Evita l’imposta sulle plusvalenze sulla vendita di proprietà di investimento

Con azioni apprezzate, puoi vendere le tue azioni per un certo numero di anni per distribuire le plusvalenze. Purtroppo agli investimenti immobiliari non viene concesso lo stesso lusso;l’intero importo del guadagno deve essere richiesto sulle tasse nell’anno in cui la proprietà viene venduta, a simile ” quando vende un investimento immobiliare, le plusvalenze possono essere differite acquistando un investimento immobiliare simile.

Gestione della data di vendita

Potresti mitigare questo carico fiscale controllando l’anno in cui il titolo e il possesso passano dalle tue mani e, quindi, l’anno in cui dichiari la plusvalenza sull’operazione. In altre parole, puoi impostare il trasferimento di proprietà su un anno in cui prevedi di avere un carico fiscale inferiore.

Secondo l’Internal Revenue Service (IRS), “alcune o tutte le plusvalenze nette possono essere tassate allo 0% se il tuo reddito imponibile è inferiore a $ 80.000”. Pertanto, se non hai un reddito attivo e un reddito passivo minimo, incluso il guadagno sulla vendita del tuo investimento immobiliare, puoi evitare di pagare le tasse sulla tua plusvalenza minima. Tuttavia, se il tuo reddito è stabile e il pagamento delle tasse sul guadagno sembra inevitabile, potresti prendere in considerazione l’utilizzo dello scambio IRC Sezione 1031.

La sezione 1031 Exchange

Lo scambio della sezione 1031 del codice IRS consente a un investitore di scambiare beni immobili detenuti per investimenti con altri beni immobili di investimento e non incorrere in alcuna responsabilità fiscale immediata. Ai sensi della Sezione 1031, se si scambia un’attività o un investimento immobiliare esclusivamente con un’attività commerciale o un investimento immobiliare di un tipo simile, non viene riconosciuto alcun profitto o perdita fino a quando la proprietà appena acquisita non viene venduta.

A partire dal 2018, proprietà personali, come opere d’arte, non sono più consentiti.3

Norme e regolamenti

La sezione 1031 del codice IRS non consentirà in tutti i casi l’elusione delle imposte sulle plusvalenze. Ad esempio, lo scambio di proprietà immobiliari statunitensi con proprietà immobiliari in un altro paese non si qualificherà per lo status di cambio differito. Inoltre, le compravendite riguardanti proprietà utilizzate per scopi personali, come lo scambio di una residenza personale con una proprietà in affitto, non riceveranno un trattamento fiscale differito. Infine, se viene effettuato uno scambio tra parti correlate e una delle parti successivamente cede la proprietà scambiata entro un periodo di due anni, la proprietà scambiata sarà soggetta a tassazione.

Ai fini della dichiarazione fiscale, la base della vecchia proprietà viene trasferita alla nuova proprietà. Questo è importante da capire perché le tasse dovute non vengono perdonate, vengono semplicemente posticipate fino alla vendita della nuova proprietà. Per registrare lo scambio Sezione 1031 con l’ Internal Revenue Service, è importante presentare il modulo 8824 con la dichiarazione dei redditi per l’anno dello scambio simile, nonché per ciascuno dei due anni successivi allo scambio.

Sezione 1031 e perdite

È anche possibile uno scambio fiscale differito se vendi il tuo investimento immobiliare in perdita. In primo luogo, è necessario determinare se la perdita è una “perdita fiscale” o solo una perdita personale. Per qualificarsi come una perdita fiscale, la base rettificata nella proprietà deve essere superiore al prezzo di vendita della proprietà. La tua base rettificata prende in considerazione eventualidetrazioni di ammortamento precedentiche hai preso (o era consentito ma non hai preso).

Ad esempio, supponiamo che tu abbia acquistato una proprietà in affitto per $ 400.000. Negli ultimi dieci anni, hai preso $ 100.000 di ammortamento sull’edificio. La tua attuale base rettificata è di $ 300.000. Se vendi la tua proprietà in affitto per $ 350.000, può sembrare una perdita, ma in realtà è un guadagno di $ 50.000 ai fini fiscali. Il guadagno è considerato un guadagno della sezione 1250 non recuperato ed è tassato a un’aliquota del 25%. Tuttavia, potresti acquistare una proprietà “simile” per evitare di pagare immediatamente le tasse sul tuo guadagno di $ 50.000.

In alternativa, supponiamo che tu stia vendendo la stessa casa per $ 250.000. Questa è una perdita fiscale di $ 50.000, oltre a una perdita personale. C’è ancora un vantaggio in uno scambio “simile”? Possibilmente. Se acquisti una proprietà “simile” per $ 250.000, la tua base in quella seconda proprietà sarà immediatamente $ 300.000 (la tua base rettificata nella prima proprietà). Questo ti avvantaggerebbe quando arriva il momento di vendere la seconda proprietà, perché la base da cui prendi le detrazioni di ammortamento è più alta.

Cambio completamente differito

Affinché si verifichi un’operazione di scambio ai sensi dell’articolo 1031 con differimento fiscale, devono essere soddisfatte determinate condizioni:

• La proprietà deve essere “simile”: le proprietà sono simili se sono della stessa natura o carattere, anche se differiscono per grado o qualità.
• La proprietà deve essere correlata ad attività commerciali o investimenti: la proprietà scambiata deve essere detenuta per attività produttive o uso di investimento e scambiata per lo stesso uso. Ad esempio, una proprietà scambiata non deve essere detenuta principalmente per la rivendita.
• La nuova proprietà deve essere identificata entro 45 giorni: La nuova proprietà da ricevere in cambio di una proprietà esistente deve essere identificata per iscritto, al venditore, entro 45 giorni dal primo trasferimento.
• Il trasferimento deve avvenire entro il periodo di 180 giorni: L’immobile simile deve pervenire entro una di queste due date (a seconda di quale si verifica per prima): entro il periodo di 180 giorni successivo al trasferimento della proprietà, o entro ladata di scadenzadella dichiarazione dei redditi (comprese le estensioni) per l’anno in cui l’immobile viene ceduto.

Cambio parzialmente differito

Per essere completamente differito dalle tasse, lo scambio deve essere esclusivamente uno scambio di proprietà dello stesso tipo. In un mondo perfetto, trovare una proprietà con lo stesso valore commerciale è l’ideale per lo scambio della Sezione 1031. Tuttavia, è difficile trovare uno scambio uguale e, in molti casi, una delle parti finisce per prendere a calci in qualche soldo extra per rendere l’affare equo. Questa proprietà aggiuntiva o denaro ricevuto è noto come ” avvio ” e questo guadagno viene tassato fino all’ammontare dello stivale ricevuto.

Quando sono presenti ipoteche su entrambe le proprietà, le ipoteche vengono compensate. La parte che rinuncia al mutuo più grande e riceve il mutuo più piccolo considera l’eccesso come uno stivale.

La linea di fondo

L’aumento del numero di vendite immobiliari ha consentito a molte persone di ricevere un trattamento fiscale favorevole dal governo federale. Di conseguenza, è stata persa un’enorme quantità di entrate fiscali. Per ora, rimangono gli scambi di proprietà immobiliari della Sezione 1031.(Come discusso in precedenza, a partire dal 2018, sono stati eliminati per altri tipi di proprietà, come oggetti da collezione, aeromobili, diritti di franchising e attrezzature pesanti.) Come sempre, discuti i tuoi piani con un professionista fiscale se hai una proprietà in affitto hai intenzione di vendere per sapere quali regole si applicano alla tua situazione.