Diritto di riscatto
Cos’è il diritto di redenzione?
Il diritto di rimborso consente alle persone che sono inadempienti sui loro mutui la possibilità di reclamare la loro proprietà pagando l’importo dovuto (più interessi e sanzioni) prima che inizi il processo di pignoramento, o, in alcuni stati, anche dopo una vendita di pignoramento (per il pignoramento prezzo, più interessi e sanzioni).1
Punti chiave
- Il diritto di riscatto è un procedimento legale che consente a un mutuatario inadempiente di reclamare la propria casa o altra proprietà soggetta a preclusione se è in grado di rimborsare i propri obblighi in tempo.
- In alcuni stati, questo diritto può essere esercitato anche se il creditore ha già rivenduto la proprietà, purché sia ancora entro il termine di rimborso e tutte le condizioni siano soddisfatte.
- In genere, un rimborso riuscito richiederà anche al mutuatario di rimborsare eventuali costi sostenuti al prestatore o ad altre parti a seguito del processo di preclusione.
Capire il diritto di riscatto
Quando un individuo ottiene un mutuo per acquistare una casa, la casa stessa funge da garanzia per il prestito. Ciò significa che il proprietario della casa perde la proprietà della casa in caso di mancato pagamento. Molte note di ipoteca includono il diritto di pignoramento, che descrive la capacità di un prestatore di prendere possesso di una proprietà attraverso un processo legale chiamato pignoramento e delinea le condizioni alle quali il creditore ha il diritto di pignorare. (Le leggi statali e nazionali regolano anche il diritto di preclusione.)
Quando i proprietari di abitazione sono inadempienti sui pagamenti del mutuo, i creditori possono invocare il loro diritto di preclusione. Gli istituti di credito devono attenersi a procedure specifiche affinché un pignoramento sia legale. In primo luogo, devono fornire un avviso di inadempienza al mutuatario, avvisandolo del fatto che il loro prestito è inadempiente per mancati pagamenti. Il proprietario della casa ha quindi generalmente un determinato periodo di tempo per compensare eventuali mancati pagamenti ed evitare il pignoramento. Probabilmente saranno anche tenuti a pagare le commissioni per i ritardi di pagamento oltre a qualsiasi saldo dovuto. Possono anche utilizzare questo tempo per combattere il pignoramento se ritengono che il creditore non abbia effettivamente il diritto di pignorare sulla proprietà.
Se alla fine una casa viene preclusa, il creditore generalmente venderà la proprietà per recuperare i soldi persi con il prestito. Il diritto di rimborso offre ai mutuatari l’opportunità di reclamare la loro proprietà e impedire che si verifichi una vendita di preclusione o, in alcuni casi, persino riacquistare la loro proprietà dopo che è avvenuta una vendita.
La capacità di esercitare un diritto di riscatto, così come la durata del periodo di riscatto, varia da stato a stato.
Come si può esercitare il diritto di riscatto
Un diritto di rimborso può essere esercitato durante un periodo di tempo chiamato periodo di rimborso, che può essere prima o talvolta dopo la conclusione di un’asta di preclusione. Ogni stato consente ai mutuatari di esercitare i propri diritti di rimborso prima della chiusura della procedura di pignoramento. Molti stati consentono anche di esercitare il diritto di rimborso dopo una vendita di preclusione, che è chiamato diritto di rimborso legale. In questo caso, le regole di rimborso possono differire dal ripagare tutto il debito in essere esistente prima della vendita e possono semplicemente richiedere pagare il prezzo di preclusione più altre tasse e sanzioni.
Nonostante l’opportunità di esercitare il diritto di riscatto prima di una vendita di preclusione, i mutuatari tendono ad esercitare un diritto di riscatto solo dopo un pignoramento, se lo fanno. Questo perché è improbabile che i mutuatari che hanno già fondi sufficienti per coprire i costi di estinzione dell’intero debito insoluto più altre commissioni siano diventati insolventi in primo luogo.
In che modo il diritto di riscatto aiuta i mutuatari
In teoria, il diritto di riscatto può aiutare i mutuatari a rimanere nelle loro case. In realtà, tuttavia, il diritto di riscatto non viene esercitato regolarmente, perché la maggior parte dei mutuatari inadempienti non ha la capacità di ottenere le grandi somme di denaro necessarie per esercitare il diritto.
Tuttavia, è possibile che il mutuatario realizzi un profitto in determinate circostanze quando esercita un diritto di rimborso dopo una vendita di preclusione. Una proprietà potrebbe vendere al di sotto del suo valore di mercato in un’asta di preclusione. Se lo stato del mutuatario consente l’esercizio del diritto di rimborso dopo tale vendita, il mutuatario potrebbe potenzialmente riprenderne la proprietà. Il mutuatario rimborserebbe il prezzo di vendita del pignoramento più le commissioni aggiuntive, che potrebbero essere inferiori al debito dovuto sul mutuo. Potrebbero quindi rivendere la casa pari o superiore al valore di mercato e mantenere la differenza come profitto. Questo non funzionerebbe in ogni stato; in alcune circostanze un diritto di rimborso legale potrebbe ancora richiedere il rimborso completo del debito piuttosto che il prezzo di vendita di preclusione.