Re-ammortamento o rifinanziamento della tua casa
Se il tuo obiettivo è ridurre le rifinanziamento dei mutui. Il rifinanziamento consente ai proprietari di abitazione di riprenotare i loro mutui ipotecari per sfruttare i tassi di interesse più bassi. Tuttavia, non tutti i mutuatari possono qualificarsi per un rifinanziamento ipotecario. Un’opzione meno nota per alcuni mutuatari è chiamata riamortamento o rifusione del prestito.
Punti chiave
- Una rifusione o un nuovo ammortamento del prestito richiede che un mutuatario paghi una somma forfettaria per il saldo del prestito, il che riduce i pagamenti mensili.
- Una rifusione del prestito può far risparmiare sulle commissioni di rifinanziamento poiché non comporta un nuovo prestito e può essere una buona opzione per i mutuatari con problemi di credito.
- Tuttavia, quando i tassi di interesse sui mutui sono bassi, i proprietari di abitazione potrebbero essere meglio rifinanziati rispetto alla rifusione, anche con i costi di chiusura.
Che cos’è la rifusione del prestito?
La rifusione o il rammortamento del prestito richiede tipicamente che un mutuatario paghi una somma forfettaria verso il saldo dovuto, chiamato capitale, sull’ipoteca. I pagamenti rimanenti vengono ricalcolati in base al nuovo saldo del capitale inferiore. Viene quindi creato un nuovo programma di pagamento del prestito, chiamato piano di ammortamento.
In sostanza, il programma di pagamento viene ricalcolato per riflettere che il prestito ipotecario ha ora un saldo del prestito inferiore a causa del pagamento principale.
Motivi per rifondere un prestito
In genere, i mutuatari scelgono di rifondere un prestito per ridurre i pagamenti mensili. Tuttavia, alcuni mutuatari continuano a effettuare i pagamenti dei mutui precedenti e quindi a ripagare i prestiti prima. Altri utilizzano i risparmi mensili aggiuntivi del flusso di cassa per investire, estinguere i debiti o risparmiare per altri scopi.
La rifusione può essere l’unica opzione per i mutuatari che non possono qualificarsi per rifinanziare i loro mutui a causa di problemi di credito.
Un’altra revisione del prestito a tempo può essere utile quando un mutuatario acquista una nuova casa prima che la casa attuale sia stata venduta. Se un mutuatario può qualificarsi per il nuovo mutuo sulla casa pur pagando per la casa precedente, è possibile effettuare una rifusione del prestito. Il ricavato della vendita della casa precedente può essere utilizzato, in parte, per pagare il capitale della nuova casa. Tuttavia, la maggior parte degli istituti di credito non consente una rifusione fino a quando non sono stati effettuati almeno 90 giorni di pagamenti del mutuo.
Un grande motivo per non rifondere un prestito
Sebbene non essere in grado di rifinanziare a causa di problemi di credito legittimi sia un motivo per rifondere, non essere in grado di rifinanziare a causa di discriminazioni non lo è. Non dovresti mai sentirti bloccato a pagare tassi di interesse eccessivamente alti o altrimenti sfruttato dal tuo prestatore. Molti istituti di credito ipotecario non discriminano e sono disposti a concedere prestiti ai tassi di mercato prevalenti.
La discriminazione del prestito ipotecario è illegale. Consumer Financial Protection Bureau o al Dipartimento per l’edilizia abitativa e lo sviluppo urbano (HUD) degli Stati Uniti.
Vantaggi della rifusione del prestito
Ci sono vantaggi nell’effettuare un rammortamento o rifusione di un prestito di cui i proprietari dovrebbero essere consapevoli prima di rifinanziare o rifondere il mutuo.
Pagamento mensile inferiore
Pagare denaro extra per il saldo principale ti consente di estinguere anticipatamente il mutuo. Tuttavia, il vantaggio aggiuntivo della riformulazione del prestito è che i pagamenti mensili vengono ricalcolati per riflettere il nuovo saldo.
Problemi di credito
Un rifinanziamento di un mutuo è in qualche modo un termine improprio poiché il processo è simile alla richiesta di un nuovo mutuo ipotecario. Ciò include una nuova richiesta di prestito, una verifica del reddito e un controllo del credito. Per i mutuatari che non possono rifinanziare a causa di problemi di credito o di un basso patrimonio immobiliare, una rifusione del prestito potrebbe essere una buona opzione perché non stanno richiedendo un nuovo prestito.
Un rifinanziamento tipico comporta la prenotazione di un nuovo prestito, la modifica del tasso di interesse e la durata del prestito. Tuttavia, la rifusione mantiene intatto il prestito originale e modifica solo il pagamento mensile.
Commissioni più basse
Una rifusione del prestito può far risparmiare sulle commissioni di rifinanziamento poiché una rifusione del prestito non richiede una richiesta di prestito. Di conseguenza, i costi di chiusura sono significativamente meno costosi per la rifusione dei prestiti rispetto al rifinanziamento. Le commissioni di rifinanziamento possono costare circa dal 2% al 3% dell’importo del prestito. In altre parole, un rifinanziamento di un mutuo di $ 200.000 potrebbe costare $ 4.000 in costi e commissioni di chiusura (2% * $ 200.000). Al momento del rifinanziamento, il nuovo tasso di interesse deve essere sufficientemente basso da recuperare le migliaia di dollari dei costi di chiusura.
