Alloggi a prezzi accessibili: investire a scopo di lucro

Gli investitori immobiliari di successo sono più che semplici proprietari. Sono anche dirigenti aziendali esperti. Gli investitori immobiliari operano in modo molto simile ai gestori di portafoglio e ai gestori aziendali che si concentrano sulla massimizzazione dei profitti creando valore per i clienti.

Un investimento in alloggi a prezzi accessibili può essere sia un’attività commerciale che una strategia di investimento.

Punti chiave

• Gli alloggi a prezzi accessibili sono inclusi nei portafogli di molti investitori immobiliari in gran parte a causa dei crediti d’imposta governativi associati.
• Gli investitori immobiliari interessati ad alloggi a prezzi accessibili dovrebbero garantire che tale investimento sia redditizio e commerciabile nella loro zona.
• Gli investitori dovrebbero calcolare i costi relativi all’acquisto, alla ristrutturazione e al mantenimento di alloggi a prezzi accessibili per determinare se si tratta di una proposta di investimento fattibile.
• Idealmente, un investitore avrà le migliori proprietà in aree desiderabili a buoni prezzi per garantire una domanda e una redditività adeguate.

Capire alloggi a prezzi accessibili

Lo scopo degli alloggi a prezzi accessibili è fornire alloggi a quei membri della società con un reddito limitato. I proprietari di immobili ricevono crediti d’imposta se usano una percentuale della loro proprietà come alloggi a prezzi accessibili (ad esempio, un dato numero di unità in affitto in un edificio). Gli affittuari ricevono anche assistenza dal governo per pagare l’affitto ogni mese. Quattro gruppi di persone hanno tipicamente bisogno di alloggi a prezzi accessibili.

Anziani e persone con disabilità

Le persone di età pari o superiore a 65 anni e quelle con disabilità rappresentano una percentuale significativa della popolazione degli Stati Uniti. Gli studi dimostrano che questi numeri sono in aumento e raggiungeranno livelli record nei prossimi 20-30 anni. Le persone in questi gruppi hanno bisogno di alloggi vicini agli alloggi pubblici e modificati per assisterli nella vita quotidiana. Le modifiche includono rampe invece di scale, bagni accessibili in sedia a rotelle, corrimano e armadi e ripostigli modificati.

Studenti

Il numero crescente di studenti universitari e universitari adulti e non tradizionali ha aumentato la necessità di alloggi fuori dal campus. Gli studenti adulti con famiglie necessitano di un alloggio privato vicino al campus. Gli studenti internazionali hanno bisogno di un alloggio disponibile tutto l’anno perché è meno costoso e più conveniente dei frequenti viaggi internazionali in vacanza e durante le vacanze estive.

Il militare

I membri del servizio militare hanno opzioni di alloggio dentro e fuori la base. Gli alloggi in base richiedono la costruzione, la gestione della proprietà e la manutenzione del terreno, mentre gli alloggi fuori base richiedono ulteriore assistenza sulla posizione, costruzione personalizzata e finanziamento dell’acquisto.

La custodia fuori base deve essere vicina alla base e facile da spostare dentro e fuori. Gli investitori in alloggi militari dovrebbero avere familiarità con i contratti federali, così come le linee guida specifiche per ogni ramo del servizio.

Programmi di riabilitazione e reingresso

Una parte della popolazione necessita di alloggi di transizione. Ad esempio, i senzatetto e le famiglie, i tossicodipendenti in recupero e quelli appena rilasciati dalle strutture correzionali richiedono forme di alloggio di transizione. Alcuni adulti e bambini nei servizi di protezione statale e nei programmi di salute mentale richiedono case famiglia e alloggi di quartiere.

Gli appartamenti e le pensioni dovrebbero essere abbastanza grandi da fornire servizi e privacy adeguati ai residenti, ma devono anche facilitare i livelli di sicurezza e accessibilità appropriati per ogni gruppo.

