiliare conferisce alle parti il ​​diritto di recedere dal contratto in circostanze specifiche che vengono negoziate tra l’acquirente e il venditore.

Contingenza di finanziamento

Una contingenza di finanziamento (chiamata anche ” emergenza ipotecaria “) dà all’acquirente il tempo di richiedere e ottenere finanziamenti per l’acquisto della proprietà. Ciò fornisce una protezione importante per l’acquirente, che può recedere dal contratto e reclamare il proprio denaro nel caso in cui non sia in grado di ottenere un finanziamento da una banca, un intermediario ipotecario o un altro tipo di prestito.

Una contingenza finanziaria indicherà un determinato numero di giorni che l’acquirente ha a disposizione per ottenere il finanziamento. L’acquirente ha tempo fino a tale data per risolvere il contratto (o richiedere una proroga che deve essere concordata per iscritto dal venditore). In caso contrario, l’acquirente rinuncia automaticamente alla contingenza e diventa obbligato ad acquistare la proprietà, anche se un prestito non è garantito.

Contingenza di vendita domestica

Sebbene nella maggior parte dei casi sia più facile vendere prima di acquistare un’altra proprietà, i tempi e il finanziamento non sempre funzionano in questo modo. Una contingenza di vendita di una casa concede all’acquirente un determinato periodo di tempo per vendere e sistemare la propria casa esistente al fine di finanziare quella nuova. Questo tipo di contingenza protegge gli acquirenti perché, se una casa esistente non viene venduta almeno al prezzo richiesto, l’acquirente può recedere dal contratto senza conseguenze legali.

Gli imprevisti di vendita di case possono essere difficili per il venditore, che potrebbe essere costretto a rinunciare a un’altra offerta in attesa dell’esito dell’imprevisto. Il venditore si riserva il diritto di recedere dal contratto se l’abitazione dell’acquirente non viene venduta entro il numero di giorni specificato.

Contingenza dell’ispezione

Un contingency di ispezione (chiamato anche “contingency di due diligence”) conferisce all’acquirente il diritto di far ispezionare la casa entro un periodo di tempo specificato, ad esempio da cinque a sette giorni. Protegge l’acquirente, che può annullare il contratto o negoziare riparazioni sulla base dei risultati di un ispettore domestico professionista. Un ispettore esamina l’interno e l’esterno della proprietà, comprese le condizioni degli elementi elettrici, di finitura, idraulici, strutturali e di ventilazione. L’ispettore fornisce all’acquirente un rapporto dettagliato di eventuali problemi rilevati durante l’ispezione. A seconda dei termini esatti della contingenza di ispezione, l’acquirente può:

• Approva il rapporto e l’affare va avanti
• Disapprova il rapporto, ritira il contratto e fatti restituire il denaro più importante
• Richiedi tempo per ulteriori ispezioni se qualcosa necessita di una seconda occhiata
• Richiedere una riparazione o una concessione (se il venditore è d’accordo, l’affare va avanti; se il venditore rifiuta, l’acquirente può ritirarsi dall’affare e ottenere la restituzione del denaro pagato)

Talvolta, in aggiunta alla contingenza di ispezione, viene inclusa una contingenza relativa al costo della riparazione. Specifica un importo massimo in dollari per le riparazioni necessarie. Se l’ ispezione domestica indica che le riparazioni costeranno più di questo importo in dollari, l’acquirente può decidere di rescindere il contratto. In molti casi, la contingenza del costo della riparazione si basa su una certa percentuale del prezzo di vendita, come l’1% o il 2%.

Clausola di kick-out

La clausola kick-out è una contingenza aggiunta dai venditori per fornire una misura di protezione contro una contingenza di vendita di una casa. Mentre il venditore accetta una contingenza di vendita della casa, può aggiungere una clausola di esclusione che afferma che il venditore può continuare a commercializzare la proprietà. Se un altro acquirente qualificato interviene, il venditore concede all’acquirente corrente un periodo di tempo specificato (ad esempio 72 ore) per rimuovere la contingenza di vendita della casa e mantenere in vita il contratto. In caso contrario, il venditore può recedere dal contratto e vendere al nuovo acquirente.

La linea di fondo

Un contratto immobiliare è un accordo legalmente vincolante che definisce i ruoli e gli obblighi di ciascuna parte in una transazione immobiliare. Le impreviste sono clausole allegate e fanno parte del contratto. È importante leggere e comprendere il contratto, prestando attenzione a tutte le date e scadenze specificate. Poiché il tempo è essenziale, un giorno (e una scadenza non rispettata) può avere un effetto negativo e costoso sulla transazione immobiliare.

In alcuni stati, i professionisti del settore immobiliare sono autorizzati a preparare contratti ed eventuali modifiche, comprese le clausole di emergenza. In altri stati, tuttavia, questi documenti devono essere redatti da avvocati autorizzati. È importante seguire le leggi e i regolamenti del proprio stato. In generale, se lavori con un professionista immobiliare qualificato, sarà in grado di guidarti attraverso il processo e assicurarsi che i documenti siano preparati correttamente (da un avvocato se necessario). Se non stai lavorando con un agente o un broker, verifica con un avvocato se hai domande sui contratti immobiliari e sulle clausole di emergenza.