Zonizzazione
Cos’è la suddivisione in zone?
La suddivisione in zone si riferisce a leggi o regolamenti comunali o locali che regolano il modo in cui la proprietà immobiliare può e non può essere utilizzata in determinate aree geografiche. Ad esempio, le leggi sulla zonizzazione possono limitare l’ uso commerciale o industriale dei terreni al fine di impedire la costruzione di quartieri residenziali nel settore petrolifero, manifatturiero o di altro tipo.
Queste leggi possono essere modificate o sospese se la costruzione di una proprietà servirà per aiutare la comunità a progredire economicamente.
Punti chiave
- La zonizzazione consente ai governi locali di regolamentare quali aree sotto la loro giurisdizione possono avere proprietà immobiliari o terreni utilizzati per scopi particolari.
- Esempi di classificazioni di zonizzazione includono residenziale, commerciale, agricolo, industriale o hotel / ospitalità, tra le altre designazioni più specifiche.
- Le leggi sulla zonizzazione possono essere modificate da un governo locale purché rientrino negli statuti statali e federali e un particolare appezzamento di terreno può essere ridimensionato in base a considerazioni.
Come funziona la zonizzazione
La zonizzazione delinea quali tipi di uso di sviluppo e operativo del suolo è consentito su un dato tratto. I comuni tendono a suddividere distretti e quartieri secondo un piano generale. Ciò può essere fatto per promuovere lo sviluppo economico, controllare il flusso del traffico, gestire i livelli di rumore, riservare spazio vitale ai residenti e proteggere determinate risorse.
Esempi di classificazioni di zonizzazione includono industriale, industriale leggero, commerciale, commerciale leggero, agricolo, residenziale unifamiliare, residenziale multi-unità e scuole.
Il governo locale potrebbe vietare l’uso di proprietà residenziali per scopi commerciali per mantenere l’attività commerciale limitata a parti specifiche della città. Tale suddivisione in zone può portare a conflitti se i residenti contestano l’uso designato.
Le leggi sulla zonizzazione possono anche regolare i dettagli della costruzione in quartieri specifici. Ad esempio, la zonizzazione può limitare l’altezza massima degli edifici in una data area indipendentemente dal tipo di costruzione consentito. Le residenze o gli uffici di grattacieli potrebbero essere banditi su particolari lotti attraverso la zonizzazione, indipendentemente dal fatto che gli edifici rispettino le leggi.
La presenza di restrizioni di zonizzazione può influenzare i prezzi quando si acquista un pezzo di proprietà. Gli immobili potrebbero vendere a un premio in base a quanti limiti sono stati posti dal comune.
Nel 1926, la Corte Suprema stabilì che le ordinanze di zonizzazione correttamente redatte erano un esercizio valido del potere di governo degli stati. La suddivisione in zone è diventata costituzionale dalla Corte Suprema degli Stati Uniti in seguito al caso Village of Euclid v. Ambler Realty Co., 272 US 365, 395 (1926).
Teoria economica della zonizzazione
Secondo il teorema dell’economista vincitore del premio Nobel Ronald Coase, in assenza di costi di transazione, le questioni e le controversie sull’uso e lo sviluppo del suolo potrebbero essere risolte in modo ottimale senza la regolamentazione del governo. Secondo le ipotesi del Teorema di Coase, il modo in cui un dato pezzo di terra dovrebbe essere utilizzato e il tipo di attività che dovrebbe essere consentito potrebbe essere semplicemente negoziato tra le parti coinvolte per ottenere un risultato economicamente efficiente.
Il teorema di Coase illustra perché, nel mondo reale in cui si verificano costi di transazione ed è improbabile una contrattazione senza attriti tra le parti interessate, le normative sull’uso del suolo come la zonizzazione e altre soluzioni imposte dal governo sono la norma.
Critiche alla legge sulla zonizzazione
I critici delle leggi sulla zonizzazione affermano che la pratica crea e amplia la disparità di qualità della vita tra i gruppi socioeconomici.
Ad esempio, una township potrebbe mantenere leggi sulla zonizzazione che limitano lo sviluppo industriale e commerciale pesante a tratti di terra adiacenti a quartieri a basso reddito. Gli effetti di tali politiche consentirebbero alle parti più ricche della città di evitare il rumore e l’inquinamento associati.
considerazioni speciali
Le modifiche alle leggi sulla zonizzazione sono possibili anche senza la completa abrogazione della normativa vigente. Uno sviluppatore o proprietario di una proprietà può richiedere variazioni che consentirebbero determinate eccezioni alle norme di zonizzazione. Ciò consentirebbe di utilizzare la proprietà in modi generalmente non consentiti: ad esempio, il proprietario di un’attività da casa potrebbe richiedere una variazione per consentire la prosecuzione delle operazioni.
Ai richiedenti di varianza potrebbe essere richiesto di spiegare perché la varianza è necessaria e in che modo il cambiamento non causerà interruzioni significative o danni alla comunità circostante.