Immobiliare

Cos’è il settore immobiliare?

Il patrimonio immobiliare è la terra insieme a qualsiasi miglioramento permanente collegato alla terra, sia naturale che artificiale, inclusi acqua, alberi, minerali, edifici, case, recinzioni e ponti. L’immobiliare è una forma di proprietà immobiliare. È diverso dalla proprietà personale, che sono cose non permanentemente attaccate alla terra, come veicoli, barche, gioielli, mobili e attrezzature agricole.

Punti chiave

• Il settore immobiliare è una classe di “proprietà immobiliare” che include la terra e qualsiasi cosa ad essa collegata permanentemente, sia essa naturale o artificiale.
• Esistono cinque categorie principali di immobili: residenziali, commerciali, industriali, terreni grezzi e usi speciali.
• È possibile investire in immobili direttamente acquistando una casa, una proprietà in affitto o altra proprietà, o indirettamente tramite un fondo di investimento immobiliare (REIT).

Capire il bene immobile

Le persone spesso usano i termini terra, proprietà immobiliare e proprietà immobiliare in modo intercambiabile, ma ci sono alcune sottili distinzioni.

• La terra si riferisce alla superficie terrestre al centro della terra e verso l’alto allo spazio aereo sopra, inclusi gli alberi, i minerali e l’acqua.
• Il bene immobile è la terra, più eventuali aggiunte permanenti artificiali, come case e altri edifici.
• La proprietà immobiliare, una delle due principali classificazioni di proprietà, è rappresentata dagli interessi, benefici e diritti inerenti alla proprietà della proprietà immobiliare.

In generale, la proprietà immobiliare include la superficie fisica del terreno, ciò che si trova sopra e sotto di esso, ciò che è permanentemente collegato ad esso, oltre a tutti i diritti di proprietà, incluso il diritto di possedere, vendere, affittare e godere della terra.

La proprietà immobiliare non deve essere confusa con la proprietà personale, che comprende tutte le proprietà che non rientrano nella definizione di proprietà immobiliare. La caratteristica principale della proprietà personale è che è mobile. Gli esempi includono veicoli, barche, mobili, abbigliamento e smartphone.

Caratteristiche fisiche degli immobili

Il terreno ha tre caratteristiche fisiche che lo differenziano dagli altri beni dell’economia:

1. Immobilità. Sebbene alcune parti di terreno siano rimovibili e la topografia possa essere modificata, la posizione geografica di qualsiasi lotto di terreno non può mai essere modificata.
2. Indistruttibilità. La terra è durevole e indistruttibile (permanente).
3. Unicità. Non esistono due appezzamenti di terreno esattamente uguali. Anche se possono condividere somiglianze, ogni pacco differisce geograficamente.

Caratteristiche economiche del bene immobile

Il terreno ha anche alcune caratteristiche economiche distinte che influenzano il suo valore come investimento:

• Scarsità : sebbene la terra non sia considerata rara, l’offerta totale è fissa.
• Miglioramenti : qualsiasi aggiunta o modifica al terreno o a un edificio che influisce sul valore della proprietà è chiamata miglioramento. I miglioramenti di natura privata (come case e recinzioni) sono indicati come miglioramenti sul terreno. I miglioramenti di carattere pubblico (ad esempio, marciapiedi e fognature) sono chiamati miglioramenti per la terra.
• Permanenza dell’investimento : una volta che la terra è migliorata, il capitale totale e la manodopera utilizzati per costruire il miglioramento rappresentano un investimento fisso considerevole. Anche se un edificio può essere raso al suolo, miglioramenti come il drenaggio, l’elettricità, l’acqua e i sistemi fognari tendono a essere permanenti perché non possono essere rimossi (o sostituiti) economicamente.
• Preferenza di posizione o area. La posizione si riferisce alle scelte e ai gusti delle persone riguardo a una determinata area, in base a fattori come convenienza, reputazione e storia. La posizione è una delle caratteristiche economiche più importanti del terreno (da qui il detto “posizione, posizione, posizione!”).

Tipi di beni immobili

Esistono cinque tipi principali di immobili:

1. Immobile residenziale : qualsiasi immobile adibito a civile abitazione. Gli esempi includono case unifamiliari, condomini, cooperative, duplex, villette a schiera e residenze multifamiliari con meno di cinque unità individuali.
2. Immobili commerciali : qualsiasi proprietà utilizzata esclusivamente per scopi commerciali, come complessi di appartamenti, distributori di benzina, negozi di alimentari, ospedali, hotel, uffici, parcheggi, ristoranti, centri commerciali, negozi e teatri.
3. Immobili industriali : qualsiasi proprietà utilizzata per la produzione, la produzione, la distribuzione, lo stoccaggio e la ricerca e sviluppo. Gli esempi includono fabbriche, centrali elettriche e magazzini.
4. Terreno : include proprietà non edificate, terreni liberi e terreni agricoli (fattorie, frutteti, ranch e boschi).
5. Scopo speciale : proprietà utilizzata dal pubblico, come cimiteri, edifici governativi, biblioteche, parchi, luoghi di culto e scuole.

Come funziona il settore immobiliare

Nonostante l’ampiezza e la complessità del mercato immobiliare, molte persone tendono a pensare che il settore sia costituito solo da intermediari e venditori. Tuttavia, milioni di persone in effetti si guadagnano da vivere attraverso il settore immobiliare, non solo nelle vendite ma anche nelle valutazioni, nella gestione della proprietà, nel finanziamento, nella costruzione, nello sviluppo, nella consulenza, nell’istruzione e in molti altri campi.

