I rischi dei fondi del settore immobiliare

Per molti investitori orientati ai titoli, il settore immobiliare  rappresenta un modo ideale per diversificare i propri portafogli complessivi (e in effetti, il settore immobiliare comprende una delle due sole classi di attività che hanno sovraperformato l’ inflazione a lungo termine). Tuttavia, i proprietari di singole proprietà affrontano lo stesso rischio dei proprietari di singole azioni: se il valore del bene diminuisce, possono perdere molto.

Fortunatamente, gli investitori hanno un metodo alternativo per partecipare al mercato immobiliare attraverso i fondi del settore immobiliare. Questo articolo esamina i rischi e i vantaggi inerenti ai fondi immobiliari, nonché alcuni vincitori e vinti in questa categoria.

Punti chiave

• I fondi immobiliari e i fondi comuni di investimento immobiliare (REIT) vengono utilizzati per investire nel settore immobiliare o diversificare un portafoglio per includere investimenti immobiliari.
• Un fondo immobiliare è un tipo di fondo comune che si concentra principalmente sull’investimento in titoli offerti da società immobiliari quotate in borsa come costruttori, sviluppatori e proprietari di immobili.
• Un REIT è una società, un fondo fiduciario o un’associazione che investe direttamente in beni immobili o mutui che producono reddito e viene scambiato come un’azione.

Cos’è un fondo immobiliare?

Un fondo immobiliare è un portafoglio gestito professionalmente di partecipazioni diversificate. La maggior parte dei fondi immobiliari investe in proprietà in affitto commerciali o aziendali, anche se occasionalmente si dilettano in investimenti residenziali. Questo tipo di fondo può investire in proprietà direttamente o indirettamente tramite fondi di investimento immobiliare (REIT). Come i fondi azionari, i fondi immobiliari possono investire a livello nazionale, internazionale o entrambi.

I fondi immobiliari consentono ai piccoli investitori di partecipare ai profitti delle grandi imprese immobiliari commerciali, come i parchi di uffici aziendali e i grattacieli. Forniscono inoltre i normali vantaggi dei fondi comuni di investimento, come la gestione professionale e la diversificazione. Quest’ultima caratteristica è fondamentale per questi fondi, poiché la maggior parte degli investitori non dispone di una base patrimoniale sufficiente per partecipare direttamente a immobili commerciali, a differenza delle azioni, che possono essere acquistate come singole azioni a un costo molto più ragionevole.

Performance storica dei fondi immobiliari

I fondi immobiliari generalmente seguono l’ economia tradizionale in termini di prestazioni; durante i periodi di inflazione e di crescita economica, il settore immobiliare di solito registrerà rendimenti elevati, mentre di solito svanisce nei periodi di recessione. Dalla fine degli anni ’60 e dall’inizio degli anni ’70, i fondi immobiliari hanno sovraperformato il mercato azionario in alcuni periodi e in altri sottoperformato. Il settore immobiliare attraversa periodi di espansione e contrazione, proprio come tutti gli altri settori dell’economia.

Come con tutti gli altri fondi del settore, i fondi immobiliari tendono ad essere più volatili dei fondi di crescita a base più ampia o dei fondi a reddito. Gli investitori possono generalmente aspettarsi di essere colpiti duramente da questi fondi quando il mercato immobiliare crolla, come lo erano nel crollo dei subprime del 2008 che ha innescato la Grande Recessione. È assolutamente necessaria una visione a lungo termine.

Fondi immobiliari: i pro ei contro

Sebbene i fondi immobiliari siano generalmente orientati alla crescita o al reddito, gli investitori possono generalmente aspettarsi di ricevere sia un reddito da dividendi che plusvalenze dalla vendita di proprietà apprezzate all’interno del portafoglio. I fondi immobiliari possono differire le plusvalenze in base a regole speciali e i fondi che investono in REIT possono beneficiare di determinati vantaggi fiscali. Per questo motivo, gli investitori attenti alla fiscalità possono rimanere piacevolmente sorpresi quando ricevono le distribuzioni annuali delle plusvalenze.

Sebbene offrano una protezione maggiore rispetto alle partecipazioni individuali, i fondi immobiliari affrontano diversi tipi di rischio inerenti a questo settore del mercato. Rischio di liquidità, rischio di mercato e rischio di tasso di interesse sono solo alcuni dei fattori che possono influenzare il guadagno o la perdita che viene trasferito all’investitore. La liquidità e il rischio di mercato tenderanno ad avere un effetto maggiore sui fondi più orientati alla crescita, poiché la vendita di proprietà apprezzate dipende dalla domanda del mercato. Al contrario, il rischio di tasso di interesse influisce sull’ammontare del reddito da dividendi pagato dai fondi orientati al reddito.

La linea di fondo

Il mercato immobiliare offre opportunità sia per la crescita che per gli investitori di reddito che cercano rendimenti a lungo termine al di fuori del mercato azionario. I fondi del settore immobiliare consentono al piccolo investitore di partecipare a imprese di grandi dimensioni che normalmente sarebbero molto fuori portata. Gli investitori dovrebbero comprendere i rischi e i benefici specifici presentati dai fondi del settore immobiliare, ma coloro che sono disposti a rimanere nel lungo periodo hanno storicamente ottenuto rendimenti superiori e redditi da dividendi competitivi nel tempo.