Locazioni nette singole vs doppie vs triple: qual è la differenza?

Contratti di locazione netti singoli vs doppi vs tripli: una panoramica

Un contratto di locazione netto triplo (NNN) aiuta i proprietari a ridurre il rischio di un contratto di locazione commerciale. Un contratto di locazione netto triplo è uno dei tre tipi di locazione netta, un tipo di locazione immobiliare in cui un inquilino paga una o più spese aggiuntive. I contratti di locazione netti generalmente includono tasse sulla proprietà, premi assicurativi sulla proprietà o costi di manutenzione e sono spesso utilizzati negli immobili commerciali. Oltre ai contratti di locazione netti tripli, gli altri tipi di contratti di locazione netti sono contratti di locazione netti singoli e contratti di locazione netti doppi.

Un unico contratto di locazione netto richiede che l’inquilino paghi solo le tasse sulla proprietà oltre all’affitto. Con un doppio contratto di locazione netto, l’inquilino paga l’affitto più le tasse sulla proprietà e i premi assicurativi. Un contratto di locazione triplo netto, noto anche come contratto di locazione netto-netto-netto, richiede che l’inquilino paghi l’affitto più tutte e tre le spese aggiuntive.

Gli affitti sono generalmente più bassi con contratti di locazione netti rispetto tradizionali contratti di locazione -il più le spese un inquilino deve sopportare, la base inferiore affitto a spese padrone di casa. Ma i contratti tripli netti sono generalmente contratti di locazione vincolabili, il che significa che un inquilino non può ritirarsi perché i costi, in particolare i costi di manutenzione, possono essere più alti.

Locazioni Uniche Nette

I contratti di locazione netti singoli, spesso indicati come contratti di locazione netti o contratti di locazione “N”, non sono così comuni nel mondo del noleggio. In un contratto di locazione come questo, il proprietario trasferisce una quantità minima di rischio all’inquilino, che paga le tasse sulla proprietà. Ciò significa che qualsiasi altra spesa, come assicurazione, manutenzione e riparazioni e utenze, è a carico del proprietario. Il locatore è inoltre responsabile di eventuali manutenzioni e / o riparazioni che devono essere effettuate durante lo svolgimento della locazione all’interno della proprietà.

Gli inquilini con un unico contratto di locazione netto finiscono per pagare un affitto leggermente inferiore rispetto a un contratto di locazione standard a causa del costo aggiuntivo delle tasse sulla proprietà. Ma un canone di locazione più elevato non allevia la responsabilità del proprietario di mantenere aggiornate queste spese.

Ad esempio, un inquilino può perdere o effettuare pagamenti in ritardo al comune, il che significa che il proprietario è in agguato per loro. Ciò potrebbe comportare multe e / o costi aggiuntivi. Ecco perché la maggior parte dei proprietari include le tasse sulla proprietà nei pagamenti dell’affitto. Preferiscono che il pagamento passi attraverso di loro in modo che sappiano che le tasse vengono pagate in tempo e nell’importo corretto.

Contratti di locazione netti doppi

I contratti di locazione doppia netta, chiamati anche contratti di locazione net-net o contratti di locazione “NN”, sono particolarmente apprezzati nel settore immobiliare commerciale. In un contratto di locazione come questo, l’inquilino paga le tasse sulla proprietà e i premi assicurativi oltre all’affitto. L’affitto di base, pagabile per lo spazio stesso, è generalmente inferiore a causa delle spese aggiuntive che l’inquilino deve sostenere. Tutti i costi di manutenzione, invece, rimangono a carico del locatore, che li paga direttamente.

Negli sviluppi commerciali più grandi con più di uno spazio disponibile per l’affitto, come centri commerciali e ampi complessi di uffici, gli inquilini possono avere una metratura diversa rispetto ai loro vicini. Quindi i proprietari di solito assegnano tasse e costi assicurativi agli inquilini in modo proporzionale sulla quantità di spazio affittato.

