Il rifinanziamento del mutuo è una buona idea?
La decisione di rifinanziare la tua casa tassi di interesse attuali e quanto tempo ci vorrà per recuperare i costi di chiusura. In alcuni casi, il rifinanziamento è una decisione saggia. In altri, potrebbe non valerne la pena finanziariamente.
Poiché possiedi già la proprietà, il rifinanziamento probabilmente sarebbe più facile che garantire un prestito come acquirente per la prima volta. Inoltre, se hai posseduto la tua proprietà o casa per molto tempo e hai costruito un capitale significativo, ciò renderà più facile il rifinanziamento. Tuttavia, se la ragione per un refi è sfruttare quell’equità o consolidare il debito, tieni presente che così facendo puoi aumentare il numero di anni che dovrai sul tuo mutuo, non la più intelligente delle mosse finanziarie.
Punti chiave
- Potrebbe essere saggio rifinanziare se puoi abbassare il tuo tasso di interesse dell’1% o più.
- Dovresti pianificare di rimanere a casa abbastanza a lungo per recuperare i costi del rifinanziamento.
- Sbarazzarsi dell’assicurazione ipotecaria privata (PMI) è una buona ragione per ottenere un nuovo mutuo.
Motivi per rifinanziare
Quindi quando ha senso rifinanziare? La regola pratica tipica “dovrei rifinanziare il mutuo” è che se puoi ridurre il tuo attuale tasso di interesse dell’1% o più, potrebbe avere senso a causa dei soldi che risparmierai. Il rifinanziamento a un tasso di interesse inferiore ti consente anche di costruire più rapidamente l’equità nella tua casa. Se i tassi di interesse sono scesi abbastanza bassi, potrebbe essere possibile rifinanziare per accorciare la durata del prestito – diciamo, da un mutuo a tasso fisso di 30 anni a 15 anni senza modificare di molto il pagamento mensile.
Allo stesso modo, il calo dei tassi di interesse potrebbe essere un motivo per passare da un mutuo a tasso fisso a un mutuo a tasso variabile (ARM), poiché gli aggiustamenti periodici su un ARM dovrebbero significare tassi più bassi e pagamenti mensili più piccoli. In un contesto di tassi ipotecari in aumento, questa strategia ha meno senso finanziario. In effetti, i periodici aggiustamenti ARM che aumentano il tasso di interesse sul mutuo possono rendere la conversione in un prestito a tasso fisso una scelta saggia.
La discriminazione del prestito ipotecario è illegale. Consumer Financial Protection Bureau o al Dipartimento per l’edilizia abitativa e lo sviluppo urbano (HUD) degli Stati Uniti.
Considera i costi di chiusura
Ci sono costi di chiusura coinvolti in tutti questi scenari. Il tuo esborso dovrà coprire le spese per l’assicurazione del titolo, le spese legali, una stima, le tasse e le spese di trasferimento, tra gli altri. Questi costi di rifinanziamento, che possono essere compresi tra il 3% e il 6% del capitale del prestito, sono alti quasi quanto il costo di un mutuo iniziale e possono richiedere anni per essere recuperati.
Se stai cercando di ridurre i pagamenti mensili, fai attenzione ai rifinanziamenti “senza costi di chiusura” da parte degli istituti di credito. Anche se potrebbero non esserci costi di chiusura, una banca probabilmente recupererà tali commissioni dandoti un tasso di interesse più alto, che vanificherebbe il tuo obiettivo.
Considera per quanto tempo prevedi di rimanere a casa tua
Nel decidere se rifinanziare o meno, ti consigliamo di calcolare quali saranno i tuoi risparmi mensili quando il rifinanziamento sarà completo. Supponiamo, ad esempio, che tu abbia un mutuo ipotecario di 30 anni per $ 200.000. Quando hai assunto per la prima volta il prestito, il tuo tasso di interesse era fissato al 6,5% e il pagamento mensile era di $ 1.257. Se i tassi di interesse scendono al 5,5% fisso, ciò potrebbe ridurre il pagamento mensile a $ 1.130, un risparmio di $ 127 al mese o $ 1.524 all’anno.
Il tuo istituto di credito può calcolare i costi totali di chiusura per il rifinanziamento se decidi di procedere. Se i tuoi costi ammontano a circa $ 2.300, puoi dividere tale cifra per i tuoi risparmi per determinare il tuo punto di pareggio: in questo caso, la casa per due anni o più, il rifinanziamento avrebbe senso un anno e mezzo nel home [$ 2,300 ÷ $ 1,524 = 1,5]. Se prevedi di rimanere a casa per due anni o più, il rifinanziamento avrebbe senso.
Se vuoi rifinanziare con una riduzione inferiore all’1%, diciamo 0,5%, il quadro cambia. Utilizzando lo stesso esempio, il tuo pagamento mensile sarebbe ridotto a $ 1.194, un risparmio di $ 63 al mese o $ 756 all’anno [$ 2.300 ÷ $ 756 = 3.0], quindi dovresti rimanere a casa per tre anni. Se i tuoi costi di chiusura fossero più alti, diciamo $ 4.000, quel periodo salterebbe a quasi cinque anni e mezzo.
Se l’equità nella tua casa è inferiore al 20%, potresti essere tenuto a pagare il PMI, il che potrebbe ridurre i risparmi che potresti ottenere dal rifinanziamento.
Considera l’assicurazione ipotecaria privata (PMI)
Durante i periodi in cui il valore delle case diminuisce, molte case vengono valutate per molto meno di quanto fossero state valutate in passato. Se questo è il caso quando stai pensando di rifinanziare, la valutazione più bassa della tua casa potrebbe significare che ora ti manca l’equità sufficiente per soddisfare un acconto del 20% sul nuovo mutuo.
Per rifinanziare, ti verrà richiesto di fornire un deposito in contanti maggiore di quanto ti aspettavi, oppure potresti dover portare PMI, che alla fine aumenterà il tuo pagamento mensile. Potrebbe significare che, anche con un calo dei tassi di interesse, i tuoi risparmi reali potrebbero non ammontare a molto.
Al contrario, un rifinanziamento che rimuoverà il tuo PMI ti farebbe risparmiare denaro e potrebbe valere la pena farlo solo per questo motivo. Se la tua casa ha il 20% o più di capitale proprio, non dovrai pagare il PMI a meno che tu non abbia un mutuo ipotecario FHA o non sia considerato un mutuatario ad alto rischio. Se attualmente paghi il PMI, hai almeno il 20% di capitale e il tuo attuale prestatore non rimuoverà il PMI, dovresti rifinanziarlo.