Come utilizzare gli immobili per rimandare le fatture fiscali

Investire nel settore immobiliare continua a essere uno dei modi migliori per creare ricchezza e tagliare le tasse. I vantaggi includono la capacità di recuperare il costo della proprietà produttiva di reddito attraverso l’ammortamento, di utilizzare 1031 scambi per differire i profitti da investimenti immobiliari e di prendere in prestito contro il patrimonio immobiliare per effettuare investimenti aggiuntivi o per altri scopi.

Inoltre, i proprietari di abitazione possono beneficiare dell’esenzione dalla residenza personale, che protegge i profitti sulla vendita di una residenza personale dalle imposte sulle plusvalenze, nonché dalla detrazione degli interessi ipotecari. Continua a leggere per scoprire se una o una combinazione di queste strategie è giusta per te.

Punti chiave

• Investire nel settore immobiliare è un modo per creare ricchezza e ridurre le tasse attraverso una varietà di mezzi.
• L’ammortamento consente il recupero dei costi relativi alla locazione di immobili a reddito.
• Gli investitori possono differire le tasse vendendo un investimento immobiliare e utilizzando il patrimonio netto per acquistare un’altra proprietà in quella che è nota come borsa 1031 like-kind.
• I proprietari di immobili possono prendere in prestito contro l’equità domestica nella loro proprietà attuale per fare altri investimenti.
• A seconda del valore di vendita della proprietà, i proprietari di casa possono essere esclusi dalle imposte sulle plusvalenze sui guadagni della loro vendita di case.
• Gli individui possono anche detrarre gli interessi pagati sui loro mutui.

1. Utilizzo della detrazione di ammortamento

È possibile recuperare il costo della proprietà in affitto che produce reddito attraverso detrazioni fiscali annualichiamate ammortamento. L’ Internal Revenue Code definisce la detrazione dell’ammortamento come una ragionevole detrazione per il deterioramento, l’usura e una ragionevole detrazione per l’obsolescenza.

Gli investitori immobiliari utilizzano generalmente un metodo di ammortamento chiamato MACRS ( Modified Accelerated Cost Recovery System ), in cui la proprietà in affitto residenziale e le migliorie strutturali sono ammortizzate in 27,5 anni, mentre gli elettrodomestici e altri infissi sono ammortizzati in 15 anni.

Le spese di ammortamento spesso si traducono in una perdita netta sugli investimenti immobiliari anche se la proprietà produce effettivamente un flusso di cassa positivo. Questa perdita, così come le spese, come utenze e assicurazioni, sono riportate nell’Allegato E, Modulo 1040 dell’imposta sul reddito federalee detratte dal reddito ordinario.

2. Approfittando degli scambi 1031

La borsa 1031, denominata per la sezione 1031 dell’Internal Revenue Code, consente agli investitori di differire le tasse vendendo un investimento immobiliare e utilizzando il capitale per acquistare un’altra proprietà o proprietà di valore uguale o superiore. Questo scambio deve avvenire entro un periodo di tempo specificato.

Sebbene uno scambio 1031 possa includere ampiamente vari tipi di proprietà, la stragrande maggioranza delletransazioni si riferisce a beni immobili. E dal 31 dicembre 2017 in poi, la Sezione 1031 “il trattamento di scambio di tipo analogo si applica solo agli scambi di proprietà immobiliari detenute per l’uso in un’attività commerciale o per investimento, diverse dalle proprietà immobiliari detenute principalmente per la vendita”.

Regolamento della proprietà

Per completare con successo uno scambio 1031, le proprietà devono soddisfare i seguenti criteri:

• Il valore complessivo delle proprietà sostitutive deve essere uguale o superiore a quello delle proprietà cedute.
• Le proprietà incluse nella transazione devono essere dello stesso tipo, il che significa che la proprietà immobiliare non può essere scambiata con un altro tipo di attività, come un fondo di investimento immobiliare (REIT).
• Entrambe le proprietà devono essere detenute per “scopi produttivi negli affari o nel commercio” (un investimento).4

Qualsiasi denaro o proprietà ricevuta tramite la transazione che non è considerata proprietà simile è considerata boot ed è soggetta a tassazione. L’avvio in contanti include non solo denaro ma anche proprietà fisiche, come gli infissi. Lo stivale ipotecario si riferisce a qualsiasi riduzione del debito ottenuta attraverso la transazione. Pertanto, l’importo del debito assunto con la proprietà sostitutiva deve essere uguale o superiore al valore del debito ritirato quando la proprietà abbandonata viene venduta.6

Regolamenti per gli investitori

L’investitore deve avvalersi di un intermediario qualificato. Un intermediario qualificato è un agente che facilita il processo di scambio 1031, in gran parte trattenendo iLa Federation of Exchange accomodators descrive in dettaglio il ruolo che l’intermediario qualificato svolge nel processo di scambio 1031.