Proprio come l’affitto netto unico, i proprietari dovrebbero ricevere i pagamenti aggiuntivi, in modo che possano pagarli al comune e alla compagnia di assicurazioni. Anche se il contratto di locazione dell’inquilino include questi pagamenti, il nome del proprietario è sulla fattura delle tasse e dell’assicurazione, il che significa che sono i responsabili finali. Facendo pagare queste spese direttamente all’inquilino, il locatore può evitare i problemi associati a pagamenti in ritardo o mancati da parte degli inquilini, che potrebbero comportare costi aggiuntivi.

Contratti di locazione netti tripli

Il contratto di locazione netto triplo assolve il proprietario dal maggior rischio di qualsiasi contratto di locazione netto. Ciò significa che anche i costi di manutenzione e riparazione strutturale devono essere pagati dall’inquilino, oltre all’affitto, alle tasse sulla proprietà e ai premi assicurativi. Poiché queste spese aggiuntive vengono trasferite all’inquilino, il proprietario generalmente addebita un affitto di base inferiore.

Quando i costi di manutenzione sono più alti del previsto, gli inquilini con contratti di locazione netti tripli tentano spesso di uscire dai contratti di locazione o di ottenere concessioni di affitto. Per evitare che ciò accada, molti proprietari preferiscono utilizzare un contratto di locazione netto obbligazionario. Questo è un tipo di contratto di locazione netto triplo che non può essere risolto prima della data di scadenza. Inoltre, l’importo del canone di locazione non può essere modificato per nessun motivo, inclusi aumenti imprevisti e significativi dei costi accessori.

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I proprietari potrebbero preferire utilizzare un contratto di locazione netto vincolante in quanto gli inquilini potrebbero tentare di uscire da un costoso contratto di locazione netto triplo.

I contratti di locazione netti tripli possono aumentare le spese operative dell’inquilino e possono essere agganciati per franchigie sulle polizze assicurative. Possono anche essere responsabili di eventuali danni alla proprietà che non sono coperti dalla compagnia di assicurazione.

La maggior parte dei contratti di locazione netti tripli sono contratti di locazione a lungo termine della durata di oltre 10 anni e generalmente includono concessioni per aumenti dei canoni di locazione.

Punti chiave

• Un contratto di locazione netto è un contratto di locazione immobiliare in cui un inquilino paga una o più spese aggiuntive.
• In un unico contratto di locazione netto, l’inquilino paga un affitto di base inferiore oltre alle tasse sulla proprietà.
• I contratti di locazione netti doppi includono tasse sugli immobili e premi assicurativi, oltre al canone di base.
• Un contratto di locazione netto triplo include tasse sulla proprietà, assicurazioni e costi di manutenzione, oltre all’affitto di base.
• Gli inquilini possono tentare di uscire da un contratto di locazione netto triplo a causa degli alti costi ad essi associati, quindi i proprietari generalmente utilizzano un contratto di locazione netto vincolante.

Contratti di locazione netti tripli: pro e contro

I contratti di locazione netti tripli offrono vantaggi unici sia agli investitori che agli inquilini. Tuttavia, ci sono alcune limitazioni a questo tipo di locazione commerciale che entrambe le parti dovrebbero prendere in considerazione prima di stipulare un contratto di locazione tripla rete a lungo termine. Sebbene in generale, gli inquilini in un contratto di locazione tripla netta accettino una maggiore responsabilità finanziaria rispetto ad altri tipi di leasing, possono anche essere vantaggiosi per gli inquilini in molti modi.

Vantaggi dei contratti di locazione triple netti

Un contratto di locazione netto triplo è un contratto tra un proprietario e un inquilino in cui l’inquilino paga le tasse sulla proprietà, i premi assicurativi e la manutenzione e le riparazioni, oltre a un canone mensile di affitto dell’edificio o dello spazio.

Occupazione a lungo termine

La maggior parte dei contratti di locazione tripla netta è strutturata per offrire un’occupazione a lungo termine per inquilini (fino a 20 anni). Questo è vantaggioso per i proprietari perché elimina il rischio e le perdite di una proprietà che rimane vacante tra gli inquilini.

