Il settore immobiliare o il mercato azionario hanno registrato prestazioni migliori storicamente?

Per la maggior parte della storia degli Stati Uniti – o almeno fin da quando si hanno informazioni affidabili – i prezzi delle case sono aumentati solo leggermente più del livello di inflazione nell’economia. Solo durante il periodo tra il 1990 e il 2006, noto come Grande moderazione, i rendimenti immobiliari hanno rivaleggiato con quelli del mercato azionario. Il mercato azionario ha costantemente prodotto più boom e crolli rispetto al mercato immobiliare, ma ha anche avuto rendimenti complessivi migliori.

Qualsiasi risultato derivato dal confronto della performance relativa delle azioni e dei prezzi degli immobili dipende dal periodo di tempo esaminato. Esaminare i rendimenti del solo 21 ° secolo sembra molto diverso dai rendimenti che includono la maggior parte o tutto il 20 ° secolo.

Evidenza storica

I dati affidabili sul valore degli immobili negli Stati Uniti sono relativamente oscuri prima degli anni ’20. Secondo ilCase-Shiller Housing Index, il tasso medio annualizzato di rendimento delle abitazioni è aumentato del 3,7% tra il 1928 e il 2013. Nello stesso periodo, le azioni sono tornate al 9,5% annualizzato.1

L’apprezzamento corretto per l’inflazione sul Dow Jones Industrial Average (DJIA) nello stesso periodo di 84 anni è stato dell’1,9% all’anno. Complessivamente nel tempo, tale differenza si è tradotta in una performance quintuplicata per il mercato azionario.

Tuttavia, non ci sono molti investitori con un orizzonte di investimento di 84 anni. Prendiamo un periodo di tempo diverso: i 38 anni tra il 1975 e il 2013. Un investimento di $ 100 in una casa media (come tracciato dall’Indice dei prezzi delle case della Federal Housing Finance Agency (FHFA)) nel 1975 sarebbe cresciuto a circa $ 500 entro il 2013. Un investimento simile di $ 100 nell’S & P 500 in quel lasso di tempo sarebbe cresciuto fino a circa $ 1.600.

Mele e Arance

Mentre i prezzi delle azioni e dei prezzi delle abitazioni riflettono entrambi il valore di mercato di un asset, non si dovrebbero confrontare case e azioni solo per i rendimenti di mercato.

Le azioni rappresentano un interesse di proprietà in una società quotata in borsa. Non sono beni materiali e fisici e non servono altro che una riserva di valore e uno strumento di sicurezza liquido. Sebbene ci siano alcune ragioni per ritenere che il mercato azionario complessivo guadagnerebbe in valore reale (anziché nominale) nel tempo, ci sono poche ragioni per credere che un singolo titolo dovrebbe crescere in perpetuo.

Il settore immobiliare non è come le azioni. Alcune persone speculano sui prezzi degli immobili, ma gli immobili commerciali e residenziali svolgono funzioni tangibili. Le persone vivono in case e condomini. Le aziende operano al di fuori della proprietà commerciale. La proprietà fisica ha valore in sé e per sé.

Ciò introduce due fenomeni contrastanti. Da un lato, le strutture immobiliari esistenti dovrebbero naturalmente perdere valore nel tempo a causa dell’usura, del deterioramento e del deprezzamento. Una casa non modificata non ha motivo di crescere di valore nel tempo; tutti i pavimenti, i soffitti, gli elettrodomestici e l’isolamento invecchiano e diventano meno preziosi.

D’altra parte, le case medie costruite nel 2015 erano probabilmente superiori alle case medie costruite nel 1915. Mentre le strutture esistenti non dovrebbero guadagnare valore, le nuove strutture dovrebbero essere più preziose sulla base dei loro miglioramenti strutturali e funzionali.

Advisor Insight

Doug Kinsey, CFP®, AIFA®, CIMA® Artifex Financial Group, Dayton, OH

Dal 1968 al 2009 il tasso medio di apprezzamento delle abitazioni esistenti è aumentato di circa il 5,4% annuo. Nel frattempo, l’S & P 500 ha registrato un rendimento medio del 7,5%;le azioni a bassa capitalizzazione erano in media dell’11,5% all’anno.7 Il tasso di inflazione è stato di circa il 4,6%. Non ci aspettiamo che gli investimenti immobiliari crescano molto più dell’inflazione.

Ma i numeri non raccontano l’intera storia della performance. Devi anche guardare all’impatto dei vantaggi fiscali, del rendimento del reddito e del fatto che gli investimenti immobiliari spesso consentono una leva finanziaria significativa (puoi finanziare l’acquisto di una casa, investendo non più del 20% dei tuoi soldi, ad esempio). Naturalmente, se acquisti direttamente un immobile, devi anche tenere conto del tuo tempo nella gestione della proprietà e dei costi di manutenzione e riparazione. Il confronto dei tassi di rendimento deve includere tutti questi elementi.