Legge sulle procedure di regolamento immobiliare (RESPA)
Cos’è il Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA)?
Il Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA) è stato emanato dal Congresso nel 1975 per fornire agli acquirenti di case e ai venditori informazioni complete sui costi di liquidazione. RESPA è stata introdotta anche per eliminare le pratiche abusive nel processo di liquidazione immobiliare, proibire tangenti e limitare l’uso di conti di deposito a garanzia. RESPA è uno statuto federale ora regolato dal Consumer Financial Protection Bureau (CFPB).
Punti chiave
- RESPA si applica alla maggior parte dei prestiti di acquisto, rifinanziamenti, prestiti per il miglioramento della proprietà e linee di credito azionarie.
- RESPA richiede che istituti di credito, broker ipotecari o gestori di mutui per la casa forniscano informazioni ai mutuatari in merito a transazioni immobiliari, servizi di liquidazione e leggi sulla protezione dei consumatori.
- RESPA vieta ai gestori di prestiti di esigere conti di deposito a garanzia eccessivamente grandi e impedisce ai venditori di incaricare società di assicurazione del titolo.
- Un attore ha fino a un anno per intentare una causa per far rispettare le violazioni in cui si sono verificati tangenti o altri comportamenti impropri durante il processo di risoluzione.
- Un attore ha fino a tre anni per intentare una causa contro il proprio prestatore.
Comprensione del Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA)
Approvata inizialmente dal Congresso nel 1974, RESPA è entrata in vigore il 20 giugno 1975. RESPA è stata influenzata nel corso degli anni da numerosi cambiamenti ed emendamenti. L’applicazione inizialmente era di competenza del Dipartimento degli alloggi e dello sviluppo urbano (HUD) degli Stati Uniti. Dopo il 2011, tali responsabilità sono state assunte dal CFPB a causa della legislazione Dodd-Frank Wall Street Reform and Consumer Protection.
Fin dal suo inizio, RESPA ha regolamentato mutui ipotecari collegati a immobili residenziali familiari da uno a quattro. L’obiettivo di RESPA è quello di istruire i mutuatari sui costi di liquidazione e di eliminare le pratiche di tangenti e le commissioni di riferimento che possono gonfiare il costo per ottenere un mutuo. I tipi di prestiti coperti da RESPA includono la maggior parte dei prestiti di acquisto, ipotesi, rifinanziamenti, prestiti per il miglioramento della proprietà elinee di credito azionarie.
RESPA richiede che istituti di credito, broker ipotecari o gestori di mutui per la casa rivelino ai mutuatari qualsiasi informazione sulla transazione immobiliare. La divulgazione delle informazioni dovrebbe includere servizi di liquidazione, leggi pertinenti sulla protezione dei consumatori e qualsiasi altra informazione connessa al costo del processo di regolamento immobiliare. Al mutuatario dovrebbero essere comunicati anche i rapporti d’affari tra fornitori di servizi in chiusura e altre parti connesse al processo di regolamento.
RESPA proibisce pratiche specifiche, come tangenti, rinvii e commissioni non guadagnate. Regola inoltre l’uso di conti di deposito a garanzia, ad esempio vietando ai gestori di prestiti di richiedere conti di deposito a garanzia eccessivamente grandi, e impedisce ai venditori di incaricare società di assicurazione del titolo.
Procedure di esecuzione per violazioni RESPA
Un attore ha fino a un anno per intentare una causa per far rispettare le violazioni in cui si sono verificati tangenti o altri comportamenti impropri durante il processo di risoluzione.
Se il mutuatario ha un reclamo nei confronti del gestore del prestito, ci sono passaggi specifici che devono seguire prima di poter intentare una causa. Il mutuatario deve contattare il proprio erogatore di prestiti per iscritto, specificando la natura del problema. Il servicer è tenuto a rispondere al reclamo del mutuatario per iscritto entro 20 giorni lavorativi dal ricevimento del reclamo. Il servicer ha 60 giorni lavorativi per correggere il problema o motivare la validità dello stato attuale dell’account. I mutuatari dovrebbero continuare a effettuare i pagamenti richiesti fino a quando il problema non sarà risolto.
