Opzioni di mutuo per proprietari di abitazione subacquea
I proprietari di abitazione si trovano spesso nella posizione non invidiabile di dover più sul saldo dei loro mutui di quanto valgano le loro case. Ciò risulta da una combinazione di eventi, molti dei quali sono al di fuori del controllo del proprietario di una casa. Prezzi degli immobili in calo, un vicinato in deterioramento, decisioni di indebitamento errate (ad esempio, prendere in prestito più di quanto il mutuatario può permettersi o sottoscrivere un mutuo a tasso variabile opzionale ) e il rifinanziamento per acquistare azioni possono lasciare i proprietari di casa con un debito crescente. Quando il saldo del mutuo supera il valore della proprietà, la posizione del proprietario della casa viene definita “sottosopra” o ” sott’acqua “. Fuggire da questa posizione scomoda è complicato e spesso richiede la vendita della casa per meno del valore del prestito, ma ci sono soluzioni. Diamo un’occhiata ad alcune opzioni per i proprietari di case con patrimonio netto negativo.
Vendere allo scoperto una casa che è corta sull’equità
La vendita allo scoperto è un’opzione praticabile se la differenza tra il prezzo di vendita della casa e l’importo ipotecato è piccola o il venditore ha delle tasche profonde. Se è possibile trovare un acquirente, il proprietario della casa può arrivare alla chiusura con un assegno per saldare il saldo del prestito. Se il venditore non può permettersi di ripagare il saldo ma deve vendere, il venditore deve contattare il titolare del mutuo e tentare di organizzare una vendita allo scoperto.
Convincere il prestatore ad accettare una vendita allo scoperto spesso richiede una notevole quantità di tempo e di scartoffie. Oltre a convincere il prestatore ad accettare, il proprietario della casa deve quindi trovare un agente immobiliare che sia disposto a gestire la vendita. Se viene trovato un acquirente, le complicazioni continuano. Il prestatore spesso presta il prestito per conto di un investitore. Se il prestatore è a suo agio con la vendita, deve quindi collaborare con l’investitore che detiene il prestito per raggiungere un accordo. Questo può richiedere tempo. Se la casa è coperta da un’assicurazione ipotecaria privata (PMI), anche l’assicuratore potrebbe essere coinvolto nel processo. L’assicuratore ha assicurato la proprietà contro l’inadempienza per proteggere gli interessi della banca, quindi l’assicuratore ha una partecipazione nel processo. In generale, il lasso di tempo per raggiungere un accordo è lungo e la banca ha pochi incentivi a collaborare.
Preclusione
Quando tutto è stato detto e fatto, il proprietario della casa può finire per dover denaro alla banca, anche dopo la vendita, per compensare la differenza tra ciò che un acquirente è disposto a pagare e ciò che la banca è disposta ad accettare. Se pensi che questo potrebbe essere il tuo caso, l’alternativa potrebbe essere la preclusione. Tuttavia, valuta questa opzione con molta attenzione: anche se una vendita allo scoperto non è buona per il tuo rating di credito, una preclusione è anche peggio.
Oltre alle difficoltà di impostare la vendita, la possibilità di dover pagare del denaro dopo la vendita e la probabilità che il tuo punteggio di credito subisca un danno, è necessario prendere in considerazione anche le tasse. Dal punto di vista fiscale, la differenza tra il prezzo di vendita della casa e il saldo del mutuo potrebbe essere vista come reddito. Pagare l’imposta o dimostrare di essere insolvente e quindi esente dall’imposta, sono elementi che devono essere affrontati perché, dal punto di vista fiscale, una vendita allo scoperto è vista come una remissione del debito.
Le opzioni per evitare i fastidi di una vendita allo scoperto sono limitate. Lo scenario ideale è continuare a vivere nella casa e pagare il mutuo fino a quando il mercato immobiliare non migliora e la casa può essere venduta per un prezzo che copre il saldo del mutuo. Altre opzioni da considerare sono prendere un compagno di stanza per aiutare a pagare le bollette, o trasferirsi in un appartamento e affittare la casa.
La linea di fondo
Il modo migliore per ridurre al minimo le probabilità di trovarti sottosopra è quello di contrarre il mutuo più piccolo che riesci a trovare e saldarlo il più rapidamente possibile. Questo sforzo inizia con l’acquisto di una casa che puoi effettivamente permetterti, che potrebbe essere una proprietà radicalmente diversa da quella a cui senti di appartenere.
Gli acquirenti di case saggi e cauti versano un acconto sostanziale, consentendo loro di evitare di dover acquistare un’assicurazione ipotecaria privata (PMI) e fornendo abbastanza equità domestica da avere un cuscino se i valori delle case diminuiscono. Inoltre, sottoscrivendo un piccolo mutuo, dovresti essere in grado di effettuare pagamenti extra e uscire dal peso del debito in meno tempo. Infine, effettuare pagamenti aggiuntivi rende la probabilità di trovarti “sottosopra” sul tuo mutuo molto meno probabile.