Atto non registrato

Cos’è un atto non registrato?

Un atto non registrato si riferisce alla situazione in cui il titolo di una proprietà, di solito immobiliare, non è registrato presso l’ufficio dei registri pubblici appropriato.

Punti chiave

• Un atto non registrato si riferisce alla situazione in cui il titolo di una proprietà, solitamente immobiliare, non è registrato presso l’ufficio dei registri pubblici appropriato.
• Gli atti non registrati possono presentare molti problemi per venditori (o concedenti) e acquirenti (o beneficiari) come la prova della proprietà e le implicazioni fiscali.
• Un atto trasferisce diritti di proprietà specifici su un pezzo di proprietà immobiliare tra due parti e la maggior parte delle giurisdizioni degli Stati Uniti richiede che i venditori presentino un atto originale con un’agenzia governativa che conserva tali registri.

Comprensione di un atto non registrato

Un atto non registrato è un atto di  proprietà immobiliare che né l’acquirente né il venditore hanno consegnato a un’agenzia governativa appropriata. Gli atti non registrati possono presentare molti problemi per venditori (o concedenti) e acquirenti (o beneficiari) come la prova della proprietà e le implicazioni fiscali.

Un atto trasferisce specifici diritti di proprietà su un bene immobiliare tra due parti. La maggior parte delle giurisdizioni richiede che i venditori presentino un atto originale presso un’agenzia governativa che conserva tali documenti in un determinato comune. Negli Stati Uniti, ciò avviene spesso a livello di contea. Questo record serve per notificare al pubblico la vendita di proprietà, che a sua volta fornisce garanzia della proprietà attuale a qualsiasi entità coinvolta in transazioni interessate dalla proprietà, come l’emissione di un mutuo o un prestito di equità domestica, dove la proprietà funge da collaterale.

La mancata registrazione effettiva di un atto rende impossibile al pubblico conoscere il trasferimento di una proprietà. Ciò significa che il proprietario legale della proprietà sembra essere qualcuno diverso dall’acquirente, una situazione che può generare gravi ramificazioni. Ad esempio, un acquirente potrebbe incontrare grandi difficoltà nel vendere, assicurare o ottenere prestiti per una proprietà se le istituzioni finanziarie e le compagnie di assicurazione non possono stabilire un titolo chiaro. Peggio ancora, un atto non registrato crea il potenziale per un venditore di impegnarsi in una successiva vendita della stessa proprietà a un altro acquirente.

La maggior parte delle società di mutui richiede ai potenziali acquirenti di case di condurre una ricerca del titolo e di assicurarsi  un’assicurazione  sulla proprietà acquistata. Gli acquirenti autofinanziati farebbero bene a considerare gli stessi passaggi. La ricerca del titolo esamina i registri pubblici esistenti per garantire un trasferimento pulito del titolo, un processo che potrebbe essere interrotto da gravami in sospeso o tasse sulla proprietà scadute. L’assicurazione del titolo offre un ulteriore sostegno proteggendo il titolare dell’assicurazione da eventuali perdite dovute a carenze nel titolo non rilevate dalla ricerca del titolo. Gli acquirenti devono tenere presente che i prestatori spesso richiedono una polizza assicurativa del titolo separata che protegga solo l’interesse del prestatore nella proprietà. Pertanto, gli acquirenti potrebbero voler acquistare una polizza che copra anche i loro interessi.

Ad esempio, supponiamo che il proprietario di una casa abbia autofinanziato l’acquisto di una casa con un atto non registrato e il venditore abbia trascurato di chiudere una seconda ipoteca esistente. Se il venditore fosse inadempiente sul prestito, la banca avrebbe depositato un privilegio contro la garanzia, che sembrerebbe comunque appartenere al venditore a causa dell’atto non registrato.