Acquisto di una casa: 8 importanti informative sul venditore
Un documento informativo può essere importante sia per gli acquirenti di case che per i venditori. Quando un proprietario vende una proprietà, in genere è tenuto a divulgare le informazioni in un documento scritto.
I requisiti variano in base alle leggi statali e locali.
In generale, un documento informativo dovrebbe fornire dettagli sulle condizioni di una proprietà che potrebbero influire negativamente sul suo valore. I venditori che nascondono intenzionalmente le informazioni possono essere citati in giudizio e potenzialmente condannati per un crimine. La vendita di una proprietà “così com’è” di solito non esonera il venditore dalla divulgazione.
Le regole di divulgazione possono influenzare chiunque venda una casa, ma è particolarmente probabile che influiscano sui flipper di proprietà , che acquistano proprietà per migliorarle e rivenderle per un rapido profitto. Le pinne delle proprietà spesso trattano proprietà in cattive condizioni.
Punti chiave
- I venditori di proprietà sono generalmente tenuti a divulgare informazioni sulle condizioni di una proprietà che potrebbero influire negativamente sul suo valore.
- Anche se la legge non richiede la divulgazione di un problema, potrebbe essere saggio che un venditore lo rivelasse comunque.
- Le leggi locali variano, quindi è importante verificare con i reparti di pianificazione appropriati per i dettagli.
In che modo le leggi locali differiscono
Le leggi statali e locali differiscono nelle disposizioni in materia di divulgazione. Un venditore dovrebbe verificare i requisiti per la posizione che sta prendendo in considerazione.
C’è un’altra cosa importante da controllare: alcune leggi locali sulla divulgazione hanno delle scappatoie. Ad esempio, la legge dello Stato di New York richiede che determinati problemi siano comunicati a un acquirente in una dichiarazione ameno che il venditore non scelga invece di pagare un credito di $ 500 all’acquirente alla chiusura. Secondo Nolo, una biblioteca legale online, molti, se non la maggior parte dei venditori, pagano il credito invece di fornire il modulo.
Se sei un acquirente, non limitarti a controllare le leggi locali sulla divulgazione. Verificare la presenza di lacune nelle leggi locali sulla divulgazione.
Le informazioni legali locali possono essere generalmente ottenute dai dipartimenti di pianificazione immobiliare locale e statale. Potrebbe anche essere consultato un avvocato immobiliare.
Conoscere i tipi di informazioni che dovrebbero essere divulgate può aiutarti a prendere una decisione sull’acquisto di una proprietà. Se sei il venditore, può salvarti da una causa legale.
Di seguito sono riportate alcune comunicazioni molto comuni sui venditori di immobili di cui essere a conoscenza, sia che tu sia dalla parte dell’acquirente che da quella del venditore.
1. Morte in casa
Alcuni acquirenti hanno dubbi o superstizioni sull’acquisto di una casa in cui qualcuno è morto. Potrebbe essere richiesta la divulgazione.
“Ogni stato avrà requisiti leggermente diversi per la divulgazione”, afferma Jim Olenbush, un agente immobiliare del Texas. “In Texas, ad esempio, i decessi per cause naturali, suicidi o incidenti estranei alla proprietà non devono essere divulgati”.
Tuttavia, “un venditore è tenuto a rivelare i decessi relativi alle condizioni della proprietà o crimini violenti”, dice Olenbush. Se il figlio di un precedente occupante fosse annegato in piscina perché la piscina non aveva una recinzione di sicurezza, ad esempio, il venditore avrebbe dovuto rivelare la morte anche se il problema di sicurezza fosse stato risolto.
Ci sono, tuttavia, circostanze in cui i venditori non devono rivelare un decesso sulla proprietà.
“Non ci sono stati in cui vi è l’obbligo di rivelare la morte di una persona deceduta in condizioni naturali”, afferma l’avvocato Matthew Reischer, CEO di LegalAdvice.com. “Tuttavia, alcuni stati impongono il dovere [di rivelare] una casa o un appartamento stigmatizzato in cui si è verificato un suicidio o un omicidio. Alcuni stati arrivano addirittura a imporre un dovere affermativo a un venditore se sono a conoscenza che i loro beni immobili sono infestati dai morti “.
Anche quando la divulgazione non è richiesta – la Georgia, ad esempio, non richiede la divulgazione di omicidio o suicidio a meno che non venga chiesto direttamente al venditore – i venditori potrebbero voler commettere errori per informare l’acquirente di una morte sulla proprietà.
