Casa per le vacanze o investimento che produce reddito?
Il sogno americano di acquistare una casa ha subito molti cambiamenti negli ultimi 50 anni, espandendosi alle seconde case, o per le vacanze. Ma questi cottage in riva al lago, le baite in montagna e le capanne sulla spiaggia spesso restano vuoti per il 90% dell’anno, mentre i loro proprietari sono pronti per le prossime vacanze e pagano il conto per il mutuo e le tasse sulla proprietà.
C’è, ovviamente, un’alternativa al lasciare che la tua casa per le vacanze raccolga polvere quando non puoi essere lì: affittala ad altre persone che vogliono godersi un po ‘di tempo lontano dal lavoro. Sebbene l’affitto possa essere redditizio, dovrai considerare le implicazioni fiscali.
Punti chiave
- L’IRS considera una seconda casa un investimento immobiliare se trascorri meno di due settimane in essa e cerchi di affittarla per il resto del tempo.
- Le perdite sugli affitti possono essere ammortizzate solo contro i proventi di altri affitti, una partnership privata che non gestisci o una S-corporation.
- Il periodo di tempo in cui possiedi una casa per le vacanze influisce sulle imposte sulle plusvalenze che paghi.
- Se possiedi una seconda casa allo scopo di affittarla e hai un’AGI inferiore a $ 150.000, inizia a gestirla attivamente.
Offrire una seconda casa
Acquistare e mantenere una prima casa e spesso di più, ma senza i facili ammortamenti da parte dell’IRS.
Se stai pensando di acquistare una seconda casa, uno dei primi passi è decidere se finanzierai l’acquisto con un mutuo o se pagherai in contanti. Per aiutarti a decidere, utilizza un calcolatore di mutui per ricercare i tassi di interesse presso gli istituti di credito nella zona in cui si trova la tua proprietà per le vacanze. Quindi, una volta raccolte le stime del costo totale dei pagamenti mensili del mutuo, controlla i tuoi dati finanziari per vedere se ha più senso contrarre un mutuo o pagare in contanti.
Se hai intenzione di ottenere una casa per le vacanze ma non hai il capitale per un acquisto interamente in contanti, tieni presente che l’IRS ha chiuso la scappatoia in cui potresti utilizzare una seconda ipoteca per acquistare un investimento immobiliare separato mentre detrai comunque il tuo pagamenti come interessi ipotecari personali. Se intendi prendere in prestito una seconda casa, dovrai stipulare un altro mutuo che consente interessi deducibili dalle tasse.
7,4 milioni
Secondo la National Association of Home Builders e il Census Bureau, il numero di case negli Stati Uniti, pari al 5,6% del patrimonio immobiliare totale, che si qualificano per la detrazione fiscale del mutuo per la seconda casa.
L’IRS sugli investimenti in case per le vacanze
Se possiedi una casa e la affidi per meno di 15 giorni, non devi dichiarare il reddito. Tuttavia, l’IRS considera una seconda casa un investimento immobiliare se ci trascorri meno di due settimane e poi cerchi di affittarla per il resto del tempo. È importante ricordare che la domanda per la tua cabina nel bosco può arrivare solo nelle ore di punta, lo stesso periodo in cui probabilmente vorresti utilizzare la proprietà da solo.
Le seconde case sembrano essere un punto grigio per l’IRS. Tutte le perdite da locazione sono “perdite passive” o ” perdite per hobby “. Questi possono essere ammortizzati solo contro i proventi di altre attività passive come altri affitti, una partnership privata che non aiuti a gestire o una S-corporation. Le perdite passive che non puoi utilizzare vengono riportate fino a quando non vendi la casa per le vacanze. Quando vendi la proprietà, puoi utilizzare le perdite passate per compensare eventuali guadagni. Se si dispone di ulteriori ammortamenti passivi dopo la vendita, è possibile richiederli a fronte di un reddito regolare.
In base alle ultime indicazioni dell’IRS per l’anno fiscale 2019, puoi detrarre fino a $ 25.000 all’anno se:
- Il tuo reddito lordo rettificato è inferiore a $ 100.000
- Partecipi attivamente alla gestione della proprietà
Questa agevolazione fiscale svanisce a $ 150.000 di reddito lordo rettificato (AGI) anche se la maggior parte delle persone che possono permettersi di acquistare una seconda casa avrà un’AGI molto al di sopra di questi numeri. Se il tuo AGI è compreso tra $ 100.000 e $ 150.000, ti qualifichi per metà della detrazione. La partecipazione attiva è la sfida più grande. Puoi utilizzare la detrazione annuale se tu o il tuo coniuge desiderate diventare un professionista immobiliare qualificato e gestire attivamente la proprietà registrando le perdite passive. Attenzione, tuttavia, è improbabile che l’ IRS creda che tu abbia un lavoro a tempo pieno e al chiaro di luna come gestore di proprietà. Avrai bisogno di un diario dettagliato su perché, quando, dove e cosa stai facendo come gestore di proprietà per dimostrare il tuo caso e prendere la detrazione.
La maggior parte delle persone che possiedono seconde case sarebbe meglio servita classificandole come proprietà a uso misto ai fini fiscali e affittandole solo per le 14 notti esentasse in un dato anno.
Vendere una casa per le vacanze
Le proprietà nelle zone di villeggiatura popolari di solito tendono a vedere un apprezzamento superiore alla media, quindi a un certo punto potresti voler incassare e vendere. Il periodo di tempo in cui hai posseduto una casa di vacanza influisce sulla tua imposta sulle plusvalenze. Se vendi prima che sia trascorso un anno, sarai soggetto al tasso di plusvalenza a breve termine. Se vendi dopo un anno, la tua tassa federale verrà calcolata al tasso di plusvalenza a lungo termine.
Puoi, tuttavia, schivare un po ‘se sei disposto a trasferirti completamente. Se vendi la tua residenza principale con la detrazione esentasse di $ 250.000 a persona e ti trasferisci nella casa di vacanza e la dichiari la tua nuova residenza principale, potrai utilizzare nuovamente l’ esenzione di $ 250.000 ($ 500.000 per le coppie), a condizione che tu viva a l’ex casa di vacanza per due anni. Sfortunatamente, questa strategia è spesso pratica solo per i lavoratori autonomi o pensionati. Esistono anche altre restrizioni sull’uso dell’esclusione delle plusvalenze per le case di vacanza convertite in residenza primaria.
Quasi il 60% degli americani ha una qualche forma di assicurazione sulla vita secondo gli ultimi dati per il 2018.
Se decidi di voler diventare un proprietario di seconda casa e hai un AGI inferiore a $ 150.000, la tua migliore linea di azione potrebbe essere quella di essere attivamente coinvolto nella gestione della tua proprietà.
Suggerimenti per il secondo proprietario di casa
Se possiedi una seconda casa allo scopo di affittarla e hai un’AGI inferiore a $ 150.000, entra e inizia a gestirla attivamente. Ciò significa che non potrai utilizzare un agente per trovare inquilini. Organizzerai personalmente le riparazioni, ma ti darà perdite passive da ammortizzare.
Se la gestione attiva non ti attira o il tuo AGI è troppo alto, trascorri più tempo in cabina e trasformalo in una proprietà a uso misto piuttosto che in un investimento immobiliare. Ciò significa che le tasse cambiano con il cambio di designazione, principalmente che non è possibile utilizzare perdite passive. Ma potrai richiedere una percentuale degli interessi ipotecari e delle tasse sulla proprietà come detrazione dall’imposta sul reddito.