Svantaggi di una rifusione di prestito
Tuttavia, proprio come ci sono vantaggi nell’effettuare un rammortamento o una rifusione del prestito, ci sono anche alcuni svantaggi di cui i proprietari di casa dovrebbero essere consapevoli prima di prendere una decisione.
Somma forfettaria
Trovare i soldi per il pagamento della somma forfettaria può essere piuttosto impegnativo. Alcuni mutuatari semplicemente non hanno decine di migliaia di dollari nei loro conti di risparmio per effettuare i pagamenti principali sui loro mutui.
Inoltre, alcuni pianificatori finanziari suggeriscono che ci sono usi migliori per il contante piuttosto che pagare il saldo del mutuo. Per i mutuatari che hanno debiti con carta di credito, un conto di pensionamento sottofinanziato o non hanno un conto di risparmio di emergenza, pagare il capitale del mutuo potrebbe non essere la migliore decisione finanziaria.
Nessuna variazione del tasso di interesse
Un altro svantaggio, a seconda delle condizioni del mutuo, è che un nuovo ammortamento non ridurrà il tasso di interesse del prestito. Quando i tassi ipotecari sono bassi, i proprietari di abitazione potrebbero essere meglio rifinanziati, anche con i costi di chiusura. Alcuni mutuatari scelgono di rifinanziare prima, quindi di rammortare entro un anno o meno per raccogliere i benefici di entrambe le opzioni di finanziamento.
Pagare anticipatamente l’ipoteca
Supponiamo che l’obiettivo sia estinguere il mutuo più velocemente. In tal caso, i mutuatari potrebbero fare meglio a pagare un extra verso il capitale ogni mese o effettuare un pagamento extra ogni anno. I pagamenti extra nel tempo ridurranno l’importo totale degli interessi pagati per tutta la durata del prestito. L’estinzione anticipata dell’ipoteca è un ulteriore vantaggio.
Esistono esclusioni
Sfortunatamente, una rifusione del prestito non è un’opzione per tutti i tipi di mutui. In genere, sono idonei solo i prestiti convenzionali Freddie Mac conformi. I prestiti FHA 203 (k) e i prestiti per veterani ( prestiti VA ) non possono essere rimborsati.
I prestiti jumbo possono essere rifusi a seconda del prestatore e ci sono delle clausole. Ad esempio, il prestito deve essere in regola. Inoltre, se il prestito è stato venduto a un investitore, l’investitore deve accettare una rifusione del prestito insieme al gestore del mutuo.
Esempio di rifusione del prestito contro rifinanziamento
Ad esempio, supponiamo che un mutuatario stia valutando se rifinanziare il mutuo o rifondere il prestito. Il mutuatario inizialmente aveva un mutuo di 30 anni per $ 350.000 a un tasso di interesse del 4,25% con un pagamento di $ 1.722 al mese.
Il mutuatario ha ora a disposizione 15 anni per il mutuo con $ 240.000 rimanenti sul saldo del prestito. Il mutuatario sta valutando la possibilità di rifinanziare un mutuo di 15 anni o di rifondere il prestito esistente.
Rifusione
- Il mutuatario paga $ 40.000 verso il capitale, il che significa che il nuovo saldo del prestito sarebbe $ 200.000.
- Il pagamento mensile verrebbe ridotto da $ 1.722 a $ 1.505.
- Il risparmio dal nuovo pagamento mensile sarebbe di $ 217 al mese.
- Il tasso di interesse rimarrebbe al 4,25%.
Rifinanziare
Supponiamo che il nuovo tasso ipotecario per un prestito di 15 anni sia attualmente del 3,20%.
- Il nuovo pagamento mensile sarebbe di $ 1.681 al tasso rifinanziato.
- Il risparmio mensile sarebbe di $ 41 ($ 1.722 – $ 1.681).
- I costi e le commissioni di chiusura sono stati di $ 3.000.
- Ci vorrebbero 73 mesi o sei anni sulla base del risparmio di $ 41 al mese per recuperare i costi di chiusura.
Confronto
Supponiamo che l’obiettivo del mutuatario fosse quello di risparmiare sui pagamenti mensili ed evitare i costi di chiusura del rifinanziamento. In tal caso, sembra che la rifusione sarebbe l’opzione migliore. Tuttavia, la rifusione costa di più al mutuatario a lungo termine.
Sebbene la rifusione preveda un pagamento mensile inferiore, il tasso di interesse del 4,25% è superiore al tasso di rifinanziamento del 3,20%. Di conseguenza, l’interesse sull’ipoteca rifusa supererebbe l’interesse per il rifinanziamento quando il prestito di 15 anni sarà finalmente estinto. L’interesse di rifusione sarebbe pari a $ 70.820, mentre l’interesse totale con rifinanziamento sarebbe di soli $ 62.504.
Inoltre, il rifinanziamento consente al mutuatario di risparmiare il pagamento principale di $ 40.000 utilizzato nella rifusione. Quei fondi potrebbero essere investiti in un conto di risparmio e guadagnare interessi durante quei 15 anni. Un mutuatario deve considerare i risparmi sugli interessi derivanti dal rifinanziamento e dai costi di chiusura rispetto ai risparmi sui pagamenti mensili derivanti dalla rifusione insieme al pagamento del capitale.