Quali sono i rischi dei fondi comuni di investimento immobiliare (REIT)?

I fondi comuni di investimento immobiliare (REIT) sono veicoli di investimento popolari che generano reddito per i loro investitori. Un REIT è una società che possiede e gestisce diverse proprietà immobiliari in cui il 90% del reddito che genera viene pagato agli azionisti sotto forma di dividendi.

Di conseguenza, i REIT possono offrire agli investitori un flusso costante di reddito particolarmente interessante in un contesto di bassi tassi di interesse. Tuttavia, ci sono rischi REIT che dovresti comprendere prima di effettuare un investimento.

Punti chiave

• I fondi comuni di investimento immobiliare (REIT) sono veicoli di investimento popolari che pagano dividendi agli investitori.
• Un rischio dei REIT non negoziati (quelli che non sono negoziati pubblicamente su una borsa valori) è che può essere difficile per gli investitori ricercarli.
• I REIT non negoziati hanno poca liquidità, il che significa che è difficile per gli investitori venderli.
• I REIT quotati in borsa corrono il rischio di perdere valore all’aumentare dei tassi di interesse, il che in genere invia capitale di investimento in obbligazioni.

Come funzionano i fondi di investimento immobiliare

Poiché i REIT restituiscono agli azionisti almeno il 90% del loro reddito imponibile, di solito offrono un rendimento più elevato rispetto al resto del mercato. I REIT pagano i loro azionisti attraverso i dividendi, che sono pagamenti in contanti dalle società ai loro investitori. Sebbene molte società paghino dividendi anche ai propri azionisti, il rendimento dei dividendi dei REIT supera quello della maggior parte delle società che pagano dividendi.

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I REIT devono pagare il 90% del reddito imponibile come dividendi per gli azionisti, quindi in genere pagano più della maggior parte delle società che pagano dividendi.

Alcuni REIT sono specializzati in un particolare settore immobiliare, mentre altri sono più diversificati nelle loro partecipazioni. I REIT possono contenere molti diversi tipi di proprietà, tra cui:

• Complessi di appartamenti
• Strutture sanitarie
• Hotel
• Edifici per uffici
• Strutture di self-storage
• Centri di vendita al dettaglio, come i centri commerciali

I REIT sono attraenti per gli investitori perché offrono l’opportunità di guadagnare reddito basato sui dividendi da queste proprietà senza possederne nessuna. In altre parole, gli investitori non devono investire denaro e tempo nell’acquisto diretto di una proprietà, il che può portare a spese sorprendenti e mal di testa senza fine.

Se un REIT ha un buon team di gestione, una comprovata esperienza e un’esposizione a buone proprietà, si è tentati di pensare che gli investitori possano sedersi e guardare la crescita del proprio investimento. Sfortunatamente, ci sono alcune insidie ​​e rischi per i REIT che gli investitori devono conoscere prima di prendere qualsiasi decisione di investimento.

Rischi dei REIT non negoziati

I REIT non negoziati o i REIT non negoziati in borsa non vengono scambiati in borsa, il che espone gli investitori a rischi speciali.

Valore della condivisione

I REIT non negoziati non sono negoziati pubblicamente, il che significa che gli investitori non sono in grado di effettuare ricerche sui loro investimenti. Di conseguenza, è difficile determinare il valore del REIT. Alcuni REIT non negoziati riveleranno tutte le attività e il valore dopo 18 mesi dalla sua offerta, ma ciò non è ancora confortante.

Mancanza di liquidità

Anche i REIT non negoziati sono illiquidi, il che significa che potrebbero non esserci acquirenti o venditori sul mercato disponibili quando un investitore desidera effettuare transazioni. In molti casi, i REIT non negoziati non possono essere venduti per un minimo di sette anni. Tuttavia, alcuni consentono agli investitori di recuperare una parte dell’investimento dopo un anno, ma in genere è prevista una commissione.

