Calcolo della detrazione degli interessi ipotecari domestici (HMID)

La detrazione degli interessi sui mutui ipotecari (HMID) è una delle agevolazioni fiscali americane più apprezzate. Agenti immobiliari, proprietari di case, aspiranti proprietari di case e persino contabili fiscali ne pubblicizzano il valore. In verità, il mito è spesso migliore della realtà.

Punti chiave

• La deduzione degli interessi ipotecari sulla casa (HMID) consente di dettagliare i proprietari di abitazione di detrarre gli interessi ipotecari pagati fino a $ 750.000 del capitale del loro prestito.
• Il Tax Cuts and Jobs Act (TCJA) approvato nel 2017 ha ridotto il capitale massimo del mutuo ammissibile per gli interessi deducibili a $ 750.000 (da $ 1 milione) per i nuovi prestiti.
• Il TCJA ha anche quasi raddoppiato le detrazioni standard, rendendo superfluo per molti contribuenti la descrizione dettagliata.
• Di conseguenza, la maggior parte ha rinunciato completamente all’uso della detrazione fiscale sugli interessi ipotecari.

La maggior parte dei proprietari di case ora non ottiene nulla

Il capitale ipotecario massimo ammissibile per l’interesse deducibile a $ 750.000 (da $ 1 milione) per nuovi prestiti (il che significa che i proprietari di abitazione possono detrarre gli interessi pagati fino a $ 750.000 di debito ipotecario). Ma ha anche quasi raddoppiato le detrazioni standard, rendendo superfluo per molti contribuenti l’identificazione dettagliata.

Di conseguenza, la maggior parte ha rinunciato completamente all’uso della detrazione fiscale sugli interessi ipotecari. Per il primo anno successivo all’implementazione del TCJA, si stima che 135,2 milioni di contribuenti avrebbero optato per la detrazione standard.

In confronto, ci si aspettava che 20,4 milioni fossero dettagliati e, di questi, 16,46 milioni avrebbero richiesto la detrazione degli interessi ipotecari. Ci sono più di 80 milioni di mutui in essere negli Stati Uniti, il che suggerisce che la stragrande maggioranza dei proprietari di case non riceve alcun beneficio dalla detrazione degli interessi ipotecari.

La detrazione fiscale sugli interessi ipotecari è forse l’aspetto più frainteso della proprietà di una casa. Ha assunto uno status quasi mitico al punto che molti aspiranti proprietari di case vengono venduti sui benefici prima ancora di esaminare la matematica per determinare la loro idoneità. Alla base del mito ci sono due idee sbagliate principali: il primo è l’idea sbagliata che ogni proprietario di casa ottenga una detrazione fiscale. Il secondo è che ogni dollaro pagato in interessi ipotecari si traduce in una riduzione dollaro per dollaro dell’imposta sul reddito.

La deduzione degli interessi ipotecari adesso

Idea sbagliata 1: avrai una riduzione delle tasse

Nonostante l’hype, la stragrande maggioranza dei proprietari di case non riceve alcuna detrazione fiscale dalla detrazione fiscale degli interessi sui mutui. Tieni presente che per poter anche beneficiare della detrazione, i proprietari di abitazione devono elencare le detrazioni quando determinano la loro responsabilità fiscale sul reddito. Itemizing offre l’opportunità di tenere conto di spese specifiche, inclusi interessi ipotecari, tasse sulla proprietà e spese mediche parziali. Poiché l’interesse ipotecario è spesso la più grande di queste spese che un contribuente paga, la detrazione è spesso citata come incentivo finanziario per l’acquisto di una casa.

Ancora una volta, sebbene sia un’idea attraente in teoria, la realtà è che il passaggio del TCJA significa che le deduzioni dettagliate non hanno più senso per la maggior parte delle persone. Per i contribuenti single o sposati ma che presentano la dichiarazione separatamente, la detrazione standard è di $ 12.400 nel 2020 e di $ 12.550 nel 2021. Per i capifamiglia è di $ 18.650 nel 2020 e $ 18.800 nel 2021. Per le coppie sposate che dichiarano congiuntamente, la detrazione standard è di $ 24.800 in 2020 e $ 25.100 nel 2021.5

I contribuenti che non hanno detrazioni superiori agli importi di detrazione standard non avrebbero bisogno di dettagliare e, quindi, non trarrebbero alcun vantaggio fiscale dal pagamento degli interessi sui loro mutui.

Idea sbagliata 2: sarà una pesante detrazione

Anche per i proprietari di abitazione che specificano le loro tasse e si qualificano per la detrazione dell’imposta sugli interessi ipotecari, l’importo della detrazione è una semplice frazione credito d’imposta.

