L’ipoteca inversa: uno strumento per la pensione
Se possiedi la tua casa e hai almeno 62 anni di età, un’ipoteca inversa offre l’opportunità di convertire una parte del tuo patrimonio immobiliare in contanti. In termini più elementari, un mutuo inverso ti consente di contrarre un prestito contro il patrimonio netto della tua casa in cui non devi rimborsare il prestito durante la tua vita finché vivi nella casa e non l’hai venduta.
Se vuoi aumentare la quantità di denaro disponibile per finanziare la tua pensione, ma non ti piace l’idea di effettuare pagamenti su un prestito, un’ipoteca inversa è un’opzione che vale la pena considerare. Tuttavia, ci sono anche alcuni rischi, costi e insidie di cui essere consapevoli.
Punti chiave
- Un mutuo inverso consente ai proprietari di abitazione più anziani di convertire il valore del patrimonio netto in contanti.
- La casa funge da garanzia e sono richiesti rimborsi solo quando il proprietario della casa si trasferisce o in caso di morte.
- Esistono diversi tipi di mutui inversi, ottimizzati per scopi o obiettivi diversi.
- Esistono anche diverse opzioni su come ricevere i soldi dall’ipoteca inversa.
Come funzionano
Con un mutuo inverso, un prestatore effettua pagamenti al proprietario della casa in base a una percentuale del valore della casa. Quando il proprietario della casa muore o si trasferisce dalla proprietà, può accadere una delle tre cose:
- Il proprietario o gli eredi possono vendere la casa per estinguere il prestito.
- Il proprietario della casa o gli eredi possono rifinanziare il prestito esistente per mantenere la casa.
- L’istituto di credito può essere autorizzato a vendere la casa per saldare il saldo del prestito.
Sebbene esistano diversi tipi di mutui inversi, compresi quelli offerti da istituti di credito privati, generalmente condividono le seguenti caratteristiche:
- Ai proprietari di abitazione più anziani vengono offerti importi di prestito maggiori rispetto ai proprietari di abitazione più giovani. Case più costose si qualificano per prestiti più grandi.
- Un mutuo inverso deve essere il debito primario nei confronti della casa. Gli altri finanziatori devono essere rimborsati o accettare di subordinare i loro prestiti al titolare principale del mutuo.
- Le commissioni di finanziamento possono essere incluse nel costo del prestito.
- Il prestatore può richiedere il rimborso nel caso in cui il proprietario della casa non riesca a mantenere la proprietà, non riesce a mantenere la proprietà assicurata, non riesce a pagare le tasse sulla proprietà, dichiara bancarotta, abbandona la proprietà o commette una frode. Il mutuante può anche richiedere il rimborso se la casa è condannata o se il proprietario della casa aggiunge un nuovo proprietario al titolo della proprietà, subaffitta tutta o parte della proprietà, cambia la classificazione della zonizzazione della proprietà o accetta prestiti aggiuntivi contro la proprietà.
La discriminazione del prestito ipotecario è illegale. Consumer Financial Protection Bureau o al Dipartimento per l’edilizia abitativa e lo sviluppo urbano (HUD) degli Stati Uniti.
Prestiti HECM
I mutui inversi esistono dagli anni ’60, ma l’ipoteca inversa più comune è un mutuo per la conversione di equità domestica (HECM) assicurato a livello federale. Questi mutui sono stati offerti per la prima volta nel 1989 e sono forniti dal Dipartimento degli alloggi e dello sviluppo urbano (HUD) degli Stati Uniti.
Gli HECM sono gli unici mutui inversi emessi dal governo federale, il che limita i costi per i mutuatari e garantisce che i creditori adempiranno agli obblighi. Lo svantaggio principale degli HECM è che l’importo massimo del prestito è limitato.
Prestiti non HECM
I mutui inversi non HECM sono disponibili presso una varietà di istituti di credito. Il vantaggio principale di questi mutui inversi è che offrono prestiti in importi superiori al limite HEMC. Uno degli svantaggi dei prestiti non HECM è che non sono assicurati a livello federale e possono essere significativamente più costosi dei prestiti HECM.
Costo totale annuo del prestito
Sebbene il tasso di interesse su un mutuo HECM sia fissato dal governo e il costo di creazione di un prestito HECM sia limitato al 2% del valore della casa, il costo totale del prestito può comunque variare a seconda dell’istituto di credito. Inoltre, nella ricerca di un prestatore, i mutuatari devono considerare i costi di chiusura di terze parti, l’assicurazione ipotecaria e la commissione di servizio.
Per assistere i mutuatari nel confrontare i costi dei mutui, la legge federale sulla verità sul prestito richiede ai fornitori di mutui di presentare ai mutuatari una dichiarazione sui costi sotto forma di costo totale annuo del prestito ( TALC ). Utilizzare questo numero quando si confrontano prestiti di diversi fornitori; tieni presente che i costi effettivi di un mutuo inverso dipenderanno in gran parte dalle opzioni di reddito selezionate.
Opzioni di reddito
I mutui inversi HECM offrono la più ampia varietà di opzioni generatrici di reddito, inclusi pagamenti forfettari, linee di credito, anticipi di cassa mensili o qualsiasi combinazione di questi.
La linea di credito è forse la caratteristica più interessante di un prestito HECM perché la quantità di denaro a disposizione del mutuatario aumenta nel tempo dell’importo degli interessi. I prestiti non HECM offrono meno opzioni di reddito.
