Cosa dovresti sapere sulla valutazione immobiliare

La stima del valore degli immobili è necessaria per una serie di attività, tra cui il finanziamento, la quotazione delle vendite, l’analisi degli investimenti, l’ assicurazione sulla proprietà e la tassazione. Ma per la maggior parte delle persone, determinare il prezzo richiesto o di acquisto di un pezzo di proprietà immobiliare è l’applicazione più utile della valutazione immobiliare. Questo articolo fornirà un’introduzione ai concetti e ai metodi di base della valutazione immobiliare, in particolare per quanto riguarda le vendite.

Punti chiave

• La valutazione degli immobili è difficile poiché ogni proprietà ha caratteristiche uniche come posizione, dimensioni del lotto, planimetria e servizi.
• Concetti generali del mercato immobiliare come l’offerta e la domanda in una data regione giocheranno sicuramente nel valore complessivo di una determinata proprietà.
• I singoli immobili, tuttavia, devono essere soggetti a valutazione, utilizzando uno dei diversi metodi, per accertarne il fair value.

Concetti di valutazione di base

Tecnicamente parlando, il valore di una proprietà è definito come il valore attuale dei benefici futuri derivanti dalla proprietà della proprietà. A differenza di molti beni di consumo che vengono utilizzati rapidamente, i vantaggi della proprietà immobiliare sono generalmente realizzati per un lungo periodo di tempo. Pertanto, una stima del valore di un immobile deve prendere in considerazione le tendenze economiche e sociali, nonché i controlli o le normative governative e le condizioni ambientali che possono influenzare i quattro elementi di valore:

• Domanda : il desiderio o il bisogno di proprietà supportato dai mezzi finanziari per soddisfare il desiderio
• Utilità : la capacità di soddisfare i desideri e le esigenze dei futuri proprietari
• Scarsità : l’offerta finita di proprietà concorrenti
• Trasferibilità: la facilità con cui vengono trasferiti i diritti di proprietà

Valore contro costo e prezzo

Il valore non è necessariamente uguale al costo o al prezzo . Il costo si riferisce alle spese effettive, ad esempio sui materiali o sulla manodopera. Il prezzo, d’altra parte, è l’importo che qualcuno paga per qualcosa. Sebbene il costo e il prezzo possano influenzare il valore, non determinano il valore. Il prezzo di vendita di una casa potrebbe essere di $ 150.000, ma il valore potrebbe essere notevolmente superiore o inferiore. Ad esempio, se un nuovo proprietario trova un grave difetto nella casa, come una fondazione difettosa, il valore della casa potrebbe essere inferiore al prezzo.

Valore di mercato

Una valutazione è un’opinione o una stima relativa al valore di una determinata proprietà a una data specifica. I rapporti di valutazione vengono utilizzati da aziende, agenzie governative, individui, investitori e società di mutui  quando prendono decisioni in merito alle transazioni immobiliari. L’obiettivo di una valutazione è determinare il valore di mercato di una proprietà, il prezzo  più probabile che la proprietà porterà in un mercato competitivo e aperto.

Il prezzo di mercato, il prezzo al quale la proprietà vende effettivamente, potrebbe non rappresentare sempre il valore di mercato. Ad esempio, se un venditore è sotto costrizione a causa della minaccia di pignoramento, o se si tiene una vendita privata, la proprietà può vendere al di sotto del suo valore di mercato.

Metodi di valutazione

Una valutazione accurata dipende dalla raccolta metodica dei dati. Dati specifici, che coprono i dettagli riguardanti la proprietà particolare e i dati generali, relativi alla nazione, regione, città e quartiere in cui si trova la proprietà, vengono raccolti e analizzati per arrivare a un valore. Le valutazioni utilizzano tre approcci di base per determinare il valore di una proprietà.