Distribuzioni

I REIT non negoziati devono mettere insieme denaro per acquistare e gestire proprietà, il che blocca il denaro degli investitori. Ma ci può essere anche un lato oscuro in questo denaro accumulato. Quel lato più oscuro riguarda a volte il pagamento di dividendi dal denaro di altri investitori, al contrario del reddito generato da una proprietà. Questo processo limita il flusso di cassa per il REIT e diminuisce il valore delle azioni.

Commissioni

Un altro problema per i REIT non negoziati sono le commissioni anticipate. La maggior parte addebita una commissione anticipata compresa tra il 9% e il 10%, a volte fino al 15%. Ci sono casi in cui i REIT non negoziati hanno una buona gestione e proprietà eccellenti, portando a rendimenti stellari, ma questo è anche il caso dei REIT quotati in borsa.

I REIT non negoziati possono anche avere commissioni di gestione esterna. Se un REIT non negoziato paga un gestore esterno, tale spesa riduce i rendimenti degli investitori. Se scegli di investire in un REIT non negoziato, è imperativo porre alla direzione tutte le domande necessarie relative ai rischi di cui sopra. Maggiore è la trasparenza, meglio è.

Rischi dei REIT quotati in borsa

I REIT quotati in borsa offrono agli investitori un modo per aggiungere immobili a un portafoglio di investimenti e guadagnare un dividendo interessante. I REIT quotati in borsa sono un gioco più sicuro rispetto alle loro controparti non di scambio, ma ci sono ancora dei rischi.

Rischio di tasso di interesse

Il rischio maggiore per i REIT è quando i tassi di interesse aumentano, il che riduce la domanda di REIT. In un contesto di tassi in aumento, gli investitori in genere optano per giochi di reddito più sicuri, come i titoli del Tesoro USA. I titoli del tesoro sono garantiti dal governo e la maggior parte paga un tasso di interesse fisso. Di conseguenza, quando i tassi aumentano, i REIT si vendono e il mercato obbligazionario aumenta mentre il capitale investito fluisce in obbligazioni.

Tuttavia, si può sostenere che l’aumento dei tassi di interesse indica un’economia forte, il che significa rendite e tassi di occupazione più elevati. Ma storicamente, i REIT non si comportano bene quando i tassi di interesse aumentano.

Scegliere il REIT sbagliato

L’altro rischio principale è scegliere il REIT sbagliato, che potrebbe sembrare semplicistico, ma riguarda la logica. Ad esempio, i centri commerciali suburbani sono in declino. Di conseguenza, gli investitori potrebbero non voler investire in un REIT con esposizione a un centro commerciale suburbano. Con i Millennial che preferiscono la vita urbana per motivi di convenienza e risparmio di costi, i centri commerciali urbani potrebbero essere un gioco migliore.

Le tendenze cambiano, quindi è importante ricercare le proprietà o le partecipazioni all’interno del REIT per essere sicuri che siano ancora rilevanti e possano generare reddito da locazione.

Trattamento fiscale

Sebbene non sia un rischio di per sé, può essere un fattore significativo per alcuni investitori che i dividendi REIT siano tassati come reddito ordinario. In altre parole, l’aliquota ordinaria dell’imposta sul reddito è la stessa dell’aliquota dell’imposta sul reddito di un investitore, che è probabilmente superiore alle aliquote dell’imposta sui dividendi o alle imposte sulle plusvalenze per le azioni.

La linea di fondo

Investire in REIT può essere un’alternativa passiva e produttiva di reddito all’acquisto diretto di proprietà. Tuttavia, gli investitori non dovrebbero essere influenzati da pagamenti di dividendi elevati poiché i REIT possono sottoperformare il mercato in un contesto di tassi di interesse in aumento.

Invece, è importante che gli investitori scelgano REIT che abbiano solidi team di gestione, proprietà di qualità basate sulle tendenze attuali e quotati in borsa. È anche una buona idea lavorare con un commercialista di fiducia per determinare i modi per ottenere il trattamento fiscale più favorevole. Ad esempio, è possibile detenere REIT in un conto con vantaggi fiscali, come Roth IRA.