Investimento a basso rischio

Poiché l’inquilino è responsabile di quasi tutti i costi associati alla proprietà, dalle tasse e dall’assicurazione ai costi di manutenzione regolare, un contratto di locazione netto triplo è un investimento a basso rischio per un investitore.

Flusso di reddito costante

Un contratto di locazione netto triplo può fornire una fonte di reddito costante per un investitore. Questo tipo di locazione è strutturato in modo da includere un importo costante di affitto ogni mese per un periodo di tempo prolungato. Inoltre, la maggior parte delle spese di proprietà sconosciute o catastrofiche verrà trasferita al locatario, contribuendo a proteggere eventuali rischi dell’investimento.

Costruisci l’equità

Le proprietà triple nette di leasing vengono spesso aggiunte ai portafogli di investimento come strategia conservativa ea basso rischio per creare più capitale. Inoltre, gli investitori possono decidere di vendere la proprietà quando il mercato raggiunge il picco, la popolazione aumenta o quando sono pronti a utilizzare quell’equità nel loro prossimo investimento.

Riduzione dei doveri del proprietario

Con un contratto di locazione netto triplo, non hai quasi le responsabilità del padrone di casa come un contratto di locazione più convenzionale. Con più tempo e denaro, un investitore può perseguire altre iniziative.

Impronta aziendale a lungo termine

Gli inquilini che accettano un contratto di locazione a lungo termine hanno il vantaggio di poter creare una sede riconoscibile e duratura per la loro attività.

Posizione

In genere le proprietà con contratti di locazione netti tripli si trovano in aree accessibili che sono in prossimità di altre attività commerciali popolari. Questo può aiutare un inquilino ad ottenere traffico e visibilità da parte dei clienti che visitano altre attività nelle vicinanze.

Prestazioni fiscali

Poiché gli inquilini in un contratto di locazione netto triplo sono responsabili del pagamento delle tasse sulla proprietà, potrebbero essere in grado di incorporare queste spese nelle loro spese aziendali e ottenere alcuni vantaggi fiscali per la loro attività.

Contro dei contratti di locazione netti tripli

Guadagnare tappi

Per i proprietari che sono vincolati a un contratto di locazione a lungo termine, perdono la capacità di aumentare l’affitto se i valori delle proprietà nell’area aumentano. A lungo termine, questo può limitare il potenziale di guadagno.

Rischi di posti vacanti e costi di rollover

C’è sempre il rischio che un inquilino possa andare in default, anche se c’è un contratto di locazione a lungo termine e gli inquilini sono stati accuratamente controllati. Durante il periodo in cui stanno cercando di coprire il posto vacante, gli investitori possono incorrere in perdite.

Assunzione di spese di proprietà

Con un contratto di locazione netto triplo, l’inquilino si assume la responsabilità delle operazioni e della manutenzione della sede aziendale. Oltre alle spese (a volte) elevate per la gestione della propria attività, gli inquilini devono anche essere preparati a finanziare le operazioni di costruzione e le eventuali spese impreviste ad essa correlate. Questo può essere un grande onere finanziario e gli inquilini devono avere un forte profilo di credito in un altro per qualificarsi per un contratto di locazione netto triplo.

Passività fiscali

Quando l’inquilino diventa responsabile delle tasse sulla proprietà, diventa anche responsabile di tutte le passività associate, comprese le multe e le sanzioni per versamenti fiscali in ritardo o errati.

