5 tipi di REIT e come investire in essi

I fondi comuni di investimento immobiliare (REIT) sono una considerazione chiave quando si costruisce un portafoglio azionario o a reddito fisso. Forniscono una maggiore diversificazione, rendimenti totali potenzialmente più elevati e / o un rischio complessivo inferiore. In breve, la loro capacità di generare reddito da dividendi insieme all’apprezzamento del capitale li rende un eccellente controbilanciamento di azioni, obbligazioni e liquidità.

I trust di investimento immobiliare possiedono e / o gestiscono immobili commerciali che producono reddito, che si tratti delle proprietà stesse o dei mutui su tali proprietà. È possibile investire nelle società individualmente, tramite un fondo negoziato in borsa o con un fondo comune di investimento. Sono disponibili molti tipi di REIT.

Qui esaminiamo alcune delle principali categorie di REIT e i loro rendimenti storici. Entro la fine di questo articolo, dovresti avere un’idea migliore di quando e cosa acquistare.

Punti chiave

• L’utilizzo dei REIT per investire nel settore immobiliare può diversificare il tuo portafoglio, ma non tutti i REIT sono uguali.
• Alcuni REIT investono direttamente in proprietà, guadagnando redditi da locazione e commissioni di gestione. Altri investono nel debito immobiliare, ossia mutui e titoli garantiti da ipoteca.
• Inoltre, i REIT tendono a concentrarsi su un settore specifico di proprietà, ad esempio vendita al dettaglio o centri commerciali, hotel e resort o assistenza sanitaria e ospedali.
• Uno dei maggiori vantaggi che i REIT hanno da offrire sono i loro dividendi ad alto rendimento. I REIT sono tenuti a pagare il 90% del reddito imponibile agli azionisti.
• La maggior parte dei dividendi REIT non soddisfa la definizione IRS di “dividendi qualificati”.

Rendimenti storici dei REIT

I fondi comuni di investimento immobiliare sono storicamente una delle classi di attività con le migliori prestazioni disponibili. L’ indice FTSE NAREIT Equity REIT è ciò che la maggior parte degli investitori utilizza per misurare la performance del mercato immobiliare statunitense. Tra il 2010 e il 2020, il rendimento medio annuo dell’indice è stato del 9,5%.

Più recentemente, la media triennale per i REIT tra novembre 2017 e novembre 2020, l’11,25%, è stata ben al di sopra sia dell’S & P 500 che del Russell 2000, rispettivamente del 9,07% e del 6,45%. Storicamente, gli investitori in cerca di rendimento hanno investito meglio nel settore immobiliare rispetto al reddito fisso, la tradizionale classe di attività a questo scopo. Un portafoglio costruito con cura dovrebbe considerare entrambi.

1. REIT al dettaglio

Circa il 24% degli investimenti REIT sono in centri commerciali e vendita al dettaglio indipendente. Questo rappresenta il più grande investimento per tipo in America. Qualunque sia il centro commerciale che frequenti, è probabile che sia di proprietà di un REIT. Quando si considera un investimento nel settore immobiliare al dettaglio, è necessario prima esaminare il settore della vendita al dettaglio stesso. È finanziariamente sano al momento e quali sono le prospettive per il futuro?

È importante ricordare che i REIT al dettaglio guadagnano dall’affitto che fanno pagare agli inquilini. Se i rivenditori riscontrano problemi di flusso di cassa a causa delle scarse vendite, è possibile che potrebbero ritardare o addirittura non accettare quei pagamenti mensili, finendo per essere costretti al fallimento. A quel punto bisogna trovare un nuovo inquilino, cosa mai facile. Pertanto, è fondamentale investire in REIT con gli inquilini di ancoraggio più forti possibili. Questi includono negozi di alimentari e articoli per la casa.

Dopo aver effettuato la valutazione del settore, la posizioni di liquidità significative avranno l’opportunità di acquistare buoni immobili a prezzi in difficoltà. Le aziende meglio gestite ne trarranno vantaggio.

Detto questo, ci sono preoccupazioni a lungo termine per lo spazio REIT al dettaglio in quanto lo shopping si sta spostando sempre più online rispetto al modello del centro commerciale. I proprietari di spazi hanno continuato a innovare per riempire i loro spazi di uffici e altri inquilini non orientati al commercio, ma il sottosettore è sotto pressione.

2. REIT residenziali

Questi sono REIT che possiedono e gestiscono plurifamiliari in affitto appartamento edifici e abitazioni fabbricati. Quando si cerca di investire in questo tipo di REIT, si dovrebbero considerare diversi fattori prima di entrare. Ad esempio, i migliori mercati di appartamenti tendono ad essere dove l’accessibilità economica della casa è bassa rispetto al resto del paese. In posti come New York e Los Angeles, l’alto costo delle case singole costringe più persone ad affittare, il che fa aumentare il prezzo che i proprietari possono addebitare ogni mese. Di conseguenza, i più grandi REIT residenziali tendono a concentrarsi sui grandi centri urbani.

