Equità negativa
Cos’è l’equità negativa?
Il patrimonio netto negativo si verifica quando il valore della proprietà immobiliare scende al di sotto del saldo dovuto sull’ipoteca utilizzata per acquistare tale proprietà. Il patrimonio netto negativo viene calcolato semplicemente prendendo il valore di mercato corrente della proprietà e sottraendo l’importo rimanente sul mutuo.
punti chiave
- Il patrimonio netto negativo si verifica quando il valore della proprietà immobiliare scende al di sotto del saldo dovuto sull’ipoteca utilizzata per acquistare tale proprietà.
- L’equità negativa è colloquialmente chiamata “essere sott’acqua”.
- L’equità negativa spesso si traduce con lo scoppio di una bolla immobiliare, una recessione o una depressione, qualsiasi cosa che provochi la caduta dei valori immobiliari.
Come funziona l’equità negativa
Per capire l’equità negativa, dobbiamo prima capire “equità positiva” o meglio, come viene comunemente chiamata, equità domestica.
L’equità domestica è il valore dell’interesse di un proprietario di casa nella propria casa. È il valore corrente di mercato dell’immobile meno eventuali gravami o gravami collegati a tale proprietà. Questo valore oscilla nel tempo man mano che vengono effettuati i pagamenti sul mutuo e le forze di mercato giocano sul valore corrente di quella proprietà.
Se una parte o la totalità di una casa viene acquistata tramite un mutuo, l’istituto di credito ha un interesse nella casa fino a quando non viene adempiuto l’obbligo di prestito. L’equità domestica è la parte del valore corrente di una casa che il proprietario possiede gratuitamente e in modo chiaro.
L’equità domestica può essere accumulata tramite un acconto effettuato durante l’acquisto iniziale della proprietà o con pagamenti ipotecari, poiché una parte contrattata di tale pagamento verrà assegnata per ridurre il capitale ancora dovuto. I proprietari possono trarre vantaggio dall’apprezzamento del valore della proprietà poiché aumenterà il loro valore del patrimonio netto.
Quando accade l’opposto – quando il valore di mercato corrente di una casa scende sotto l’ammontare che il proprietario deve sul suo mutuo – quel proprietario viene quindi classificato come avente patrimonio netto negativo nella casa. La vendita di una casa con patrimonio netto negativo diventa un debito nei confronti del venditore, in quanto sarebbe responsabile nei confronti del proprio istituto di credito per la differenza tra il mutuo allegato e la vendita della casa.
Implicazioni economiche dell’equità negativa
Un’equità negativa può verificarsi quando un proprietario di abitazione acquista una casa utilizzando un mutuo prima del crollo di una bolla immobiliare, di una recessione o di una depressione, qualsiasi cosa che provochi la caduta dei valori immobiliari. Ad esempio, supponiamo che un acquirente abbia finanziato l’acquisto di una casa da $ 400.000 con un mutuo di $ 350.000. Se il valore di mercato di quella casa l’anno successivo scende a $ 275.000, il proprietario ha un’equità negativa nella casa perché l’ipoteca collegata alla proprietà è di $ 75.000 maggiore di quella per cui sarebbe venduta nel mercato attuale.
Nel gergo immobiliare, se l’importo in dollari rimanente sul mutuo è maggiore del valore della casa, si dice che la proprietà, il mutuo e il proprietario della casa siano sott’acqua.
I mutui subacquei erano un problema comune tra i proprietari di case intorno al culmine della crisi finanziaria del 2007-2008 che, tra le altre cose, ha comportato una sostanziale deflazione dei prezzi delle case. Come ha dimostrato il successivo insorgere della Grande Recessione, l’epidemia diffusa di equità negativa nel mercato immobiliare può avere implicazioni di vasta portata per l’economia nel suo complesso. I proprietari di case con patrimonio netto negativo hanno trovato più difficile perseguire attivamente il lavoro in altre aree o stati a causa delle potenziali perdite subite dalla vendita delle loro case.
considerazioni speciali
L’equità negativa non deve essere confusa con il ritiro dell’equità ipotecaria (MEW) è la rimozione dell’equità dal valore di una casa attraverso l’uso di un prestito contro il valore di mercato della proprietà. Un prelievo di capitale da ipoteca riduce il valore reale di una proprietà del numero di nuove passività nei suoi confronti, ma non significa che il proprietario sia andato in rosso, in termini di equità.