Quello che ci piace

• Pro di Triple Net Lease
• Occupazione garantita a lungo termine
• Investimento a basso rischio
• Flusso di reddito affidabile
• Crea più equità
• Riduzione dei doveri del proprietario
• Impronta aziendale duratura
• Posizione ottimale
• Prestazioni fiscali

Cosa non ci piace

• Contro di Triple Net Lease
• Guadagnare tappi
• Rischi di posti vacanti
• Assumendo le spese di proprietà
• Passività fiscali

Triple Net Lease Esempio

Molte grandi aziende multinazionali che desiderano l’uniformità del marchio optano per contratti di locazione netti tripli. Walgreens è un esempio di una società che accetta frequentemente di triplicare contratti di locazione netta. Nel 2019, Walgreens è stata la seconda farmacia degli Stati Uniti per fatturato totale da prescrizione. Walgreens è specializzato in farmaci da prescrizione e acquisti di articoli per la casa. Walgreens opta per contratti di locazione netti tripli della durata di 25 anni.

Quando una società opta per un contratto di locazione netta tripla, solleva il proprietario da qualsiasi responsabilità finanziaria o fisica di sorta. Fanno la propria manutenzione, utilizzano i propri fornitori, ordinano la propria segnaletica, pagano le spese operative e le spese in conto capitale. Tuttavia, accettando di triplicare i contratti di locazione netti, Walgreens può scegliere tra i migliori punti vendita al dettaglio. I negozi Walgreens si trovano in genere in posizioni eccellenti: lotti di 1,5 acri negli angoli principali delle principali aree di vendita al dettaglio.

Walgreens cerca questi luoghi d’angolo per la loro prima visibilità. L’azienda è considerata un eccellente inquilino nel regno dei contratti di locazione netti tripli e un investimento prudente per gli investitori.

considerazioni speciali

Quando si inserisce qualsiasi tipo di contratto di locazione, l’inquilino deve considerare che i pagamenti dell’affitto, sia che includano spese aggiuntive o note, possono aumentare. Un proprietario può aumentare l’affitto a causa di aumenti legali consentiti dai governi locali. Ma l’affitto può anche aumentare a causa di rivalutazioni dell’imposta sulla proprietà o aumenti dei premi assicurativi.

Ma ci sono alternative. Se viene data la possibilità, gli inquilini potrebbero voler prendere in considerazione la firma di un contratto di locazione lordo, che addebita una tariffa fissa di noleggio. Questo importo copre la tariffa per lo spazio, nonché eventuali spese aggiuntive che ne derivano. Il proprietario, quindi, mantiene la responsabilità del pagamento delle tasse sulla proprietà, dei premi assicurativi e dei costi di manutenzione. Coprono questi costi inserendoli nell’affitto che addebitano al loro inquilino.

Ad esempio, se l’affitto annuale è di $ 10.000 e si stima che i costi aggiuntivi siano $ 3.000, l’affitto effettivo che addebitano all’inquilino è di $ 13.000 all’anno. Sebbene i contratti di locazione tradizionali siano più comuni dei contratti di locazione netti, presentano un rischio maggiore per il proprietario, che deve assorbire eventuali aumenti imprevisti delle spese extra. Questo è il motivo per cui alcuni proprietari preferiscono utilizzare un tipo di contratto di locazione netto, trasferendo parte o tutto questo rischio sull’inquilino.

Un leasing lordo modificato è un’altra alternativa a un leasing netto. Con un contratto di locazione lordo modificato, l’inquilino paga l’affitto di base all’inizio del contratto di locazione. Nel tempo, il contratto di locazione assume anche una quota proporzionale di alcuni degli altri costi associati alla proprietà, come  tasse sulla proprietà, utenze, assicurazioni e manutenzione.

Domande frequenti su Triple Net Lease

Un contratto di locazione a rete tripla è una buona idea?

Sia per gli inquilini che per i proprietari, i contratti di locazione netti tripli possono offrire alcuni vantaggi. Un inquilino ha più libertà con la propria struttura; possono personalizzare il loro spazio per una maggiore uniformità del marchio senza l’investimento di capitale di un acquisto. Un altro vantaggio è che questi contratti di locazione tendono ad essere abbastanza flessibili: massimali agli aumenti delle tasse, aumenti delle assicurazioni, ecc. Per il proprietario, i contratti di locazione netti tripli possono essere una fonte affidabile di reddito e hanno costi generali minimi. Il proprietario, inoltre, non deve svolgere un ruolo attivo nella gestione della proprietà.

