Qual è l’importanza del tasso di capitalizzazione nell’investimento immobiliare?
Il tasso di capitalizzazione è la base di riferimento più comunemente utilizzata per confrontare gli investimenti immobiliari. È analogo al tasso di rendimento effettivo stimato su un tipico investimento in titoli. Ad esempio, una proprietà interamente in contanti da $ 100.000 con un tasso di copertura del 4,5% produrrà gli stessi rendimenti di una proprietà da $ 100.000 investita in titoli al 4,5%. Questa cifra aiuta gli investitori immobiliari a determinare il miglior utilizzo dei loro fondi di investimento.
Calcolo del tasso di capitalizzazione
Una semplice formula per calcolare il tasso di capitalizzazione è il reddito operativo netto annuo diviso per i costi di acquisizione totali. Questa formula è in realtà l’inverso di un multiplo standard prezzo / utili.
Il reddito operativo netto può essere calcolato sottraendo dal ricavo lordo tutti i costi di gestione, i costi delle utenze, la manutenzione, le assicurazioni, le tasse e gli altri costi operativi. Il reddito operativo netto non tiene conto delle rate del mutuo.
I costi di acquisto sono superiori al prezzo di acquisto dichiarato. Devono tenere conto delle commissioni di intermediazione e dei costi di chiusura. Se la proprietà non è pronta per l’affitto, devono essere inclusi anche tutti i costi sostenuti per la riabilitazione.
Gli investitori devono confrontare i tassi di capitalizzazione che includono gli stessi costi. Ad esempio, non è valido confrontare un tasso di capitalizzazione che sconta i ricavi da locazione sulla base dei posti vacanti annuali medi e un altro che non fa tale sconto.
Importanza del tasso di capitalizzazione
L’uso principale del tasso di capitalizzazione è discriminare tra le diverse opportunità di investimento. Se un investimento in titoli offre un rendimento stimato del 4% e una proprietà ha un tasso di capitalizzazione dell’8%, è probabile che un investitore si concentri sulla proprietà.
I tassi di capitalizzazione possono anche formare tendenze per i proprietari di immobili commerciali. Le tendenze possono mostrare dove può dirigersi il mercato, consentendo aggiustamenti basati sugli affitti stimati.
C’è un limite all’utilità del tasso di capitalizzazione; proprietà di investimento con flussi di cassa irregolari o complicati non possono contare su semplici tassi di capitalizzazione. Sarebbe meglio affidarsi invece a un’analisi dei flussi di cassa scontati.