Vendite allo scoperto e pignoramenti: qual è la differenza?

Vendite allo scoperto e pignoramenti: una panoramica

Diventare proprietario di una casa è un sogno per molte persone. Richiede molto risparmio e molta disciplina e non fa mai male avere un ottimo punteggio di credito. Ma a volte, ci sono fattori che possono trasformare il sogno di una persona in un incubo. Potresti perdere il lavoro o un altro reddito in famiglia, i tassi di interesse potrebbero aumentare o finire per dover contrarre più debiti. Allora cosa fai per tenerti sotto controllo?

Ci sono due opzioni che hai come proprietario di una casa se rimani indietro sui pagamenti del mutuo, se hai una casa che è sott’acqua, o entrambe: una vendita allo scoperto o un pignoramento. Ci sono diversi motivi per cui un proprietario di casa opterebbe per una vendita allo scoperto rispetto a un pignoramento. Il proprietario è costretto a separarsi dalla casa in entrambi i casi, ma la tempistica e le altre conseguenze sono diverse in ogni situazione.

Una vendita allo scoperto è un processo volontario che si verifica quando il proprietario della casa vende la proprietà per un importo molto inferiore a quanto dovuto sul mutuo. Quindi un proprietario di casa potrebbe finire per vendere una casa per $ 175.000 anche se ci sono ancora $ 200.000 sul mutuo. L’importo rimanente del prestito – in questo caso, i $ 25.000 – meno eventuali costi e commissioni associati alla vendita sono la carenza. Un pignoramento, invece, è involontario. In questo caso, il mutuante sequestra legalmente la casa dopo che il mutuatario non riesce a effettuare i pagamenti. Questa è l’ultima opzione per il creditore, poiché la casa viene utilizzata come garanzia sulla nota.

Punti chiave

• Le vendite allo scoperto e i pignoramenti possono far sì che i proprietari di abitazione non paghino i loro mutui.
• Le vendite allo scoperto sono volontarie e richiedono l’approvazione del prestatore.
• I pignoramenti sono involontari, quando il creditore intraprende un’azione legale per assumere il controllo e vendere la proprietà.
• I proprietari di abitazione che utilizzano le vendite allo scoperto sono responsabili di eventuali carenze dovute al prestatore.
• Le vendite allo scoperto consentono alle persone di riacquistare un’altra casa, mentre i pignoramenti influiscono sul punteggio di credito di un mutuatario.

Vendita allo scoperto

Prima che il processo di vendita allo scoperto possa iniziare, il creditore che detiene il mutuo deve firmare la decisione di eseguire una vendita allo scoperto. Inoltre, il prestatore, in genere una banca, ha bisogno di documentazione che spieghi perché una vendita allo scoperto ha senso. Questo perché esiste la possibilità che l’istituto di credito possa perdere molti soldi nel processo.

Se approvato per la vendita allo scoperto, l’acquirente negozia con il proprietario della casa prima di chiedere l’approvazione all’acquisto dalla banca. È importante notare che nessuna vendita allo scoperto può avvenire senza l’ approvazione del prestatore.

Una volta che la vendita allo scoperto è approvata e va a buon fine, il creditore riceve i proventi della vendita. Tuttavia, il proprietario della casa è ancora tenuto a pagare la carenza, ovvero tutto ciò che rimane sul prestito.

Preclusione

A differenza di una vendita allo scoperto, i pignoramenti vengono avviati solo da istituti di credito. I mutuatari che restano in ritardo sui pagamenti, da tre a sei mesi, possono essere soggetti a preclusione da parte dei loro prestatori a meno che non aggiornino i loro prestiti. Le procedure di preclusione variano a seconda dello stato, compresi i tipi di notifiche che il prestatore deve fornire, nonché le opzioni che il proprietario della casa ha per aggiornare il prestito. Le leggi stabiliscono anche per quanto tempo una banca deve vendere la proprietà.

Il creditore intraprende inizialmente un’azione legale per prendere il controllo della proprietà per forzare la vendita della casa. In tal modo, il creditore si muove contro i mutuatari insolventi, sperando di recuperare il suo investimento iniziale del mutuo. Inoltre, a differenza della maggior parte delle vendite allo scoperto, molti pignoramenti avvengono quando il proprietario della casa ha abbandonato la casa. Se gli occupanti non hanno ancora lasciato la casa, vengono sfrattati dal prestatore nel processo di preclusione.

Una volta che il prestatore ha accesso alla casa, ordina la propria perizia e procede alla vendita della casa. I pignoramenti normalmente non impiegano il tempo necessario per completare una vendita allo scoperto, perché il prestatore si preoccupa di liquidare rapidamente l’attività. Le case pignorate possono anche essere vendute all’asta durante le vendite di fiduciari, dove gli acquirenti fanno offerte per le case in un processo pubblico.

---

Le vendite allo scoperto non danneggiano il rating di credito di una persona, mentre i pignoramenti possono rimanere nel rapporto di credito di una persona per sette anni.

considerazioni speciali

Le vendite allo scoperto e i pignoramenti hanno conseguenze per i proprietari di case. Entrambi richiedono ai proprietari di abitazione di rinunciare alle loro proprietà, ben prima che possano essere pronti a farlo. Ma è qui che finiscono le somiglianze.

Le vendite allo scoperto tendono ad essere transazioni lunghe e ad alta intensità di documenti, che a volte richiedono fino a un anno intero per l’elaborazione. Il processo di preclusione, d’altra parte, tende ad essere molto veloce. Come accennato in precedenza, le banche normalmente vogliono vendere rapidamente la proprietà per recuperare quanto più denaro possibile.

Mentre le vendite allo scoperto non sono dannose per il rating di credito di un proprietario di abitazione, i pignoramenti lo sono. Un proprietario di casa che ha subito una vendita allo scoperto può, con alcune restrizioni, avere diritto ad acquistare immediatamente un’altra casa. Una preclusione, tuttavia, viene mantenuta nel rapporto di credito di una persona per sette anni. Nella maggior parte dei casi, i proprietari di case che subiscono il pignoramento devono attendere un minimo di cinque anni per acquistare un’altra casa.