“Se un venditore è preoccupato per la responsabilità, il miglior consiglio è quello di andare avanti e divulgare tutto in anticipo, anche se non è richiesto dalla legge”, afferma Olenbush. “Gli acquirenti sentiranno sempre parlare di cose dai vicini e la sorpresa potrebbe indurli a rinunciare a un contratto di acquisto o a chiedersi cos’altro il venditore non sta dicendo loro.”
2. Disturbi del vicinato
Un fastidio è spesso un rumore o un odore proveniente da una fonte esterna alla proprietà che potrebbe irritare gli occupanti della proprietà.
La Carolina del Nord richiede ai venditori di rivelare rumori, odori, fumo o altri fastidi da fonti commerciali, industriali o militari che interessano la proprietà.
Il Michigan richiede ai venditori di rivelare fattorie, attività agricole, discariche, aeroporti, poligoni di tiro e altri fastidi nelle vicinanze, ma la Pennsylvania lascia all’acquirente il compito di determinare la presenza di problemi agricoli.
Queste sono le regole per solo tre stati. Assicurati di sapere cosa richiede la tua legge statale in merito alla divulgazione di molestie di quartiere.
3. Pericoli
Se la casa è a maggior rischio di danni a causa di un disastro naturale o ha una contaminazione ambientale nota o potenziale, potrebbe essere richiesto di divulgare queste informazioni all’acquirente.
La legge del Texas richiede ai venditori di rivelare la presenza di rifiuti pericolosi o tossici, amianto, isolamento urea-formaldeide, gas radon, vernici a base di piombo e uso precedente dei locali per la produzione di metanfetamina.
Il Missouri richiede anche la divulgazione di un ex laboratorio di metanfetamina in una casa, ma il vicino Kansas, come la maggior parte degli stati, non lo fa.
Il Property Condition Disclosure Act dello Stato di New York richiede ai venditori di notificare agli acquirenti se la proprietà si trova in una pianura alluvionale, in una zona umida o in un distretto agricolo;se è mai stato un sito di discarica;se ci sono mai stati serbatoi di stoccaggio del carburante sopra o sotto terra nella proprietà;se e dove la struttura contiene amianto;se sono presenti tubature in piombo;se la casa è stata testata per il radon e se qualsiasi combustibile, olio, sostanza pericolosa o tossica è stata versata o trapelata sulla proprietà.
Gli Stati possono anche richiedere la divulgazione di cedimenti delle miniere, fosse sotterranee, insediamenti, scivolamenti, sconvolgimenti o altri difetti di stabilità del terreno. Il Natural Hazards Disclosure Act della California richiede ai venditori di rivelare se la proprietà si trova in una zona a rischio sismico e potrebbe quindi essere soggetta a liquefazione o smottamenti dopo un terremoto.
Mentre la maggior parte dei requisiti di divulgazione sono regolati dagli stati, il governo federale ne impone uno: la divulgazione che la vernice a base di piombo può essere presente su qualsiasi proprietà costruita prima del 1978.
4. Informazioni sull’associazione dei proprietari di case
Se la casa è governata da un’associazione di proprietari di case (HOA), dovresti rivelare questo fatto. Le associazioni generalmente impongono canoni mensili ai proprietari di case e possono imporre regole sulla loro appartenenza che un potenziale acquirente potrebbe o non potrebbe trovare accettabili.
È inoltre necessario conoscere la salute finanziaria del HOA e fornire queste informazioni all’acquirente in modo che possa prendere una decisione di acquisto informata.
“Un acquirente che conosco ha acquistato un condominio, [e] il venditore si è erroneamente dimenticato di dare all’acquirente gli ultimi 12 mesi di appunti di riunione”, afferma Ed Kaminsky, presidente e CEO del trasferimento di SportStar a Manhattan Beach, in California. “Sette mesi dopo, l’acquirente è stato valutato $ 30.000 per miglioramenti della proprietà. Il venditore è stato successivamente citato in giudizio dall’acquirente per non aver divulgato queste note importanti “.
5. Riparazioni
Cosa hai riparato e perché? Gli acquirenti devono conoscere la cronologia delle riparazioni della casa in modo che i propri ispettori della casa prestino particolare attenzione alle aree problematiche e in modo che siano consapevoli di probabili problemi futuri.
La legge del Texas, ad esempio, richiede ai venditori di rivelare precedenti riparazioni strutturali o del tetto;discarica, sedimentazione, movimento del suolo o linee di faglia;e difetti o malfunzionamenti in muri, tetto, recinzioni, fondamenta, pavimenti, marciapiedi o qualsiasi altro problema attuale o precedente che influisca sull’integrità strutturale della casa.
