Rapporti debito / capitale tipici (D / E) per il settore immobiliare

Il settore immobiliare comprende diversi gruppi di società che possiedono, sviluppano e gestiscono proprietà, come terreni residenziali, edifici, proprietà industriale e uffici. Poiché le società immobiliari di solito acquistano l’intera proprietà, tali transazioni richiedono grandi investimenti iniziali, che molto spesso sono finanziati con una grande quantità di debito.

Una metrica a cui gli investitori prestano attenzione è il grado di leva finanziaria della società immobiliare, misurato dal rapporto debito / capitale proprio (D / E).

Punti chiave

• Il rapporto debito / capitale proprio (D / E) è una metrica importante utilizzata per determinare il grado di indebitamento e leva finanziaria di una società.
• Poiché gli investimenti immobiliari possono sostenere livelli di debito elevato, il settore è soggetto al rischio di tasso di interesse.
• I rapporti D / E per le società del settore immobiliare, compresi i REIT, tendono a essere intorno a 3,5: 1.

Rapporti D / E nel settore immobiliare

Il rapporto D / E per le aziende del settore immobiliare è in media di circa il 352% (o 3,5: 1). I fondi  comuni di investimento immobiliare (REIT) sono leggermente più alti intorno al 366%, mentre le società di gestione immobiliare hanno un D / E medio a un 164% inferiore.

Le società immobiliari rappresentano una delle opzioni di investimento più interessanti grazie al loro flusso di entrate stabile e agli elevati rendimenti da dividendi. Molte società immobiliari sono costituite come REIT per trarre vantaggio dal loro status fiscale speciale. Una società con incorporazione REIT può detrarre i propri dividendi dal reddito imponibile.

Le società immobiliari sono generalmente fortemente indebitate a causa di grandi operazioni di acquisizione. Un rapporto D / E più elevato indica un rischio di insolvenza più elevato per la società immobiliare.

150%

Il rapporto medio D / E tra le società S&P 500 è di circa 1,5: 1.

Come valutare il rapporto D / E

Il rapporto D / E è una metrica utilizzata per determinare il grado di leva finanziaria di un’azienda. La formula per calcolare questo rapporto divide le passività totali di una società per l’importo del patrimonio netto fornito dagli azionisti. Questa metrica rivela i rispettivi importi di debito e capitale proprio che un’azienda utilizza per finanziare le proprie operazioni.

Quando il rapporto D / E di una società è alto, suggerisce che la società ha adottato un approccio aggressivo al finanziamento della crescita con il proprio debito. Un problema con questo approccio è che le spese per interessi aggiuntivi possono spesso causare volatilità nei rapporti sugli utili. Se i guadagni generati sono superiori al costo degli interessi, gli azionisti ne traggono vantaggio. Tuttavia, se il costo del finanziamento del  debito  supera il rendimento generato dal capitale aggiuntivo, il carico finanziario potrebbe essere troppo pesante da sopportare per l’azienda.

Perché i rapporti D / E variano

I rapporti D / E dovrebbero essere considerati rispetto a società simili all’interno dello stesso settore. Uno dei motivi principali per cui i rapporti D / E variano è la   natura ad alta intensità di capitale del settore. Le industrie ad alta intensità di capitale, come  la  raffinazione di petrolio e gas o le telecomunicazioni, richiedono notevoli risorse finanziarie e grandi quantità di denaro per produrre beni o servizi.

Ad esempio, l’industria delle telecomunicazioni deve fare investimenti molto consistenti in infrastrutture, installando migliaia di chilometri di cavi per fornire ai clienti il ​​servizio. Oltre a quella spesa in conto capitale iniziale , la manutenzione necessaria, gli aggiornamenti e l’espansione delle aree di servizio richiedono ulteriori importanti spese in conto capitale. Settori come le telecomunicazioni o i servizi pubblici richiedono che un’azienda si impegni a fare un grande impegno finanziario prima di fornire il suo primo bene o servizio e generare entrate.

Un altro motivo per cui i rapporti D / E variano si basa sul fatto che la natura dell’attività significhi che è in grado di gestire un livello elevato di debito. Ad esempio, le società di servizi generano un importo stabile di reddito; la domanda per i loro servizi rimane relativamente costante indipendentemente dalle condizioni economiche generali .

Inoltre, la maggior parte dei servizi pubblici operano come monopoli virtuali nelle regioni in cui operano, quindi non devono preoccuparsi di essere tagliati fuori dal mercato da un concorrente. Tali società possono portare importi maggiori di debito con una minore esposizione al rischio reale rispetto a un’attività con ricavi più soggetti a fluttuazioni in base allo stato di salute generale dell’economia.