Condotto per investimenti ipotecari immobiliari (REMIC)

Che cos’è un REMIC (Real Estate Mortgage Investment Conduit)?

Il termine REMIC (Real Estate Mutuo Investimento Conduit) si riferisce a un  veicolo speciale (SPV) o strumento di debito che raggruppa i prestiti ipotecari ed emette titoli garantiti da ipoteca (MBS).

I REMIC sono investimenti complessi che generano reddito per emittenti e investitori. I pool ipotecari sono generalmente suddivisi in  tranche, riconfezionati e commercializzati agli investitori come titoli individuali.1 I REMIC possono assumere diverse forme e sono generalmente considerati entità pass-through. In quanto tali, sono esenti da tassazione diretta.

Punti chiave

• Un canale di investimento ipotecario immobiliare è un veicolo per scopi speciali che viene utilizzato per unire mutui ipotecari ed emettere titoli garantiti da ipoteca.
• I REMIC furono autorizzati per la prima volta dall’emanazione del Tax Reform Act del 1986.
• Un canale di investimento ipotecario immobiliare può essere organizzato come una partnership, un trust, una società o un’associazione ed è esente da tasse federali.

Comprensione del condotto di investimento ipotecario immobiliare (REMIC)

I condotti di investimento ipotecario immobiliare (REMIC) sono stati autorizzati per la prima volta dall’emanazione del Tax Reform Act del 1986. Detengono ipoteche commerciali e residenziali in trust ed emettono interessi in questi mutui cartolarizzati agli investitori. Sono considerati un’opzione sicura per gli investitori avversi al rischio.

I REMIC raggruppano i singoli mutui in pool basati sul rischio e sulla scadenza, proprio come le obbligazioni ipotecarie garantite (CMO). Vengono quindi suddivisi in obbligazioni o altri titoli che vengono poi venduti agli investitori. Questi titoli vengono quindi negoziati sul mercato ipotecario secondario.

Alcuni degli emittenti più importanti del settore di conduit di investimento ipotecario immobiliare includonoFannie Mae e Freddie Mac. Queste società sono sostenute dal governo federale. Sebbene in realtà non emettano mutui, garantiscono mutui per la casa emessi da altri istituti di credito nel mercato secondario. Altri emittenti REMIC includono istituti di credito ipotecario e compagnie di assicurazione, nonché istituti di risparmio.

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Fannie Mae e Freddie Mac sono alcuni degli emittenti più importanti di REMIC.

I REMIC possono essere organizzati come società di persone, trust, società o associazioni e sonoentità esentasse a livello federale. Gli investitori che possiedono questi titoli, tuttavia, sono ancora soggetti a tassazione sul reddito individuale. Le leggi fiscali hanno impedito ai REMIC di apportare modifiche ai loro mutui ipotecari. In quanto tale, l’entità potrebbe perdere il suo status di esenzione fiscale se un prestito all’interno del suo pool viene scambiato con un altro prestito. Questo perché i regolamenti federali richiedevano che i prestiti in un dato pool fossero costanti. In altre parole, i prestiti non possono essere modificati in modo significativo o scambiati con prestiti diversi con nuove condizioni.

considerazioni speciali

Sono state proposte o apportate numerose modifiche per proteggere la struttura e lo status di esenzione fiscale dei REMIC.

Legge sul miglioramento dei condotti sugli investimenti ipotecari immobiliari

Il Congresso ha introdotto nel 2009 il Real Estate Mortgage Investment Conduit Improvement Act per allentare le restrizioni suiprestiti immobiliari commerciali cartolarizzati dai REMIC. I proprietari di proprietà in difficoltà con prestiti commerciali non erano in grado di apportare modifiche ai loro beni perché i loro piani avrebbero cambiato il valore della garanzia che garantiva il prestito.

La legge proposta consentirebbe ai proprietari di immobili con prestiti commerciali cartolarizzati dai REMIC di apportare miglioramenti e potenziamenti per rendere le loro proprietà più attraenti per il mercato. La legislazione includeva una dichiarazione secondo cui le modifiche alla proprietà in base a tali termini non sarebbero state considerate transazioni vietate come delineato dall’Internal Revenue Service (IRS).

L’interesse nel REMIC continuerebbe ad essere trattato come un interesse regolare e i proventi generati dalle modifiche alla proprietà verrebbero gestiti come se fossero ricevuti tramite mutui qualificati.

La legge è stata deferita alla commissione per le banche, l’edilizia abitativa e gli affari urbani, ma non si è spostata oltre.

La pandemia di COVID-19

Il governo federale ha fornito un certo sollievo alle persone con prestiti commerciali e residenziali che soffrivano di disagi a causa della pandemia COVID-19. Ai proprietari di case incapaci di effettuare pagamenti è stata concessa la tolleranza, prima ai sensi delCoronavirus Aid, Relief, and Economic Security Act (CARES) Act, firmato dall’ex presidente Donald Trump nel 2020, e poi di nuovo quando l’amministrazione Biden ha esteso le disposizioni.7

Poiché alla fine lo sgravio cambierebbe la struttura di questi prestiti, avrebbe un effetto anche sul modo in cui sono strutturati i REMIC. Ecco perché l’IRS ha assicurato che questi investimenti e i loro emittenti sarebbero rimasti al sicuro da qualsiasi implicazione fiscale se i mutuatari avessero approfittato di queste misure di emergenza.

Condotto per investimenti ipotecari immobiliari (REMIC) vs obbligazione ipotecaria collateralizzata (CMO)

L’industria comunemente considera i REMIC come CMOS. Si tratta di una serie di mutui che vengono raggruppati e venduti agli investitori come investimenti. Ma ci sono alcune differenze tra i due.

I CMO esistono all’interno dei REMIC, sebbene i CMO siano un’entità legale separata per  scopifiscali e legali. Un REMIC, d’altra parte, è esente dall’imposta federale. Ma questo è solo sul reddito che gli investitori raccolgono dai mutui sottostanti a livello aziendale. Qualsiasi reddito generato e pagato agli investitori è tassabile, utilizzando il modulo 1066 quando si presenta un REMIC.

Real Estate Mortgage Investment Conduit (REMIC) vs. Real Estate Investment Trust (REIT)

Sia i REMIC che i fondi comuni di investimento immobiliare (REIT) investono nel settore immobiliare in una forma o nell’altra, ma sono diversi. Mentre i REMIC raccolgono mutui ipotecari e li vendono come investimenti agli investitori, i REIT sono un gioco completamente diverso.

I REIT sono società che possiedono e gestiscono un portafoglio di proprietà generatrici di reddito, come uffici e spazi commerciali, condomini e proprietà a uso misto. Gli investitori possono acquistare azioni in REIT scambiate in borsa proprio come le azioni. Le società concedono in locazione o in affitto le loro proprietà e tale reddito viene quindi pagato agli investitori come dividendi.

Proprio come i REMIC, però, i REIT non sono tassati. Ma gli investitori devono riportare eventuali guadagni da questi investimenti nelle loro dichiarazioni fiscali annuali, il che significa che sono tassati con la propria aliquota fiscale.