I pro ei contro degli affari immobiliari finanziati dal venditore
Quando si tratta di finanziare immobili residenziali, la maggior parte delle transazioni segue un processo familiare. Il venditore trova un acquirente disponibile con il reddito richiesto, la storia lavorativa e il punteggio di credito per qualificarsi per un mutuo e un istituto di credito mette i soldi per finanziare l’affare.
Ma cosa succede se il finanziamento tradizionale non è disponibile e l’acquirente e il venditore vogliono ancora procedere privatamente con la vendita? Inserisci ciò che è noto come finanziamento del venditore. Come suggerisce il termine, la persona che vende la casa finanzia l’acquisto.
Punti chiave
- Nelle transazioni immobiliari residenziali, un’opzione è il finanziamento del venditore, in cui il venditore finanzia l’acquisto per l’acquirente.
- Le transazioni finanziate dal venditore possono essere più rapide ed economiche di quelle convenzionali.
- Gli acquirenti devono confermare che il venditore è libero di finanziare (non hanno mutui o il loro mutuante lo consente) e devono essere pronti a versare un acconto.
- Il finanziamento del venditore in genere viene eseguito per un periodo più breve rispetto a un mutuo tradizionale.
- Entrambe le parti nella transazione dovrebbero assumere professionisti per fornire indicazioni e redigere il contratto e la cambiale.
Come funziona il finanziamento del venditore?
Una banca non è coinvolta in una vendita finanziata dal venditore; l’acquirente e il venditore prendono gli accordi autonomamente. Elaborano una cambiale che stabilisce il tasso di interesse, il calendario dei pagamenti dall’acquirente al venditore e le conseguenze in caso di inadempienza dell’acquirente a tali obblighi. A differenza di una vendita che implica un mutuo, non vi è alcun trasferimento del capitale dall’acquirente al venditore, ma semplicemente un accordo sul rimborso di tale somma nel tempo.
Con solo due attori principali coinvolti, il finanziamento del proprietario può essere più rapido ed economico rispetto alla vendita di una casa nel modo consueto. Non c’è attesa per l’ufficiale di prestito bancario, il sottoscrittore e l’ufficio legale e gli acquirenti possono spesso entrare in una casa per meno soldi.
I vantaggi del finanziamento del venditore
Questa alternativa al finanziamento tradizionale può essere utile in determinate situazioni o in luoghi in cui è difficile ottenere mutui. In condizioni così difficili, il finanziamento del venditore offre agli acquirenti l’accesso a una forma alternativa di credito.
I venditori, a loro volta, di solito possono vendere più velocemente e senza dover eseguire costose riparazioni richieste dai prestatori. Inoltre, poiché il venditore sta finanziando la vendita, la proprietà potrebbe richiedere un prezzo di vendita più elevato.
Costi di chiusura inferiori
I costi di chiusura sono infatti inferiori per una vendita finanziata dal venditore. Senza la partecipazione di una banca, la transazione evita il costo del mutuo o dei punti di sconto, nonché le commissioni di raccolta e una serie di altri oneri che gli istituti di credito estraggono regolarmente durante il processo di finanziamento. C’è anche una maggiore flessibilità, almeno apparentemente, sulle disposizioni del prestito, dall’acconto richiesto e dal tasso di interesse alla durata del contratto.
Il finanziamento del venditore in genere viene eseguito solo per un periodo abbastanza breve, ad esempio cinque anni, con un pagamento a palloncino in scadenza alla fine di tale periodo. La teoria, o almeno la speranza, è che l’acquirente finanzierà alla fine quel pagamento con un prestatore tradizionale, armato di una migliore affidabilità creditizia e avendo accumulato un po ‘di capitale nella casa.
Finanziamento del venditore per gli acquirenti
Nonostante tutti i potenziali vantaggi del finanziamento del venditore, le transazioni che lo utilizzano comportano rischi e realtà per entrambe le parti. Ecco cosa dovrebbero considerare gli acquirenti prima di finalizzare un accordo finanziato dal venditore.
Non aspettarti condizioni migliori che con un mutuo
Man mano che i termini di un accordo finanziato dal venditore vengono definiti, la flessibilità incontra spesso la realtà. Il venditore digerisce le proprie esigenze finanziarie e i propri rischi, inclusa la possibilità che l’acquirente venga inadempiente sul prestito, con la prospettiva di un processo di sfratto potenzialmente costoso e disordinato.
Il risultato può essere deludente per l’acquirente. È possibile, ad esempio, che ti assicurerai un tasso di interesse più favorevole rispetto a quello offerto dalle banche, ma è più probabile che pagherai di più, forse diversi punti percentuali aggiuntivi al di sopra del tasso prevalente.
Come acquirente, probabilmente dovrai fornire un acconto di dimensioni paragonabili a quelle di un tipico mutuo, ovvero il 20% o più del valore della proprietà.
Potrebbe essere necessario venderti al venditore
È intelligente essere trasparenti e diretti sui motivi per cui non hai diritto a un mutuo tradizionale. Alcune di queste informazioni potrebbero comunque emergere quando il venditore controlla la tua storia creditizia e altri dati di base, inclusi l’occupazione, i beni, i crediti finanziari e le referenze.
Ma assicurati anche di segnalare eventuali restrizioni alla tua capacità di contrarre prestiti che potrebbero non emergere durante la due diligence del venditore. Un potenziale acquirente che ha un credito solido e un acconto considerevole potrebbe aver recentemente avviato una nuova attività e quindi non essere in grado di qualificarsi per un prestito per un massimo di due anni.