Tassi di interesse
Il tasso di interesse sui mutui inversi HECM è legato al tasso sui titoli del Tesoro USA a un anno. I mutuatari hanno la possibilità di selezionare un tasso di interesse che può cambiare ogni anno o uno che può cambiare ogni mese.
Un tasso annuo variabile cambia dello stesso tasso di qualsiasi aumento o diminuzione del tasso sui titoli del Tesoro USA a un anno. Questo tasso annuo variabile è limitato al 2% annuo o al 5% per tutta la durata del prestito. Un mutuo a tasso variabile mensile (ARM) inizia con un tasso di interesse inferiore a quello ARM e si adegua ogni mese. Può aumentare o diminuire del 10% per tutta la durata del prestito.
In che modo i mutui inversi possono aiutare: un caso di studio
Quasi la metà degli anziani di età pari o superiore a 70 anni che hanno una carta di credito non paga il saldo per intero ogni mese, ma i mutui inversi possono aiutare a risolvere questo problema.
In ” How Home Equity Extraction and Reverse Mortgages Infect the Credit Outcomes of Senior Households “, un documento di lavoro finanziato dalla US Social Security Administration e pubblicato nel settembre 2016 dal Michigan Retirement Research Center dell’Università del Michigan, i ricercatori Stephanie Moulton, Donald Haurin, Samuel Dodini e Maximilian D. Schmeiser hanno scoperto che il debito della carta di credito revolving diminuisce quando gli anziani sottoscrivono mutui inversi.
Anche i pignoramenti e le insolvenze nel pagamento del debito diventano meno comuni, almeno nei tre anni successivi alla sottoscrizione dell’ipoteca inversa. Gli anziani che hanno subito uno shock creditizio nei due anni prima di sottoscrivere l’ipoteca inversa ne hanno beneficiato maggiormente. (I ricercatori hanno definito uno “shock creditizio” come un calo del punteggio di credito di 25 punti o più.) Questi anziani potrebbero non essersi qualificati per un altro tipo di prestito di equità domestica a causa del loro credito; la qualificazione per un mutuo inverso non dipende dal punteggio di credito di un anziano.
Lo studio ha rilevato che i mutuatari di ipoteca inversa hanno ridotto il debito della loro carta di credito più dei mutuatari che hanno sottoscritto altri tipi di prestiti di equità domestica (prestiti di equità domestica chiusi, linee di credito di equità domestica ( rifinanziamenti di cash-out. le somme anticipate e l’aumento del flusso di cassa mensile fornito dai mutui inversi hanno aiutato gli anziani a pagare il debito della carta di credito.
Secondo lo studio, gli anziani che inizialmente hanno ritirato $ 10.000 utilizzando un mutuo inverso hanno ridotto il debito della carta di credito di $ 2.364 nel primo anno dopo aver preso in prestito quella somma. Il prestito aggiuntivo ha comportato un rimborso minimo del debito aggiuntivo: per ogni $ 10.000 prelevati in anticipo, gli anziani hanno pagato altri $ 166 e per ogni $ 100 in più nel flusso di cassa mensile generato dall’ipoteca inversa, gli anziani hanno pagato ulteriori $ 45 di debito per l’intero anno.
Vale la pena notare che questo studio copre i mutuatari che hanno sottoscritto un mutuo inverso tra il 2008 e il 2011, un periodo straordinariamente precario nella storia finanziaria recente. Uno studio simile condotto durante un periodo di prosperità economica potrebbe avere risultati diversi.
Gli anziani che considerano un mutuo inverso come soluzione al debito della carta di credito dovrebbero valutare se l’importo del capitale immobiliare che perderanno nelle commissioni del mutuo inverso e gli interessi valgono in termini di importo degli interessi sulla carta di credito che salveranno. Questo è un calcolo complesso che viene eseguito al meglio da un contabile o un pianificatore finanziario. Un consulente di ipoteca inversa potrebbe non essere abbastanza informato per rispondere a questa domanda.
La linea di fondo
Accendere un prestito contro la tua casa è una decisione importante che influenzerà le tue finanze attuali e il patrimonio che lasci ai tuoi eredi. Ci sono costi sostanziali coinvolti, tra cui la creazione di prestiti, la manutenzione e gli interessi.
Devi anche ricordare che, con un mutuo inverso, il tuo debito aumenta nel tempo a causa degli interessi sul prestito. Se cambi idea sul prestito, o hai bisogno di lasciare la proprietà per motivi di salute, i proventi della vendita della proprietà vengono utilizzati per estinguere il mutuo inverso. A seconda delle dimensioni del prestito e del valore della proprietà, potrebbe esserci poco o nessun denaro rimanente dopo che il prestito è stato rimborsato.
Prima di sottoscrivere un mutuo inverso, è necessario ricercare approfonditamente l’argomento, confrontare i costi di diversi istituti di credito e leggere tutti i documenti di divulgazione. Sebbene investire i proventi di un’ipoteca inversa non sia generalmente consigliabile a causa della necessità di recuperare i costi del prestito più gli interessi, il reddito di un’ipoteca inversa può fornire un’opportunità per riorientare altri elementi del portafoglio di investimento. Prima di assumere l’ipoteca, considera il flusso di cassa che fornirà l’ipoteca inversa e rivedi le implicazioni che questa nuova fonte di reddito avrà sulla tua strategia di investimento complessiva.