L’investitore è soggetto a due scadenze:

• Quarantacinque giorni dopo la vendita della proprietà ceduta, devono consegnare un elenco scritto della proprietà sostitutiva qualificata a una parte qualificata dello scambio, di solito l’intermediario. Esistono anche diverse regole che limitano il numero di proprietà che possono essere identificate.
• Inoltre, devono acquistare il valore complessivo delle attività sostitutive qualificate entro 180 giorni dalla vendita dell’attività ceduta o 180 giorni dopo la data di scadenza della sua dichiarazione dei redditi per quell’anno, a seconda di quale si verifica per prima.

1031 Exchange, passo dopo passo

In una transazione tipica, un investitore decide di vendere un investimento immobiliare e investire i proventi di qualsiasi guadagno in un’altra proprietà.

1. Per ottenere ciò in modo efficiente dal punto di vista fiscale, l’investitore stipula un contratto di scambio 1031 con un intermediario qualificato e mette in vendita la proprietà originale. Allo stesso tempo, l’investitore inizia a cercare proprietà sostitutive.
2. Il giorno in cui l’investitore vende la proprietà originale (la proprietà ceduta), i proventi netti dopo aver pagato tutte le spese vengono inviati a un conto speciale istituito dall’intermediario qualificato.
3. L’investitore entra quindi nel periodo di identificazione e ha esattamente 45 giorni per produrre un elenco di proprietà sostitutive qualificate e 180 giorni per chiudere la proprietà sostitutiva durante il periodo di scambio.
4. Utilizzando l’intero ricavato della vendita dell’immobile ceduto, l’investitore chiude il nuovo investimento immobiliare o immobili.
5. L’intermediario qualificato trasferisce tali fondi alla società titolare, il conto speciale viene chiuso e la transazione viene completata.

3. Prestito contro il capitale domestico

Gli investitori che hanno accumulato un capitale considerevole nella loro casa personale o nella proprietà di investimento possono semplicemente scegliere di rifinanziare le loro proprietà e ritirare il capitale per fare ulteriori investimenti, migliorare la casa o per altri scopi. Le normative variano da stato a stato.

In uno scenario tipico, un prestatore presterà dall’80% all’85% del tuo capitale. Ad esempio, su una proprietà da $ 240.000 con un prestito di $ 100.000, il massimo che un mutuatario potrebbe ottenere è $ 92.000 ($ 240.000 x 80% = $ 100.000).

---

La capacità di prendere in prestito contro il tuo capitale dipenderà anche dal tuo punteggio di credito, dal tuo attuale rapporto debito / capitale proprio e dal tuo rapporto debito / reddito.

Sebbene questa strategia sia un po ‘più rischiosa, per coloro che sono in grado di gestire il debito aggiuntivo, può aiutare a costruire ricchezza senza dover entrare in uno scambio 1031 o vendere una proprietà.

4. Differire le tasse sulla vendita di una casa

I guadagni derivanti dalla vendita della residenza personale principale di un contribuente sono esclusi dalla tassazione delle plusvalenze fino a $ 500.000 per le coppie sposate che presentano congiuntamente e $ 250.000 per singole persone se il contribuente ha vissuto nella casa per due degli ultimi cinque anni. Inoltre, se i guadagni dalla vendita della residenza principale di un contribuente fossero maggiori di quelle esclusioni, il contribuente può anche investire quella parte attraverso uno scambio 1031.

Gli investitori che vivono in aree in cui i valori delle case stanno apprezzando possono utilizzare una strategia di trading per aumentare la propria ricchezza personale e ridurre al minimo le tasse allo stesso tempo.

5. Detrazione degli interessi ipotecari

I proprietari di abitazione possono detrarre la parte dei loro mutui attribuibile al pagamento degli interessi sulla loro dichiarazione dei redditi. Questi pagamenti sono più elevati durante i primi anni del mutuo e diminuiscono gradualmente man mano che il mutuo viene estinto.

Secondo l’IRS, “è possibile detrarre gli interessi del mutuo sulla casa sui primi $ 750.000 ($ 375.000 in caso di dichiarazione separata per matrimonio) di indebitamento. Tuttavia, si applicano limitazioni più elevate ($ 1 milione ($ 500.000 in caso di dichiarazione per matrimonio separatamente)) se si deducono interessi ipotecari dall’indebitamento sostenute prima del 16 dicembre 2017. ”

La linea di fondo

Ci sono molte opzioni disponibili per il proprietario immobiliare che sta cercando di vendere riducendo al minimo la responsabilità fiscale.

• Uno scambio 1031 consente di reinvestire i rendimenti di una vendita in una proprietà simile.
• Un prestito di equità domestica attinge direttamente al valore della proprietà e può essere utilizzato per una varietà di scopi.
• La vendita di una residenza principale beneficia di un trattamento fiscale speciale.
• Gli interessi ipotecari possono essere detratti al momento delle tasse.

La tua situazione personale determinerà quale di queste opzioni è giusta per te, ma ognuna di esse ti aiuterà a ottenere il massimo dal tuo investimento immobiliare.