Se non ti rivolgi a un avvocato durante la transazione immobiliare, è meglio metterti in contatto con uno immediatamente se ritieni che si sia verificata una violazione RESPA. Un avvocato immobiliare sarà in grado di aiutarti a navigare nel processo legale.
Un attore ha fino a tre anni per intentare una causa per irregolarità specifiche nei confronti del proprio prestatore. Ognuna di queste cause può essere portata in qualsiasi tribunale distrettuale federale se il tribunale si trova nel distretto in cui si trova la proprietà o se si trova nel distretto in cui si è verificata la violazione RESPA.
Critiche al Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA)
I critici di RESPA affermano che alcune delle pratiche abusive che la legge intende eliminare si verificano ancora, comprese le tangenti. Un esempio di ciò sono i prestatori che forniscono un’assicurazione vincolata alle compagnie di assicurazione del titolo con cui lavorano. (Una compagnia di assicurazioni captive è una consociata interamente controllata di un’impresa più grande che ha il compito di stipulare polizze assicurative per la casa madre e non assicura nessuna altra compagnia.)
I critici affermano che si tratta essenzialmente di un meccanismo di tangente perché i clienti di solito scelgono di utilizzare i fornitori di servizi già associati al loro prestatore o agente immobiliare (sebbene i clienti siano tenuti a firmare documenti che affermano che sono liberi di scegliere qualsiasi fornitore di servizi desiderino).
A causa di queste critiche, ci sono stati molti tentativi di apportare modifiche a RESPA. Una proposta prevede la rimozione dell’opzione per i clienti di scegliere di utilizzare qualsiasi fornitore di servizi per ciascun servizio. Al posto di questo ci sarebbe un sistema in cui i servizi sono raggruppati, ma l’agente immobiliare o il prestatore è responsabile del pagamento diretto di tutti gli altri costi. Il vantaggio di questo sistema è che gli istituti di credito (che hanno sempre più potere d’acquisto) sarebbero costretti a cercare i prezzi più bassi per tutti i servizi di liquidazione immobiliare.
Domande frequenti su RESPA
Chi protegge RESPA?
RESPA ha lo scopo di proteggere i consumatori che stanno cercando di diventare idonei per un mutuo ipotecario. Tuttavia, RESPA non protegge i tipi di prestito. I prestiti garantiti da immobili a scopo aziendale o agricolo non sono coperti da RESPA.
Quali informazioni deve essere divulgate RESPA?
RESPA richiede che i mutuatari ricevano varie comunicazioni in momenti diversi. In primo luogo, il prestatore o il mediatore ipotecario deve fornire una stima delle spese di servizio di liquidazione totali che probabilmente dovrà pagare. (Questa stima è una stima in buona fede; tuttavia, i costi effettivi possono variare.) L’istituto di credito o il mediatore ipotecario deve anche fornire una dichiarazione scritta quando si richiede un prestito o entro i prossimi tre giorni lavorativi se si aspetta che qualcun altro raccolga i pagamenti del mutuo (noto anche come servizio di un prestito).
Se necessario, il prestatore o il mediatore ipotecario deve fornire un’Informativa sull’accordo commerciale affiliato. Questa informativa indica che il prestatore, l’agente immobiliare o altri partecipanti alla transazione ti hanno indirizzato a un affiliato per un servizio di liquidazione.(Un affiliato è un’azienda controllata da un genitore aziendale comune.) Un giorno lavorativo prima di saldare il prestito, hai il diritto di esaminare il tuo Rendiconto HUD-1. Una transazione HUD-1 include un elenco dettagliato di tutti gli addebiti e i crediti all’acquirente e al venditore in una transazione ipotecaria di credito al consumo.
Perché RESPA è stato approvato?
RESPA è stata approvata come parte di uno sforzo per limitare l’uso di conti di deposito a garanzia e per vietare pratiche abusive nel settore immobiliare, come tangenti e commissioni di rinvio.