Molti professionisti e aziende, inclusi contabili, architetti, banche, società di assicurazioni sui titoli, geometri e avvocati, dipendono anche dal settore immobiliare.

inizio di un alloggio – il numero di nuovi progetti di edilizia residenziale in un dato mese – pubblicato dallo US Census Bureau è un indicatore economico chiave. Il rapporto include i dati sui permessi di costruzione, sulla costruzione di alloggi e sul completamento degli alloggi, suddivisi in tre diverse categorie:

• Case unifamiliari
• Case con 2-4 unità
• Edifici plurifamiliari con cinque o più unità, come complessi di appartamenti

Investitori e analisti tengono d’occhio gli inizi nel settore dell’edilizia abitativa perché i numeri possono fornire un senso generale di direzione economica. Inoltre, i tipi di nuove costruzioni abitative possono fornire indizi su come si sta sviluppando l’economia.

Esempio: Housing Starts

Ad esempio, se l’inizio di un alloggio indica un minor numero di inizi monofamiliari e più multifamiliari, potrebbe indicare un’imminente carenza di offerta per le case unifamiliari, il che potrebbe far aumentare i prezzi delle case. Il grafico seguente mostra 20 anni di inizio degli alloggi, dal 1 gennaio 2000 al 1 febbraio 2020.

Come investire nel settore immobiliare

Esistono diversi modi per investire nel settore immobiliare. Alcuni dei modi più comuni per investire direttamente includono:

• Proprietà di abitazione
• Proprietà in affitto
• Capovolgimento della casa

Se acquisti una proprietà fisica (ad esempio, proprietà in affitto, capovolgimento di case), puoi guadagnare in due modi diversi: entrate da affitto o locazione e apprezzamento del valore dell’immobile. A differenza di altri investimenti, il settore immobiliare è notevolmente influenzato dalla sua posizione. Fattori come i tassi di occupazione, l’economia locale, i tassi di criminalità, le strutture di trasporto, la qualità della scuola, i servizi municipali e le tasse sulla proprietà possono far aumentare o diminuire i prezzi degli immobili.

Professionisti

• Offre un reddito costante
• Offre apprezzamento del capitale
• Diversifica il portafoglio
• Può essere acquistato con leva

Contro

• Di solito è illiquido
• Influenzato da fattori altamente locali
• Richiede un grande esborso di capitale iniziale
• Può richiedere una gestione attiva e competenza

Puoi anche investire indirettamente nel settore immobiliare. Uno dei modi più diffusi per farlo è attraverso un fondo di investimento immobiliare (REIT), una società che detiene un portafoglio di beni immobili che producono reddito. Esistono diversi tipi di REIT, inclusi REIT azionari, ipotecari e ibridi. I REIT sono ulteriormente classificati in base a come le loro azioni vengono acquistate e vendute:

• REIT quotati in borsa
• REIT pubblici non negoziati
• REIT privati

Il modo più popolare per investire in un REIT è acquistare azioni quotate in borsa in borsa. Poiché le azioni vengono scambiate come qualsiasi altro titolo negoziato in borsa (si pensi alle azioni), rende i REIT molto liquidi e trasparenti.

Come molte azioni, guadagni reddito dai REIT attraverso il pagamento di dividendi e l’apprezzamento delle azioni. Oltre ai singoli REIT, è possibile investire anche in fondi comuni di investimento immobiliare e ETF ( Real Estate Exchange Traded Fund ).

Quello che ci piace

• Liquidità
• Diversificazione
• Dividendi costanti
• Rendimenti aggiustati per il rischio

Cosa non ci piace

• Bassa crescita / bassa rivalutazione del capitale
• Non avvantaggiato dal punto di vista fiscale
• Soggetto a rischio di mercato
• Commissioni elevate

Titoli garantiti da ipoteca

Un’altra opzione per investire nel settore immobiliare è tramite i titoli garantiti da ipoteca (MBS). Questi hanno ricevuto molta cattiva stampa a causa del ruolo che hanno svolto nel crollo dei mutui che ha innescato una crisi finanziaria globale nel 2007-2008. Tuttavia, gli MBS esistono ancora e vengono scambiati.

Il modo più accessibile per l’investitore medio di acquistare questi prodotti è tramite gli ETF. Come tutti gli investimenti, questi prodotti comportano un certo grado di rischio. Tuttavia, possono anche offrire una diversificazione del portafoglio. Gli investitori devono indagare sulle partecipazioni per garantire che i fondi siano specializzati in titoli garantiti da ipoteca di grado investment grade, non nella varietà subprime che ha rappresentato la crisi.

Esempi MBS

Due popolari ETF che consentono agli investitori ordinari di accedere a MBS includono:

• The Vanguard Mortgage-Backed Securities ETF  (VMBS ): Questo ETFreplica l’indice Bloomberg Barclays US MBS Float Adjusted, composto da MBS garantiti da agenzie federali con pool minimo di $ 1 miliardo e scadenza minima di un anno.
• IShares MBS ETF  (MBB ): questo ETF si concentra su titoli ipotecari a tasso fisso e replica l’indice Bloomberg Barclays US MBS. Le sue partecipazioni includono obbligazioni emesse o garantite da imprese sponsorizzate dal governo come Fannie Mae e Freddie Mac, quindi hanno un rating AAA.

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La discriminazione del prestito ipotecario è illegale. Consumer Financial Protection Bureau o al Dipartimento per l’edilizia abitativa e lo sviluppo urbano (HUD) degli Stati Uniti.