Requisiti per un investimento immobiliare a prezzi accessibili

L’accessibilità è importante per gli investitori perché determina due cose cruciali: redditività e commerciabilità. I programmi di alloggi sovvenzionati, come la prezzo di mercato per le unità in affitto. Gli investitori in alloggi a prezzi accessibili dovrebbero conoscere il reddito medio della loro area per determinare quale tipo di rendimento potrebbero ottenere quando acquistano una proprietà e la utilizzano per alloggi a prezzi accessibili.

Diverse fonti possono aiutare un investitore a determinare il reddito medio. Lo US Census Bureau compila i redditi medi per stati, contee e città. I siti web immobiliari forniscono queste informazioni alle persone interessate all’acquisto di case in determinate regioni.

Infine, le informazioni sono disponibili anche attraverso governi statali e locali, agenzie di sviluppo economico e autorità per gli alloggi:

1. Per un affitto conveniente, calcola il 30% del reddito medio nella tua zona. Questo è il tuo reddito lordo previsto per unità di noleggio a prezzi accessibili.
2. Per la proprietà di una casa a prezzi accessibili, calcola il 35% del reddito medio per capitale, interessi, imposta sulla proprietà, assicurazione del proprietario e spese di associazione. Quindi, calcola il prezzo di vendita previsto deducendo l’importo di tasse, assicurazioni e commissioni in base alle tariffe correnti per l’area. Usa la differenza, il principio e l’interesse per determinare il prezzo di acquisto in base ai tassi di interesse correnti per la tua zona. Un professionista bancario o ipotecario può aiutarti a determinare rapidamente questi importi.

Redditività

Per determinare la potenziale redditività di un investimento, stimare le spese di esercizio. Per le unità in affitto, inizia con le tasse e l’assicurazione che paghi come proprietario. Includere eventuali costi di utenze, edifici e manutenzione del terreno e costi di trasferimento come ispezione, certificazione di occupazione, registrazione e altri costi richiesti dalla contea o dal comune.

Per le unità in vendita, determinare i costi di finanziamento, i costi di chiusura all’acquisizione e al momento della vendita, i costi di materiale e manodopera per la costruzione o la riabilitazione e i costi di trasferimento.

Per le unità in affitto e in vendita, determina i costi di marketing e pubblicitari. Il progetto più grande fallirà se non riesci ad attirare affittuari o acquirenti. Anche una strategia pubblicitaria semplice ed efficace costerà tempo e denaro. Considera i costi di fare affari che influenzano i tuoi profitti.

Quindi, determina il tuo reddito. Per le unità in affitto, utilizza l’importo del reddito lordo previsto per unità accessibile. Per le unità in vendita, utilizzare il prezzo di acquisto determinato sopra. Usa la formula standard:

• Entrate – Spese = Utile lordo

Considera il tuo flusso di cassa. Se si pagano le utenze, alcuni programmi consentono all’autorità di sovvenzione di pagare importi aggiuntivi per coprire una parte delle utenze degli inquilini.

Infine, guarda la tua situazione fiscale sul reddito. L’ammortamento inciderà sulla tua responsabilità fiscale e avrà effetti diversi sul flusso di cassa effettivo o sull’utile netto reale.

Commerciabilità

L’investitore di alloggi a prezzi accessibili deve individuare e modificare le unità che soddisfano le linee guida per i sussidi per l’affitto disponibili tramite le autorità locali per gli alloggi. Per i venditori, concentrarsi sulla riduzione al minimo dei costi di costruzione e riabilitazione per le unità da vendere sul mercato.

