Tasso di capitalizzazione terminale
Qual è il tasso di capitalizzazione del terminale?
Il tasso di capitalizzazione terminale, noto anche come tasso di uscita, è il tasso utilizzato per stimare il valore di rivendita di un immobile alla fine del periodo di detenzione. Il reddito operativo netto atteso (NOI) annuo viene diviso per il terminal cap rate (espresso in percentuale) per ottenere il terminal value.
I tassi di capitalizzazione del terminale sono stimati sulla base di dati di transazione comparabili o su ciò che si ritiene appropriato per la posizione e gli attributi di una particolare proprietà.
Punti chiave
- Il tasso di capitalizzazione terminale, o tasso di uscita, viene utilizzato per stimare il valore di rivendita di un immobile alla fine del periodo di detenzione.
- Il tasso limite di entrata è il NOI previsto per il primo anno della proprietà diviso per il prezzo di acquisto della proprietà.
- Se questo tasso di capitalizzazione terminale è inferiore al tasso di entrata, di solito significa che l’investimento immobiliare è stato redditizio.
Capire il tasso di capitalizzazione del terminale
Il tasso cap in entrata è il reddito operativo netto (NOI) previsto per il primo anno diviso per l’investimento iniziale o il prezzo di acquisto. Al contrario, il tasso di capitalizzazione terminale è il NOI previsto dell’ultimo anno (anno di uscita) diviso per il prezzo di vendita. Se questo tasso è inferiore al tasso limite di entrata, di solito significa che l’investimento immobiliare è stato redditizio.
La maggior parte dei professionisti degli investimenti immobiliari concorda sul fatto che è importante abbinare il tasso di capitalizzazione terminale al tasso corrente del mercato, tenendo presente che potrebbe essere un test più sicuro per lo sviluppo spingere un po ‘il tasso di capitalizzazione terminale verso l’alto. Un foglio di calcolo dinamico può essere utile per sottoporre a stress test il progetto di sviluppo per stabilire il più alto tasso di capitalizzazione terminale che fornirebbe comunque un vantaggio sufficiente per gli investitori.
Savvy investitori immobiliari cercano mercati e tipi di proprietà per i quali si prevedono tassi di capitalizzazione di mercato a scendere, dal momento che un tasso di capitalizzazione terminale inferiore, rispetto alla continuità aziendale nel tasso massimo, si tradurrà in guadagni in conto capitale, partendo dal presupposto che il reddito operativo netto no diminuzione durante il periodo di detenzione. Alcuni dei dati che devono essere considerati includono le metriche della domanda e dell’offerta per ciascuna categoria di spazio, nonché per i servizi e le spese che si presume siano correlati a ciascuna area di operazione.
Mentre il futuro è sempre incerto, due cose sono certe sulla fine di qualsiasi periodo di detenzione: gli edifici invecchiano e i mercati cambieranno. È quindi fondamentale che tutti gli investitori immobiliari compilino e analizzino quanti più dati possibile per individuare con precisione un tasso di capitalizzazione terminale per un progetto.
Esempio di tasso di capitalizzazione del terminale
Un investitore acquista una proprietà completamente occupata per $ 100 milioni. Il NOI del primo anno è stimato a $ 5,0 milioni. Il tasso di entrata in entrata è quindi del 5,0%. Sette anni dopo, l’investitore ritiene che il tasso di capitalizzazione terminale sia di circa il 4,0%. Lo scorso anno NOI, che ha tenuto conto dell’escalation degli affitti lungo la strada, è previsto a 5,5 milioni di dollari (di nuovo, assumendo la piena occupazione).
Il valore di rivendita è stimato a $ 137,5 milioni ($ 5,5 milioni in NOI diviso per il tasso di capitalizzazione terminale del 4,0%, o tasso di uscita).