Metodo 1: approccio di confronto delle vendite

L’ approccio del confronto delle vendite è comunemente utilizzato nella valutazione delle case unifamiliari e dei terreni. A volte chiamato approccio dei dati di mercato, è una stima del valore derivato dal confronto di una proprietà con proprietà vendute di recente con caratteristiche simili. Queste proprietà simili sono indicati come comparabili , e al fine di fornire un valido confronto, ognuno deve:

• Sii il più simile possibile alla proprietà del soggetto
• Sono stati venduti nell’ultimo anno in un mercato aperto e competitivo
• Sono stati venduti alle tipiche condizioni di mercato

Almeno tre o quattro elementi comparabili dovrebbero essere utilizzati nel processo di valutazione. I fattori più importanti da considerare quando si selezionano i prodotti comparabili sono le dimensioni, le caratteristiche comparabili e, forse soprattutto, la posizione, che possono avere un enorme effetto sul valore di mercato di una proprietà.

Qualità dei comparabili

Poiché non esistono due proprietà esattamente uguali, verranno apportati aggiustamenti ai prezzi di vendita dei comparabili per tenere conto di caratteristiche dissimili e altri fattori che influenzerebbero il valore, tra cui:

• Età e condizioni degli edifici
• Data di vendita, se si verificano cambiamenti economici tra la data di vendita di un comparabile e la data della valutazione
• Termini e condizioni di vendita, ad esempio se il venditore di una proprietà era sotto costrizione o se una proprietà è stata venduta tra parenti (a un prezzo scontato)
• Posizione, poiché proprietà simili potrebbero differire nel prezzo da quartiere a quartiere
• Caratteristiche fisiche, comprese le dimensioni del lotto, il paesaggio, il tipo e la qualità della costruzione, il numero e il tipo di stanze, i piedi quadrati di superficie abitabile, i pavimenti in legno, un garage, gli aggiornamenti della cucina, un camino, una piscina, l’aria centrale, ecc

La stima del valore di mercato della proprietà in oggetto rientrerà nell’intervallo formato dai prezzi di vendita rettificati dei comparabili. Poiché alcune delle rettifiche apportate ai prezzi di vendita dei comparabili saranno più soggettive di altre, viene generalmente data una considerazione ponderata a quelle comparabili che hanno il minor importo di rettifica.

Metodo 2: approccio ai costi

L’ approccio basato sul costo può essere utilizzato per stimare il valore degli immobili che sono stati migliorati da uno o più edifici. Questo metodo prevede stime separate del valore per gli edifici e per il terreno, tenendo in considerazione l’ ammortamento. Le stime vengono sommate per calcolare il valore dell’intero immobile migliorato. L’approccio basato sul costo presuppone che un acquirente ragionevole non pagherebbe di più per una proprietà esistente migliorata rispetto al prezzo per acquistare un lotto comparabile e costruire un edificio comparabile. Questo approccio è utile quando l’immobile da valutare è di una tipologia che non viene venduta frequentemente e non genera reddito. Gli esempi includono scuole, chiese, ospedali ed edifici governativi.

I costi di costruzione possono essere stimati in diversi modi, incluso il metodo del piede quadrato in cui il costo per piede quadrato di un comparabile di recente costruzione viene moltiplicato per il numero di piedi quadrati nell’edificio in oggetto; il metodo unit-in-place, in cui i costi sono stimati sulla base del costo di costruzione per unità di misura dei singoli componenti edilizi, inclusi manodopera e materiali; e il metodo di rilevamento quantitativo, che stima le quantità di materie prime che saranno necessarie per sostituire l’edificio in oggetto, insieme al prezzo corrente dei materiali e ai costi di installazione associati.

Ammortamento

Ai fini della stima, l’ammortamento si riferisce a qualsiasi condizione che incida negativamente sul valore di un miglioramento di un immobile e prende in considerazione:

• Deterioramento fisico, compreso il deterioramento curabile, come la verniciatura e la sostituzione del tetto, e il deterioramento incurabile, come i problemi strutturali
• Obsolescenza funzionale, che si riferisce a caratteristiche fisiche o di design che non sono più considerate desiderabili dai proprietari, come elettrodomestici obsoleti, infissi dall’aspetto datato o case con quattro camere da letto, ma un solo bagno
• Obsolescenza economica, causata da fattori esterni all’immobile, come l’ubicazione nei pressi di un aeroporto rumoroso o di uno stabilimento inquinante.