1. Inizia con una logica semplice. Se non è redditizio, non è commerciabile. È vero anche il contrario.
2. Approfitta delle case pignorate. Ci sono molte case singole e da due a quattro famiglie che sono state abbandonate a causa di pignoramenti.
3. Contatta le agenzie di sviluppo economico locale che acquisiscono queste unità al di sotto del costo di mercato e vendono o contraggono con gli sviluppatori locali per riabilitare e rivendere. Inoltre, impara i dettagli delle vendite degli sceriffi nella tua zona. Controlla le linee guida per ogni contea che sceglierai come target poiché le linee guida possono differire tra le contee nella stessa regione o stato. Queste unità vengono spesso acquistate in loco senza essere viste e possono rappresentare costi di riabilitazione significativi e tempi di consegna per la rivendita.
4. Lavora con un agente immobiliare e impara a conoscere il mercato locale in vendita dal proprietario (PRIV). Potresti trovare opportunità di vendite allo scoperto in cui il venditore o l’agente di vendita ha preso accordi per una riduzione del rimborso del mutuo per facilitare un prezzo ridotto per la vendita rapida. Queste unità potrebbero essere le meno costose da riparare e rivendere.

Gli investitori di successo sanno quando e come muoversi nel mercato. Non dimenticare di eseguire un’analisi continua di acquisto-vendita-sospensione sulle unità in affitto. Se i costi di manodopera, materiale e finanziamento sono elevati, ora potrebbe non essere il momento di acquistare altre proprietà. Se ci sono più affittuari nel tuo mercato, ora potrebbe non essere un momento redditizio per commercializzare le unità in vendita anche se i tassi di interesse sono bassi. Se l’affitto di mercato e il reddito medio nella tua zona sono alti, ora potrebbe essere il momento più redditizio per mantenere la proprietà per il reddito da locazione mensile che può generare.

Tratta il tuo portafoglio immobiliare proprio come il tuo portafoglio di pensionati con un po ‘più di vernice e infissi.

Finanziamento

Ricerca le varie alternative di finanziamento disponibili per gli investitori. Leggi i siti web per Fannie Mae, Freddie Mac e HUD Multifamily Financing. Collabora con un banchiere locale e un broker  o consulente di ipoteca commerciale per identificare i programmi di prestito e trovare investitori privati. Unisciti alle associazioni locali di costruttori di case, ristrutturazioni e investitori immobiliari. Diventa membro della camera di commercio e affiliato alle agenzie di sviluppo economico. Utilizzare queste relazioni per identificare finanziamenti pubblici e privati e partnership operative.

---

La discriminazione del prestito ipotecario è illegale. Consumer Financial Protection Bureau o al Dipartimento per l’edilizia abitativa e lo sviluppo urbano (HUD) degli Stati Uniti.

Piano d’azione

1. Essere informato. Ulteriori informazioni sugli alloggi a prezzi accessibili in tutto il paese e nella tua zona.
2. Essere coinvolto. Crea un mercato per alloggi a prezzi accessibili. Individua una nicchia nella tua zona e riempila. Crea partnership con investitori e fonti di finanziamento che la pensano allo stesso modo.
3. Sii un investitore redditizio. Funziona sia come gestore di portafoglio che come manager aziendale. Applicare la saggezza di investimento convenzionale e la consulenza sulla strategia aziendale.

Considerazioni speciali per investimenti immobiliari a prezzi accessibili

Un investitore di alloggi a prezzi accessibili deve essere un proprietario, un investitore e un dirigente d’azienda. In qualità di proprietario, incorpora l’elemento umano. Ricorda che puoi creare un mercato aiutando le famiglie e la tua comunità. Come investitore, creare una blue-chip portafoglio immobiliare. Avere le migliori proprietà, nelle zone più desiderate, ai migliori prezzi, che generano il maggior profitto.

In qualità di dirigente aziendale, crea un marchio, genera avviamento e massimizza il valore di mercato del tuo marchio non solo sulle singole unità. Ricorda che le tue attività creano anche posti di lavoro e opportunità di lavoro per i lavoratori edili e gli agenti immobiliari. Le tue attività di marketing e gestione immobiliare aiutano ad attirare i lavoratori verso la forza lavoro nelle aree in cui si trovano le tue unità. Non solo puoi creare profitti personali, ma puoi anche creare opportunità economiche per le persone e le comunità attraverso investimenti in alloggi a prezzi accessibili.