All’interno di ogni mercato specifico, gli investitori dovrebbero cercare la crescita della popolazione e dell’occupazione. In genere, quando c’è un afflusso netto di persone in una città, è perché i posti di lavoro sono prontamente disponibili e l’economia è in crescita. Un tasso di sfitto in calo e un aumento degli affitti è un segno che la domanda sta migliorando. Fintanto che l’offerta di appartamenti in un particolare mercato rimane bassa e la domanda continua a crescere, i REIT residenziali dovrebbero andare bene. Come con tutte le società, quelle con i bilanci più solidi e il capitale più disponibile normalmente fanno il meglio.

3. REIT sanitari

I REIT sanitari saranno un sottosettore interessante da tenere d’occhio mentre gli americani invecchiano e i costi sanitari continuano a salire. I REIT sanitari investono nel patrimonio immobiliare di ospedali, centri medici, strutture di cura e case di riposo. Il successo di questo immobile è direttamente legato al sistema sanitario. La maggior parte degli operatori di queste strutture fa affidamento sulle tariffe di occupazione, sui rimborsi Medicare e Medicaid e sulla retribuzione privata. Finché il finanziamento dell’assistenza sanitaria è un punto interrogativo, lo sono anche i REIT sanitari.

Le cose che dovresti cercare in un REIT sanitario includono un gruppo diversificato di clienti e investimenti in una serie di diversi tipi di proprietà. La concentrazione è buona in una certa misura, ma lo è anche la diffusione del rischio. In generale, un aumento della domanda di servizi sanitari (che dovrebbe verificarsi con una popolazione che invecchia) è positivo per il settore immobiliare sanitario. Pertanto, oltre alla diversificazione dei clienti e delle tipologie di proprietà, cerca aziende la cui esperienza sanitaria sia significativa, i cui bilanci siano solidi e il cui accesso a capitali a basso costo sia elevato.

4. REIT dell’ufficio

I REIT per uffici investono in edifici per uffici. Ricevono redditi da locazione da inquilini che di solito hanno firmato contratti di locazione a lungo termine. Quattro domande vengono in mente per chiunque sia interessato a investire in un ufficio REIT

1. Qual è lo stato dell’economia e quanto è alto il tasso di disoccupazione?
2. Come sono i tassi di posti vacanti?
3. Come sta andando economicamente l’area in cui investe REIT?
4. Quanto capitale ha per le acquisizioni?

Prova a trovare REIT che investano in roccaforti economiche. È meglio possedere un gruppo di edifici medi a Washington, DC, piuttosto che possedere uno spazio per uffici di prima qualità a Detroit, per esempio.

5. REIT ipotecari

Circa il 10% degli investimenti REIT sono in imprese sponsorizzate dal governo che acquistano mutui sul mercato secondario.

Ma solo perché questo tipo di REIT investe in mutui invece che in azioni, non significa che sia privo di rischi. Un aumento dei tassi di interesse si tradurrebbe in una diminuzione dei valori contabili dei REIT ipotecari, facendo scendere i prezzi delle azioni. Inoltre, i REIT ipotecari ottengono una quantità considerevole del loro capitale attraverso offerte di debito garantite e non garantite. Se i tassi di interesse aumentano, il finanziamento futuro sarà più costoso, riducendo il valore di un portafoglio di prestiti. In un contesto di tassi di interesse bassi con la prospettiva di un aumento dei tassi, la maggior parte dei REIT ipotecari viene scambiata con uno sconto sul valore patrimoniale netto per azione. Il trucco è trovare quello giusto.

Le chiavi per valutare qualsiasi REIT

Ci sono alcune cose da tenere a mente quando si valuta qualsiasi REIT. Includono quanto segue:

1. I REIT sono veriinvestimenti a rendimento totale. Forniscono rendimenti da dividendi elevati insieme a un moderato apprezzamento del capitale a lungo termine. Cerca aziende che storicamente hanno svolto un buon lavoro nel fornire entrambi.
2. A differenza degli immobili tradizionali, molti REIT sono negoziati in borsa. Ottieni la diversificazione offerta dagli immobili senza essere bloccato a lungo termine. La liquidità è importante.
3. L’ammortamento tende a sopravvalutare il declino del valore della proprietà di un investimento. Pertanto, invece di utilizzare il rapporto di pagamento (quale dividendo utilizzano gli investitori) per valutare un REIT, guarda invece i suoi fondi dalle operazioni (FFO). Questo è definito come reddito netto meno la vendita di qualsiasi proprietà in un dato anno e l’ammortamento. Prendi semplicemente il dividendo per azione e dividilo per l’FFO per azione. Maggiore è la resa, meglio è.
4. Una gestione solida fa la differenza. Cerca aziende che esistono da un po ‘di tempo o che almeno possiedono un team di gestione con molta esperienza.
5. La qualità conta. Investire solo in REIT con grandi proprietà e inquilini.
6. Prendi in considerazione l’acquisto di un fondo comune o ETF che investe in REIT e lascia la ricerca e l’acquisto ai professionisti.

