Mutuo globale
Cos’è un mutuo globale?
Il termine mutuo globale si riferisce a un singolo mutuo che copre due o più immobili. L’immobile è tenuto insieme come garanzia del mutuo, ma i singoli pezzi dell’immobile possono essere venduti senza ritirare l’intero mutuo.
I mutui globali rendono più facile ottenere finanziamenti per più proprietà piuttosto che dover contrarre numerosi mutui.
Punti chiave
- Un mutuo globale è un singolo mutuo che copre due o più immobili.
- L’immobile è tenuto insieme come garanzia, ma i singoli immobili possono essere venduti senza ritirare l’intero mutuo.
- I mutui globali sono comunemente usati da sviluppatori, investitori immobiliari e flipper.
- Un vantaggio principale di un mutuo globale è che consente al mutuatario di avere più liquidità a portata di mano, ad esempio un proprietario di proprietà può risparmiare sui costi associati alla richiesta e alla chiusura di più mutui.
- Le insidie per i mutui globali includono costi medi più elevati rispetto a un mutuo tradizionale.
Comprensione dei mutui globali
Un mutuo globale è un’ottima alternativa che può essere utilizzata per finanziare l’acquisto di più proprietà, in particolare per sviluppatori, investitori immobiliari e flipper. I mutui globali, noti anche come prestiti globali, vengono generalmente stipulati per coprire i costi di acquisto e sviluppo di terreni che i mutuatari intendono suddividere in singoli lotti. In molti casi, i mutuatari acquisiscono proprietà all’interno di un grosso acquisto che intendono vendere in singole parti.
Ad esempio, i flipper possono cercare mutui globali come un modo per agire rapidamente e sfruttare le opportunità che vedono nel mercato. Se l’investitore identifica più proprietà che desidera acquistare, ristrutturare e rimettere sul mercato, un’ipoteca globale potrebbe offrire più margine di manovra per rendere più possibili tali azioni.
Le clausole di tale mutuo possono rendere possibile la rivendita degli immobili man mano che nuovi acquirenti si fanno avanti individualmente. A seconda dei termini dell’ipoteca generale, può essere necessario o meno rifinanziare il prestito quando vengono vendute proprietà separate.
Le aziende con più sedi che desiderano possedere e in cui operano possono anche cercare mutui globali. Ciò potrebbe applicarsi agli sviluppatori immobiliari che investono in proprietà commerciali o residenziali, come condomini o case multifamiliari.
La maggior parte dei mutui globali viene fornita con una clausola di rescissione. Questa clausola libera il mutuatario dalla parte del prestito già pagata. Pertanto, quando il mutuatario vende un immobile coperto dal prestito, può utilizzare questi fondi per acquistare un’altra proprietà.
Questo è comune per gli sviluppatori che sviluppano terreni e costruiscono e vendono nuove case. Una volta che le case sono state vendute al pubblico, gli sviluppatori possono utilizzare il denaro per acquistare nuovi appezzamenti di terreno piuttosto che ripagare il prestito.
I mutui generali sono dotati di clausole di uscita che consentono loro di vendere proprietà e utilizzare i fondi per acquistarne di nuovi piuttosto che estinguere il prestito.
Vantaggi e svantaggi di un mutuo globale
Vantaggi
Uno dei principali vantaggi di sottoscrivere un mutuo globale è che consente al mutuatario di avere più liquidità a portata di mano. Ad esempio, un proprietario di proprietà può risparmiare su vari costi associati alla richiesta e alla chiusura di più mutui. Il proprietario della proprietà dovrebbe pagare solo una serie di commissioni per il mutuo globale piuttosto che commissioni separate su ciascuna proprietà.
Il mutuo globale aggregato può anche trarre vantaggio da tassi di interesse migliori o semplicemente essere negoziato per offrire condizioni più favorevoli rispetto al dover pagare prestiti negoziati separatamente. Ciò potrebbe liberare più capitale se riduce l’entità dei pagamenti mensili, il che a sua volta potrebbe offrire loro più risorse per acquistare più proprietà.
Svantaggi
Ma ci sono anche delle insidie in questo tipo di finanziamento. Ad esempio, i costi tendono ad essere più alti di un mutuo tradizionale. Poiché l’importo del prestito può essere più alto, a causa del numero di proprietà coinvolte, il prestatore può richiedere un acconto più elevato per garantire il finanziamento.
Anche i termini del prestito tendono ad essere diversi dai mutui ipotecari tradizionali. I finanziatori possono richiedere al mutuatario di effettuare un pagamento in mongolfiera. Cioè, potrebbero dover estinguere l’intero prestito entro un certo periodo di tempo.
Se il proprietario utilizza per impostazione predefinita una proprietà, l’impatto potrebbe non riguardare solo quella singola proprietà. Può infatti innescare una situazione che consenta all’istituto di credito di chiedere il controllo di tutto l’insieme degli immobili coperti dal mutuo.