Diversificare con immobili e infrastrutture
Il settore immobiliare è senza dubbio un elemento significativo di asset allocation e dovrebbe costituire una componente di qualsiasi portafoglio di investimento istituzionale o personale. Sempre più importante è l’infrastruttura, che presenta vantaggi simili a quelli del settore immobiliare. Basato su una ricerca presso l’Università di Regensburg in Germania, questo articolo prenderà in considerazione alcuni dei principali problemi di asset allocation in questo contesto.
Sia gli immobili che le infrastrutture costituiscono investimenti interessanti per gli investitori avversi al rischio, specialmente durante i mercati ribassisti. Ci sono somiglianze e differenze tra i due e puoi costruire un portafoglio davvero ottimale sfruttandole appieno.
Punti chiave
- Un portafoglio ben diversificato dovrebbe contenere investimenti in un’ampia varietà di classi di attività, inclusi progetti immobiliari e infrastrutturali meno correlati con azioni o obbligazioni.
- Gli investimenti immobiliari e le infrastrutture sono spesso raggruppati in titoli come REIT o fondi comuni di investimento che si rivolgono a questi particolari settori.
- L’importo ottimale di questi investimenti varierà su base individuale in base agli obiettivi di investimento, all’orizzonte temporale e al profilo di rischio.
Diversificazione attraverso immobili e infrastrutture
I vantaggi della diversificazione degli investimenti immobiliari diretti e indiretti sono ben noti e il ruolo della diversificazione nei portafogli istituzionali è stato ampiamente studiato. Le diverse correlazioni con quelle di azioni e obbligazioni sono estremamente utili per evitare la volatilità del portafoglio.
Negli Stati Uniti, c’è un’enorme necessità di investire e migliorare l’infrastruttura sotto molti aspetti, quindi c’è molto potenziale nel mercato. Quasi tutti gli investitori dovrebbero sfruttare questo potenziale per diversificare in modo più efficace che mai e in un settore estremamente promettente.
In passato, le infrastrutture hanno ricevuto relativamente meno attenzione, insieme ad altre risorse alternative come le materie prime e il private equity. C’è stato un allontanamento dai portafogli tradizionali della vecchia scuola comprendenti azioni, obbligazioni, liquidità e immobili.
L’allocazione al settore immobiliare, in particolare, potrebbe risentirne se gli investimenti alternativi diversificassero significativamente i rendimenti dagli investimenti convenzionali. In effetti, le infrastrutture sono diventate al centro dell’attenzione e hanno trovato la loro strada nei portafogli istituzionali e, in misura minore, in quelli privati.
Ciò che rende l’infrastruttura così attraente è che sembra abbastanza simile al real estate diretto in termini di grandi dimensioni dei lotti e illiquidità, ma offre anche stabilità generale e flussi di cassa stabili. La ricerca sulle infrastrutture è in ritardo rispetto a quella del settore immobiliare e Tobias Dechant e Konrad Finkenzeller di Regensberg hanno tentato di colmare questa lacuna.
Ottimizzazione del portafoglio con immobili e infrastrutture
Questo progetto di ricerca, e precedenti lavori sul campo, dimostrano che l’infrastruttura diretta è un elemento importante della diversificazione del portafoglio e che le imprese tendono ad allocare eccessivamente al settore immobiliare se non investono anche in infrastrutture. Si tratta di una scoperta importante, dato che l’infrastruttura è davvero utile per gli investitori avversi al rischio, soprattutto nei periodi di flessione del mercato azionario.
Vi è una notevole variazione negli importi relativi raccomandati che dovrebbero essere investiti in queste due classi di attività. L’intervallo si estende da zero fino al 70% (principalmente nel settore immobiliare), a seconda del periodo di tempo, dello stato dei mercati e del metodi utilizzati per ricavare l’optimum.
L’importo totale massimo solitamente raccomandato per le allocazioni immobiliari e infrastrutturali è di circa il 25%, che è notevolmente superiore alle effettive allocazioni istituzionali. È importante notare che le allocazioni efficienti in pratica dipendono da numerosi fattori e parametri e nessuna combinazione specifica si rivela costantemente superiore.
Anche la combinazione di immobili e infrastrutture è controversa, ma uno studio di Terhaar et al.(2003), ad esempio, suggerisce una divisione equa: alcuni esperti ritengono che circa il 5% sia sufficiente per ciascuno. Nei periodi di crisi, questo può essere tre o anche quattro volte superiore.
Un altro risultato importante è che gli immobili e le infrastrutture possono essere più utili in termini di diversificazione che attraverso i rendimenti effettivi. Data la controversia sull’asset allocation efficace e le turbolenze nei mercati immobiliari, questo è un problema importante. Quest’ultimo evidenzia i vantaggi dell’utilizzo non solo di immobili ma anche di infrastrutture.
Significativa è anche la rivelazione che il tasso di rendimento mirato ha un impatto sul livello appropriato di proprietà immobiliare. Gli investitori con obiettivi di rendimento del portafoglio più elevati (che desiderano guadagnare di più, ma con un rischio maggiore), potrebbero voler dedicare meno al settore immobiliare e alle infrastrutture. Ciò dipende molto dallo stato di questi mercati in relazione ai mercati azionari in termini di fase ascendente o discendente di questi ultimi.
Le allocazioni esatte a immobili e infrastrutture dipendono da vari parametri. Oltre al tasso di rendimento atteso del portafoglio di cui sopra, c’è anche il problema di come viene definito il rischio. Altri fattori rilevanti includono l’atteggiamento nei confronti delle infrastrutture in generale e il modo in cui questo si collega ad altri investimenti alternativi. In pratica, queste decisioni di allocazione sono complesse e pertanto sono possibili ottimali superiori o inferiori per investitori diversi in momenti diversi.
Conclusioni
Se c’è una cosa che rimane la massima priorità per tutti gli investitori è avere un portafoglio ben diversificato. Semplicemente non c’è alcun sostituto per questo, ma c’è molto potenziale non sfruttato nel mercato. Gli investimenti immobiliari, ma anche le infrastrutture, possono svolgere un ruolo fondamentale nell’ottimizzazione dei portafogli. Ciò riguarda principalmente le istituzioni, ma anche gli investitori privati. Gli investitori privati possono generalmente beneficiare di una maggiore diversificazione.