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Secondo la Securities and Exchange Commission, un REIT deve investire almeno il 75% delle sue attività in immobili e contanti e ottenere almeno il 75% del reddito lordo da fonti quali affitto e  interessi ipotecari.

Vantaggi e svantaggi dei REIT

Come per tutti gli investimenti, i REIT hanno i loro vantaggi e svantaggi. Uno dei maggiori vantaggi che i REIT hanno da offrire sono i loro dividendi ad alto rendimento. I REIT sono tenuti a pagare il 90% del reddito imponibile agli azionisti;quindi i dividendi REIT sono spesso molto più alti delle azioni medie dell’S & P 500.

Un altro vantaggio è la diversificazione del portafoglio. Non troppe persone hanno la possibilità di uscire e acquistare un pezzo di proprietà immobiliare commerciale per generare reddito passivo, tuttavia, i REIT offrono al pubblico in generale la capacità di fare esattamente questo. Inoltre, l’acquisto e la vendita di immobili richiede spesso un po ‘di tempo, bloccando il flusso di cassa nel processo, ma i REIT sono altamente liquidi: la maggior parte può essere acquistata o venduta con un clic di un pulsante.

Ci sono alcuni svantaggi dei REIT di cui gli investitori dovrebbero essere consapevoli, in particolare la potenziale responsabilità fiscale che i REIT possono creare. La maggior parte dei dividendi REIT non soddisfa la definizione IRS di ” dividendi qualificati “, il che significa che i dividendi superiori alla media offerti dai REIT sono tassati a un’aliquota più elevata rispetto alla maggior parte degli altri dividendi. I REIT si qualificano per la detrazione pass-through del 20%, tuttavia, la maggior parte degli investitori dovrà pagare una grande quantità di tasse sui dividendi REIT se detengono REIT in un conto di intermediazione standard.

Un altro potenziale problema con i REIT è la loro sensibilità ai tassi di interesse. In generale, quando la Federal Reserve alza i tassi di interesse nel tentativo di inasprire la spesa, i prezzi dei REIT diminuiscono. Inoltre, esistono rischi specifici della proprietà per diversi tipi di REIT. I REIT degli hotel, ad esempio, spesso vanno molto male durante i periodi di crisi economica.

Professionisti

• Dividendi ad alto rendimento
• Diversificazione del portafoglio
• Altamente liquido

Contro

• I dividendi sono tassati come reddito ordinario
• Sensibilità ai tassi di interesse
• Rischi associati a proprietà specifiche

Domande frequenti su REIT

I REIT sono buoni investimenti?

Investire in REIT è un ottimo modo per diversificare il tuo portafoglio al di fuori di azioni e obbligazioni tradizionali e può essere interessante per i loro forti dividendi e l’apprezzamento del capitale a lungo termine.

In quali REIT dovrei investire?

Ogni tipo di REIT ha i propri rischi e vantaggi a seconda dello stato dell’economia. Investire in REIT tramite un REIT ETF è un ottimo modo per gli azionisti di impegnarsi in questo settore senza dover affrontare personalmente le sue complessità.

Come si guadagna un REIT?

Poiché i REIT sono tenuti dall’IRS a pagare il 90% del loro reddito imponibile agli azionisti, i dividendi REIT sono spesso molto più alti delle azioni medie sull’S & P 500. Uno dei modi migliori per ricevere reddito passivo dai REIT è attraverso la composizione di questi dividendi ad alto rendimento.

Puoi perdere soldi su un REIT?

Come per qualsiasi investimento, c’è sempre il rischio di perdita. I REIT quotati in borsa hanno il rischio particolare di perdere valore all’aumentare dei tassi di interesse, il che in genere invia il capitale di investimento in obbligazioni.

I REIT sono sicuri durante una recessione?

Investire in alcuni tipi di REIT, come quelli che investono in proprietà alberghiere, non è un’ottima scelta durante una recessione economica. Investire in altri tipi di immobili come l’assistenza sanitaria o la vendita al dettaglio, tuttavia, che hanno strutture di locazione più lunghe e quindi sono molto meno ciclici, è un ottimo modo per proteggersi da una recessione.

La linea di fondo

Il governo federale ha reso possibile agli investitori di acquistare in progetti immobiliari commerciali su larga scala già nel 1960. Tuttavia, solo nell’ultimo decennio i singoli investitori hanno abbracciato i REIT.

Le ragioni di ciò includono i tassi di interesse bassi, che hanno costretto gli investitori a guardare oltre le obbligazioni per investimenti produttivi di reddito, l’avvento di fondi comuni di investimento e negoziati in borsa incentrati sugli immobili e, fino al crollo immobiliare del 2007-2008, un appetito insaziabile per la parte degli americani di possedere proprietà immobiliari e altri beni materiali. I REIT, come ogni altro investimento nel 2008, hanno sofferto molto. Ma nonostante ciò, continuano ad essere un’eccellente aggiunta a qualsiasi portafoglio diversificato.