Non ottieni uno sgravio fiscale di $ 1 per ogni dollaro speso; ottieni centesimi sul dollaro. A differenza di un credito, che fornisce una riduzione dollaro per dollaro sugli importi fiscali effettivi dovuti, la detrazione degli interessi ipotecari riduce l’importo del reddito totale soggetto a tassazione in base alla fascia fiscale del contribuente.

Per un esempio semplificato, un contribuente che spende $ 12.000 in interessi ipotecari e paga le tasse con un’aliquota dell’imposta sul reddito individuale del 24% potrebbe escludere $ 12.000 dall’imposta sul reddito, con un risparmio di $ 2.880. In effetti, il proprietario della casa ha pagato $ 12.000 alla banca in interessi per ottenere meno di un quarto di tale importo escluso dalla tassazione.

Spendere $ 12.000 per ridurre la quantità di denaro che pagherai le tasse di $ 2.880 semplicemente non ha senso. Peggio ancora, una valutazione onesta dei risparmi effettivi dovrebbe escludere il valore della detrazione standard. La tabella seguente fornisce un confronto.

Utilizzando il nostro esempio di interessi ipotecari di $ 12.000, una coppia sposata nella fascia di imposta del 24% otterrebbe una detrazione standard di $ 25.100 nel 2021, che vale $ 6.024 in pagamenti ridotti. Se la coppia indicasse le proprie detrazioni nella Tabella A, la detrazione del mutuo sarebbe pari a $ 2.880. La coppia otterrebbe il valore di riduzione fiscale della detrazione standard anche se non ha un mutuo. La differenza tra i due – la detrazione fiscale ottenuta pagando $ 12.000 dollari reali alla banca in interessi ipotecari – sarebbe una perdita di $ 3.144. Prendere la detrazione standard sarebbe una linea d’azione di gran lunga più saggia che elencare solo per ricevere la detrazione fiscale sugli interessi ipotecari.

Anche i contribuenti in fasce fiscali più elevate non otterrebbero alcun vantaggio, a meno che non abbiano altre detrazioni di valore in dollari da dettagliare. Un contribuente che spende $ 12.000 in interessi ipotecari e paga le tasse con un’aliquota dell’imposta sul reddito individuale del 35% riceverebbe solo una detrazione fiscale di $ 4.200. È leggermente inferiore a quello che il contribuente riceverebbe dal prendere la detrazione standard. Il “beneficio” della detrazione degli interessi ipotecari è mostrato nella tabella sottostante.

Strutturato in questo modo, non sorprende che una detrazione fiscale probabilmente messa in atto per incoraggiare l’acquisto di una casa tenda ad essere utilizzata principalmente dalle famiglie a reddito più elevato. Dei 14,35 milioni di contribuenti nel 2019 che dovrebbero richiedere il beneficio nel 2019, 10,56 milioni sono in famiglie che guadagnano $ 100.000 all’anno o più.

Inoltre, esiste una limitazione sulla quantità di interessi ipotecari che possono essere detratti. Per il 2021, il limite è l’interesse ipotecario pagato sui primi $ 750.000 di indebitamento per una coppia sposata o $ 375.000 se single o sposati depositano separatamente. Esiste un limite leggermente più alto per l’indebitamento che è stato sostenuto prima del 16 dicembre 2017 ($ 1.000.000 per la dichiarazione congiunta per matrimonio e $ 500.000 se la dichiarazione per single o coniugi separatamente).

Un modo migliore

Invece di spendere grandi somme di denaro in interessi per poco in cambio, sarebbe molto meglio pagare in contanti per la tua nuova casa. Un acquisto in contanti ti farà risparmiare decine di migliaia di dollari perché non pagherai interessi.

Naturalmente, c’è sempre l’argomento che potresti guadagnare di più pagando gli interessi e investendo il resto dei tuoi soldi nel mercato azionario. Sembra un’ottima strategia quando il mercato sta salendo, ma i pronostici che danno quel consiglio non si vedono da nessuna parte quando il mercato azionario scende del 40%, i valori delle case diminuiscono del 40% e il loro consiglio di investimento lascia i proprietari di case a dover più sui loro mutui di quanto vale la casa.

Poiché non esistono investimenti in grado di garantire rendimenti migliori rispetto all’importo che risparmieresti evitando del tutto il pagamento degli interessi, la scelta prudente è chiara. Evita di effettuare pagamenti di interessi se puoi. Paga rapidamente la casa se non puoi.