Qual è la differenza tra un contratto di locazione netto e triplo netto?

Un leasing netto è un tipo di leasing in cui l’inquilino paga una parte o tutte le tasse, le spese di assicurazione e i costi di manutenzione per una proprietà, oltre all’affitto di base. I contratti di locazione netti sono comunemente utilizzati negli  immobili commerciali. Esistono tre tipi principali di contratti di locazione netti: contratti di locazione netti singoli, contratti di locazione netti doppi e contratti di locazione netti tripli. Quando un inquilino firma un unico contratto di locazione netto, paga una delle tre categorie di spesa:  tasse, manutenzione e spese assicurative. Quando un inquilino firma un contratto di locazione netta doppia, accetta di pagare due delle tre categorie di spesa. Questi contratti di locazione sono chiamati anche contratti di locazione net-net. Infine, quando un inquilino firma un contratto di locazione netta tripla, accetta di pagare tutte e tre le categorie di spesa. I contratti di locazione triple netti sono noti anche come contratti di locazione net-net-net.

Potete negoziare un contratto di locazione triplo netto?

Con un contratto di locazione netto triplo, quasi tutte le responsabilità ricadono sull’inquilino. L’inquilino è responsabile del pagamento dell’affitto, nonché di tutti i costi generali associati alla proprietà della proprietà: tasse, assicurazioni, spese operative, utenze, ecc. Di conseguenza, l’importo dell’affitto di base può diventare un termine negoziale chiave. Poiché l’inquilino si assume il rischio delle spese generali del proprietario, potrebbe essere in grado di negoziare un importo di affitto di base più favorevole. Inoltre, in alcuni casi, gli inquilini possono negoziare quali aspetti dei costi di riparazione e / o delle utenze è responsabile del proprietario.

Come si calcola un contratto di locazione netto triplo?

Esistono vari modi per calcolare l’importo di un contratto di locazione netta tripla. A volte i proprietari sommano tutte le tasse di proprietà, l’assicurazione, le spese di manutenzione e le spese per aree comuni di un edificio e dividono il totale per 12. Questo numero è il costo mensile. Questo processo è semplificato quando un solo inquilino affitta un edificio. L’importo dell’affitto di base mensile viene in genere calcolato in base a una tariffa per metratura.

Di cosa è responsabile il proprietario in un contratto di locazione tripla rete?

L’inquilino è responsabile della maggior parte delle spese relative a un immobile commerciale con un contratto di locazione netta tripla. Tuttavia, il proprietario può essere responsabile del tetto e della struttura, e talvolta del parcheggio.

La linea di fondo

Un contratto di locazione netto è un tipo di locazione immobiliare, tipicamente per proprietà commerciali in affitto, in cui un inquilino paga una o più spese aggiuntive. Esistono tre tipi fondamentali di contratti di locazione netti: contratti di locazione netti singoli, doppi e tripli. Con un contratto di locazione netto triplo, l’inquilino si impegna a pagare tutte le spese della proprietà, comprese le tasse sulla proprietà, l’assicurazione dell’edificio e la manutenzione. Questi pagamenti si aggiungono alle tariffe per l’affitto e le utenze. I contratti di locazione netti tripli a volte hanno un canone di affitto di base inferiore perché l’inquilino si assume la maggior parte delle spese per la proprietà. I contratti di locazione netti possono essere paragonati ai contratti di locazione incrementale o ai contratti di locazione a terra.

Con un contratto di locazione progressivo, i futuri aumenti di prezzo per tutta la durata del contratto sono stabiliti nel contratto di locazione. Nei contratti di locazione a lungo termine, i contratti di locazione progressiva proteggono i proprietari dai rischi di inflazione o di un mercato in crescita. I contratti di locazione a terra consentono agli inquilini di sviluppare un pezzo di proprietà durante il periodo di locazione. Quindi, al termine del periodo di locazione, il terreno e tutte le migliorie vengono consegnate al proprietario / locatore.