Triple Net Lease (NNN)

Che cos’è un contratto di locazione a rete tripla?

Un contratto di locazione triple net (triple-Net o NNN) è un contratto di locazione su una proprietà in base al quale l’inquilino o il locatario si impegna a pagare tutte le spese della proprietà comprese le tasse sulla proprietà, l’assicurazione sulla costruzione e la manutenzione. Questi pagamenti si aggiungono alle tariffe per l’affitto e le utenze e tutti i pagamenti sono in genere a carico del proprietario in assenza di un contratto di locazione netto triplo, doppio o singolo.

Punti chiave

• Con un contratto di locazione netto triplo, l’inquilino si impegna a pagare le spese di proprietà come le tasse sugli immobili, l’assicurazione degli edifici e la manutenzione oltre all’affitto e alle utenze.
• I contratti di locazione netti tripli tendono ad avere un canone di locazione inferiore perché l’inquilino si assume la maggior parte delle spese correnti per la proprietà.
• Un unico contratto di locazione netto su un immobile commerciale include le tasse sulla proprietà oltre all’affitto.
• Un contratto di locazione netta doppia su una proprietà commerciale include le tasse sulla proprietà e l’assicurazione sulla proprietà oltre all’affitto.
• Le proprietà in locazione tripla netta sono diventate veicoli di investimento popolari per gli investitori perché forniscono un reddito costante a basso rischio.

Comprensione del contratto di locazione tripla rete

Se il proprietario di un immobile affitta un edificio a un’azienda utilizzando un contratto di locazione netta tripla, l’inquilino è responsabile del pagamento delle tasse sulla proprietà dell’edificio, dell’assicurazione sull’edificio e del costo di qualsiasi manutenzione o riparazione che l’edificio potrebbe richiedere per la durata del contratto di locazione. Poiché l’inquilino copre questi costi, che altrimenti sarebbero responsabilità del proprietario dell’immobile, l’affitto addebitato nel contratto di locazione triplo netto è generalmente inferiore all’affitto addebitato in un contratto di locazione standard. Il tasso di capitalizzazione, che viene utilizzato per calcolare l’importo del leasing, è determinato dall’affidabilità creditizia del conduttore.

Negli immobili commerciali, un contratto di locazione netto è un contratto di locazione in cui l’inquilino è tenuto a pagare una parte o la totalità delle tasse, dei canoni e dei costi di manutenzione di una proprietà. Un unico contratto di locazione netto richiede che gli inquilini paghino le tasse sulla proprietà oltre all’affitto, e un doppio contratto di locazione netto tipicamente si applica all’assicurazione sulla proprietà.

Contratti di locazione netti doppi

I contratti di locazione a doppia rete (NN) sono popolari anche nel settore immobiliare commerciale. In un contratto di locazione come questo, l’inquilino paga due obblighi invece di tre: tasse sulla proprietà e premi assicurativi oltre all’affitto. L’affitto di base, pagabile per lo spazio stesso, è generalmente inferiore a causa delle spese aggiuntive che l’inquilino deve sostenere. Tutti i costi di manutenzione, invece, rimangono a carico del locatore, che li paga direttamente.

I contratti di locazione a rete singola (N) non sono così comuni. Qui, il proprietario trasferisce una quantità minima di rischio all’inquilino, che paga solo le tasse sulla proprietà.

considerazioni speciali

Le proprietà triple nette in leasing sono diventate veicoli di investimento popolari per gli investitori che cercano un reddito costante con un rischio relativamente basso. Gli investimenti in leasing tripli netti sono in genere un portafoglio di proprietà con tre o più proprietà commerciali di alto livello completamente affittate da un singolo inquilino con flusso di cassa esistente. Le proprietà commerciali potrebbero includere edifici per uffici, centri commerciali, parchi industriali o edifici indipendenti gestiti da banche, farmacie o catene di ristoranti. La durata tipica del contratto di locazione va dai 10 ai 15 anni, con aumento del canone contrattuale integrato.

I vantaggi per gli investitori includono un reddito stabile a lungo termine con la possibilità di apprezzamento del capitale della proprietà sottostante. Gli investitori possono investire in immobili di alta qualità senza preoccuparsi delle operazioni di gestione, inclusi fattori di sfitto, costi di miglioramento degli inquilini o canoni di locazione. Quando le proprietà sottostanti vengono vendute, gli investitori possono trasferire il proprio capitale in un altro investimento di locazione netta tripla senza pagare le tasse attraverso unoscambio fiscale differito 1031.

Gli investitori in offerte di investimento in leasing triplo netto devono essere accreditati con un patrimonio netto di almeno $ 1 milione escluso il valore della loro residenza principale o $ 200.000 di reddito ($ 300.000 per i filer congiunti). Gli investitori più piccoli possono partecipare a triple leasing immobiliari netti investendo in fondi comuni di investimento immobiliare (REIT) che si concentrano su tali proprietà nei loro portafogli.

Domande frequenti

Un contratto di locazione a rete tripla è una buona idea?

Sia per gli inquilini che per i proprietari, i contratti di locazione netti tripli possono offrire alcuni vantaggi. Un inquilino ha più libertà con la propria struttura; possono personalizzare il loro spazio per una maggiore uniformità del marchio senza l’investimento di capitale di un acquisto. Un altro vantaggio è che questi contratti di locazione tendono ad essere abbastanza flessibili: massimali per aumenti fiscali, aumenti assicurativi, ecc. Il proprietario, inoltre, non deve svolgere un ruolo attivo nella gestione della proprietà.

Devo preoccuparmi di pagare questi obblighi sull’appartamento che ho affittato?

Probabilmente no. I contratti di locazione netti sono più comunemente utilizzati negli  immobili commerciali e non per le unità residenziali. Agli inquilini residenziali potrebbe essere richiesto di pagare alcune o tutte le utenze e spesso saranno incoraggiati ad acquistare l’assicurazione del proprio locatario. Un proprietario residenziale, tuttavia, in genere pagherebbe l’assicurazione sulla proprietà e la responsabilità e le tasse sugli immobili.

Potete negoziare un contratto di locazione triplo netto?

Con un contratto di locazione netto triplo, quasi tutte le responsabilità ricadono sull’inquilino. L’inquilino è responsabile del pagamento dell’affitto, nonché di tutti i costi generali associati alla proprietà della proprietà: tasse, assicurazioni, spese operative, utenze, ecc. Di conseguenza, l’importo dell’affitto di base può diventare un termine negoziale chiave. Poiché l’inquilino si assume il rischio delle spese generali del proprietario, potrebbe essere in grado di negoziare un importo di affitto di base più favorevole. Inoltre, in alcuni casi, gli inquilini possono negoziare quali aspetti dei costi di riparazione e / o delle utenze è responsabile del proprietario.

Come si calcola un contratto di locazione netto triplo?

Esistono vari modi per calcolare l’importo di un contratto di locazione netta tripla. A volte i proprietari sommano tutte le tasse di proprietà, l’assicurazione, le spese di manutenzione e le spese per aree comuni di un edificio e dividono il totale per 12. Questo numero è il costo mensile. Questo processo è semplificato quando un solo inquilino affitta un edificio. L’importo dell’affitto di base mensile viene in genere calcolato in base a una tariffa per metratura.

Di cosa è responsabile il proprietario in un contratto di locazione tripla rete?

L’inquilino è responsabile della maggior parte delle spese relative a un immobile commerciale con un contratto di locazione netta tripla. Tuttavia, il proprietario può essere responsabile del tetto e della struttura, e talvolta del parcheggio.