Preparati a proporre un finanziamento al venditore
I proprietari di case che offrono finanziamenti al venditore spesso annunciano apertamente questo fatto nella speranza di attirare acquirenti che non si qualificano per i mutui. Se non vedi un accenno al finanziamento del venditore, però, non fa male informarsi. Tuttavia, invece di chiedere se il finanziamento del proprietario è un’opzione, potresti voler presentare una proposta specifica. Potresti dire, ad esempio, “La mia offerta è a prezzo pieno con uno sconto del 20%, finanziamento del venditore per $ 350.000 al 6%, ammortizzato in 30 anni con un prestito di cinque anni . Se non rifinanziamento in due o tre anni, Aumenterò il tasso al 7% negli anni quattro e cinque “.
Conferma che il venditore è libero di finanziare la vendita
Il finanziamento del venditore è più semplice quando il venditore possiede la proprietà a titolo definitivo; un’ipoteca sull’immobile introduce ulteriori complicazioni. Il pagamento di una ricerca per titolo sulla proprietà confermerà che è accuratamente descritta nell’atto ed è esente da ipoteca o gravami fiscali.
Secondo Jason Burkholder, un agente immobiliare della Weichert Realtors a Lancaster, Pennsylvania, “La maggior parte dei mutui ha una clausola di” scadenza in vendita “che vieta al venditore di vendere la casa senza pagare il mutuo. Quindi, se un venditore finanzia il proprietario e il la società di mutui scopre che considererà la casa “venduta” e chiederà il pagamento immediato del debito per intero, il che consente al creditore di pignorare “.
Finanziamento del venditore per i venditori
Tieni a mente questi suggerimenti e queste realtà se stai pensando di finanziare la vendita di una casa.
Non devi necessariamente finanziare la vendita per molto tempo
In qualità di venditore, puoi, in qualsiasi momento, vendere la cambiale a un investitore o prestatore, al quale l’acquirente invia i pagamenti. Questo può accadere lo stesso giorno della chiusura, quindi il venditore potrebbe ottenere contanti immediatamente.
In altre parole, i venditori non hanno bisogno di avere i soldi, né devono diventare prestatori. Tieni presente, tuttavia, che probabilmente dovrai accettare meno del valore pieno della nota per venderla, riducendo così il tuo ritorno sulla proprietà. Le cambiali sulle proprietà in genere vendono dal 65% al 90% del loro valore nominale, secondo Amerinote Xchange, una società specializzata infinanziamenti sul mercato secondario.
Rendi il finanziamento del venditore parte della tua presentazione per vendere la proprietà
Poiché il finanziamento del venditore è relativamente raro, promuovi il fatto che lo stai offrendo, a partire dall’elenco della proprietà. L’aggiunta delle parole “finanziamento del venditore disponibile” al testo avviserà i potenziali acquirenti e i loro agenti che l’opzione è sul tavolo.
Quando i potenziali acquirenti visualizzano la tua casa, fornisci maggiori dettagli sulle modalità di finanziamento. Preparare un foglio informativo che descriva i termini del finanziamento.
I venditori dovrebbero fornire una spiegazione generale di cosa sia il finanziamento del venditore poiché molti acquirenti non lo avranno familiarità.
Chiedere consulenza fiscale e prendere in considerazione un aiuto per la manutenzione dei prestiti
Poiché le operazioni finanziate dal venditore possono comportare complicazioni fiscali, coinvolgi un pianificatore finanziario o un esperto fiscale come parte del tuo team per la vendita. Inoltre, a meno che tu non abbia esperienza e ti senti a tuo agio come prestatore, prendi in considerazione l’assunzione di una società di servizi di prestito per raccogliere pagamenti mensili, emettere dichiarazioni e svolgere le altre faccende coinvolte nella gestione di un prestito.
Come strutturare un accordo di finanziamento del venditore
Entrambe le parti in un affare finanziato dal venditore dovrebbero assumere un avvocato o un agente immobiliare per scrivere e rivedere il contratto di vendita e la cambiale, insieme alle attività correlate. Cerca di trovare professionisti esperti nelle transazioni domestiche finanziate dal venditore e che abbiano esperienza nel luogo in cui vivi, se possibile, poiché alcune normative pertinenti (come quelle che regolano i pagamenti dei palloni) variano a seconda della giurisdizione.
I professionisti possono anche aiutare l’acquirente e il venditore a decidere l’accordo particolare che meglio si adatta a loro e alle circostanze della vendita. Se non si tratta di un affare finanziato dal venditore, l’investitore immobiliare e agente immobiliare Don Tepper sottolinea che “in realtà ci sono dozzine di altri modi per acquistare” oltre a un accordo ipotecario tradizionale. Questi accordi, nota Tepper, includono leasing-opzione, leasing-acquisto, contratto di terra, contratto per atto, condivisione di azioni e mutui a portafoglio. “La maggior parte degli acquirenti e la maggior parte degli agenti immobiliari non sanno come funzionano queste cose”, dice.
La linea di fondo
Il finanziamento del venditore è una buona opzione? Per quanto insolito e insolito per la maggior parte delle persone, il finanziamento del venditore può essere un’opzione utile in un mercato immobiliare difficile. Tuttavia, l’accordo innesca alcuni rischi speciali per acquirenti e venditori ed è saggio rivolgersi a un aiuto professionale per mitigarli e consentire al processo di funzionare senza intoppi.