Mutuo a cedola zero

Cos’è un mutuo a cedola zero?

Un mutuo a cedola zero è un mutuo commerciale a lungo termine che differisce tutti i pagamenti di capitale e interessi fino alla scadenza del mutuo. La strutturazione del prestito è come una nota di maturazione, il che significa che gli  interessi dovuti si spostano nell’importo in essere preso in prestito. Alla scadenza, il mutuatario paga la nota o fa fluttuare un altro prestito ai tassi di interesse correnti.

Punti chiave

• I mutui zero coupon sono mutui commerciali a lungo termine che differiscono tutti i pagamenti di capitale e interessi fino alla scadenza.
• Gli interessi dovuti si riversano nell’importo in essere preso in prestito, che deve essere estinto alla data di scadenza o rifinanziato ai tassi di interesse prevalenti.
• I progetti commerciali possono utilizzare mutui zero coupon quando i flussi di cassa necessari per ripagare il debito non sono disponibili fino a quando il progetto non si avvicina al completamento.
• I prestatori di solito offrono mutui zero coupon solo a mutuatari commerciali affermati che hanno record di credito puliti.

Come funziona un mutuo a cedola zero

I mutui a cedola zero assomigliano a obbligazioni a cedola zero. La cedola, il tasso di interesse annuo pagato sul prestito, è pari a zero fino alla data di scadenza in cui deve essere rimborsata tutta in un colpo solo, insieme all’intero importo preso in prestito.

I progetti commerciali utilizzano mutui zero coupon quando è improbabile che i flussi di cassa per il servizio del debito siano disponibili fino al completamento del progetto. Un esempio di questo sarebbe uno stadio sportivo. In questo caso non si generano ricavi fino a quando la struttura non è completa e in grado di ospitare eventi.

Poiché l’interesse totale più il rimborso del capitale viene ricevuto dal prestatore solo alla scadenza del prestito, il  rischio di credito  è significativamente più elevato rispetto a un prestito convenzionale. Di conseguenza, gli istituti di credito generalmente offrono questa forma di finanziamento solo a mutuatari commerciali affermati con record di credito puliti. Tendono inoltre ad addebitare un tasso di interesse più elevato sui mutui zero coupon per compensare la mancanza di rendimento immediato.

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Con un mutuo a cedola zero, un mutuatario può finanziare un progetto commerciale con un flusso di cassa inferiore, nell’aspettativa che l’apprezzamento del valore dell’immobile per tutta la durata del prestito sia sufficiente per estinguerlo.

Esempio di mutuo a cedola zero

Supponiamo che ABC Corp. stipuli un mutuo zero coupon di $ 400.000 con scadenza a 20 anni da oggi. Nel corso dei prossimi due decenni, ABC non restituisce nulla al prestatore. A differenza dei mutui convenzionali, l’azienda non è tenuta a iniziare immediatamente a rimborsare gradualmente il capitale, nonché gli interessi per il privilegio di contrarre un prestito.

Tutto cambia quando sono trascorsi i suoi 20 anni. Improvvisamente ABC deve restituire i $ 400.000 presi in prestito tutti in una volta, insieme all’interesse composto sul prestito, o rifinanziare ai tassi di interesse prevalenti. In caso contrario, la società perderà la proprietà e la costringerà a consegnare le chiavi al creditore.

1984

L’anno in cui la Franklin Savings Association, con sede in Kansas, ha venduto la prima emissione di obbligazioni zero coupon garantite da mutui.

considerazioni speciali

Investire in titoli ipotecari a cedola zero

Gli investitori hanno l’opportunità di entrare in azione e guadagnare da ipoteche e obbligazioni zero coupon. Questi investimenti sono popolari tra alcuni investitori, in parte a causa della loro disponibilità in specifici mercati immobiliari e anche perché le obbligazioni zero coupon vengono vendute con uno sconto rispetto al valore nominale della nota.

Gli investitori non riceveranno pagamenti regolari di interessi. Tuttavia, il mutuatario aggiungerà l’importo degli interessi all’importo del capitale, che verrà restituito ai creditori alla scadenza. L’interesse si comporterà semestralmente e, man mano che il valore primario aumenta, creerà pagamenti di interessi più elevati, che torneranno alla somma principale totale.

Poiché non pagano cedole e consegnano denaro solo alla scadenza, i prezzi dei mutui a cedola zero possono essere molto volatili. Sono inoltre soggetti al pagamento annuale dell’imposta sul reddito, anche se il reddito è attribuito e non regolarmente percepito dagli investitori. Un’eccezione sarebbe se l’accordo di investimento non promette di pagare agli investitori un rendimento specifico, nel qual caso non ci sarebbe alcun reddito annuale imponibile corrente.

Un altro tipo di investimento simile è gestito principalmente per conti pensionistici individuali (IRA) e altre entità in cui la tassazione dell’anno in corso non è una considerazione.