Potresti anche voler divulgare riparazioni elettriche o idrauliche e qualsiasi altro problema di cui vorresti sapere se avessi intenzione di acquistare la casa e viverci.
6. Danni causati dall’acqua
Quando l’acqua penetra dove non dovrebbe, può danneggiare gli oggetti personali, minare la struttura della casa e persino creare un pericolo per la salute provocando la crescita di muffe. I venditori devono rivelare perdite passate o presenti o danni causati dall’acqua.
Il Michigan, ad esempio, richiede ai venditori di rivelare prove di acqua in uno scantinato o vespai, perdite dal tetto, gravi danni da inondazioni, il tipo di impianto idraulico (ad es. Zincato, rame, altro) e qualsiasi problema idraulico noto.
“Ci sono molti rischi coinvolti nella chiusura di una casa in cui è necessario un lavoro sulla proprietà che non era ovvio durante il passaggio, in particolare in inverno o durante un periodo di siccità”, afferma Bill Price, un avvocato d’affari dell’Illinois. “In inverno, un tetto che perde o ha tegole molto vecchie potrebbe non essere ispezionabile dall’acquirente o dal suo ispettore di casa. Allo stesso modo, un periodo di siccità può nascondere i problemi con una cantina che perde. ”
In situazioni come queste, controlla quanta protezione offrono le leggi del tuo stato dalla divulgazione di informazioni che non avresti avuto modo di conoscere.
7. Articoli mancanti
A volte gli acquirenti di case non si rendono conto fino al giorno del trasloco che nelle loro nuove case manca qualcosa che pensavano ci sarebbe stato. Un apparecchio di illuminazione, il frigorifero o il forno a microonde, le persiane montate: qualsiasi di queste cose avrebbe potuto uscire dalla porta con il venditore se nessuno avesse pensato di discuterne in anticipo.
Le leggi sulla divulgazione di alcuni stati tentano di prevenire questo problema. Il Texas e il Michigan, ad esempio, richiedono ai venditori di rivelare se la proprietà viene fornita con un lungo elenco di articoli, inclusi elettrodomestici da cucina, aria condizionata e riscaldamento centralizzati, grondaie, ventilatori di scarico e scaldabagni.9
8. Altre possibili divulgazioni
Gli acquirenti devono sapere se la casa si trova in un quartiere storico speciale perché influirà sulla loro capacità di effettuare riparazioni e modifiche e potrebbe anche aumentare il costo di tali attività.
La legge del Texas richiede ai venditori di rivelare termiti attive o altri insetti che distruggono il legno, danni da termiti o marciume del legno che necessitano di riparazione, precedenti danni da termiti e precedenti trattamenti termiti. La legge del Michigan e della Carolina del Nord richiede inoltre ai venditori di rivelare qualsiasi storia di infestazione. Consulta le leggi del tuo stato per vedere se devi divulgare informazioni su eventuali parassiti.2
Potrebbe anche essere richiesto di rivelare problemi con drenaggio o classificazione, suddivisione in zone, contenzioso in sospeso, servitù.
Come rivelare
Alcuni stati, come il Michigan e la Carolina del Nord, richiedono ai venditori di utilizzare un modulo di divulgazione specifico. Se non esiste un modulo specifico, il dipartimento statale o la commissione immobiliare o l’associazione degli agenti immobiliari statali avranno di solito un modulo consigliato che puoi utilizzare. Il modulo può essere più o meno completo di quanto richiesto dalla legge statale.
Se il modulo non è abbastanza completo per la tua situazione, integralo con un elenco degli elementi aggiuntivi che desideri divulgare. Il venditore deve fornire tutte le informazioni all’acquirente per iscritto e sia l’acquirente che il venditore devono firmare e datare il documento. Assicurati di rivedere ciò che devi divulgare e come dovrebbe essere formulato con un avvocato immobiliare.
La discriminazione del prestito ipotecario è illegale. Consumer Financial Protection Bureau o al Dipartimento per l’edilizia abitativa e lo sviluppo urbano (HUD) degli Stati Uniti.
La linea di fondo
Anche se una particolare divulgazione non è richiesta nella tua zona, i venditori che dispongono di informazioni sulla loro casa che potrebbero rendere insoddisfatto un acquirente potrebbero voler rivelarle comunque. Oltre alle ragioni morali per essere onesti con i potenziali acquirenti e al desiderio di evitare le spese e le seccature di una causa legale, gli individui hanno una reputazione da proteggere. I venditori che hanno dubbi sul fatto di aver divulgato correttamente le condizioni della proprietà dovrebbero contattare un avvocato immobiliare nel loro stato.