Metodologia

• Stimare il valore del terreno come se fosse libero e disponibile per essere utilizzato al massimo e al meglio, utilizzando l’approccio del confronto delle vendite poiché il terreno non può essere ammortizzato.
• Stimare il costo attuale della costruzione degli edifici e dei miglioramenti del sito.
• Stimare l’ammontare dell’ammortamento dei miglioramenti derivanti da deterioramento, obsolescenza funzionale o obsolescenza economica.
• Detrarre l’ammortamento dai costi di costruzione stimati.
• Aggiungere il valore stimato del terreno al costo ammortizzato degli edifici e dei miglioramenti del sito per determinare il valore totale della proprietà.

Metodo 3: approccio alla capitalizzazione del reddito

Spesso chiamato semplicemente approccio del reddito, questo metodo si basa sulla relazione tra il tasso di rendimento richiesto da un investitore e il reddito netto prodotto da una proprietà. Viene utilizzato per stimare il valore di proprietà produttive di reddito come complessi di appartamenti, edifici per uffici e centri commerciali. Le valutazioni che utilizzano l’approccio della capitalizzazione del reddito possono essere abbastanza semplici quando ci si può aspettare che la proprietà in oggetto generi un reddito futuro e quando le sue spese sono prevedibili e costanti.

Capitalizzazione diretta

I periti eseguiranno i seguenti passaggi quando utilizzano l’approccio della capitalizzazione diretta:

• Stimare il reddito lordo potenziale annuo.
• Prendere in considerazione le perdite di posti vacanti e di riscossione degli affitti per determinare il reddito lordo effettivo.
• Detrarre le spese operative annuali per calcolare l’utile operativo netto annuale.
• Stimare il prezzo che un investitore tipico pagherebbe per il reddito prodotto dal particolare tipo e classe di proprietà. Ciò si ottiene stimando il tasso di rendimento o il tasso di capitalizzazione.
• Applicare il tasso di capitalizzazione al reddito operativo netto annuale della proprietà per formare una stima del valore della proprietà.

Moltiplicatori di reddito lordo

Il metodo del moltiplicatore del reddito lordo (GIM) può essere utilizzato per valutare altre proprietà che in genere non vengono acquistate come proprietà a reddito ma che potrebbero essere affittate, come le case unifamiliari e bifamiliari. Il metodo GRM mette in relazione il prezzo di vendita di un immobile con il suo reddito da locazione atteso. (Per la lettura correlata, vedere ” 4 modi per valutare una proprietà in affitto immobiliare “)

Per le proprietà residenziali, viene tipicamente utilizzato il reddito mensile lordo; per le proprietà commerciali e industriali, sarebbe utilizzato il reddito annuo lordo. Il metodo del moltiplicatore del reddito lordo può essere calcolato come segue:

Prezzo di vendita ÷ Reddito da locazione = Moltiplicatore del reddito lordo

I dati recenti sulle vendite e sugli affitti di almeno tre proprietà simili possono essere utilizzati per stabilire un GIM accurato. Il GIM può quindi essere applicato all’affitto equo di mercato stimato della proprietà in oggetto per determinarne il valore di mercato, che può essere calcolato come segue:

Reddito da locazione x GIM = Valore di mercato stimato

La linea di fondo

Una valutazione accurata degli immobili è importante per i creditori ipotecari, gli investitori, gli assicuratori, gli acquirenti e i venditori di immobili. Sebbene le valutazioni siano generalmente eseguite da professionisti qualificati, chiunque sia coinvolto in una transazione reale può trarre vantaggio dall’acquisizione di una conoscenza di base dei diversi metodi di valutazione immobiliare.