Accordi di alloggi per scambi qualificati

Cosa sono gli accordi di alloggio per scambi qualificati?

Un accordo di scambio di alloggi qualificati è una strategia fiscale in cui una terza parte, nota come parte ospitante, detiene temporaneamente la proprietà ceduta o sostitutiva di un investitore immobiliare. Gli accordi di scambio di alloggi qualificati, pur sottoponendo gli investitori a rigide linee guida per la vendita e l’acquisto di proprietà simili, aumentano la flessibilità nei tempi di vendita e semplificano le qualifiche per il differimento fiscale.

Punti chiave

• Uno scambio 1031 è quando gli investitori possono rinviare la presa di una plusvalenza o una perdita sulla vendita di immobili fintanto che la proprietà ceduta è sostituita da una proprietà dello stesso tipo.
• Un accordo di alloggio di scambio qualificato è quando una terza parte detiene temporaneamente la proprietà ceduta o sostitutiva di un investitore immobiliare.
• L’accordo aiuta gli investitori a differire una plusvalenza o una perdita in conto capitale realizzata dalla vendita di immobili consentendo loro di completare uno scambio di tipo analogo.

Comprensione degli accordi di alloggio per scambi qualificati

Un accordo di scambio di alloggi qualificati (QEAA) consente agli investitori di conformarsi alla sezione 1031  dell’Internal Revenue Code, che consente agli investitori di differire la presa di una plusvalenza o una perdita sulla vendita di immobili fintanto che la proprietà ceduta è sostituita da un simile- proprietà gentile.

Conosciuto anche come scambio 1031, questa transazione è uno scambio fiscale differito che consente la cessione di un’attività e l’acquisizione di un’altra attività simile senza generare una passività fiscale dalla vendita della prima attività.

Un accordo di alloggio di scambio qualificato viene generalmente stabilito da un intermediario che diventa il titolare del titolo di alloggio di scambio (EAT). L’EAT detiene la proprietà che è stata ceduta o la proprietà che è stata acquistata, per consentire il tempo necessario per finalizzare l’altra metà della transazione. Un accordo di alloggio scambio qualificato è essenzialmente un accordo di partecipazione per una delle due proprietà in uno scambio 1031.

Questo è uno dei vantaggi di un accordo di alloggio di scambio qualificato poiché consente flessibilità nel rinunciare e ricevere proprietà simili in modo che le proprietà possano essere detenute con l’EAT fino a quando entrambi non sono pronti per lo scambio 1031. Di conseguenza, l’accordo aiuta gli investitori a differire la realizzazione di una plusvalenza o una perdita in conto capitale dalla vendita di immobili, consentendo loro di conformarsi alla sezione 1031 del codice fiscale. Tuttavia, è necessario completare uno scambio per una proprietà simile. Inoltre, ci sono limitazioni per quanto tempo la proprietà può essere tenuta all’interno di un EAT e un professionista fiscale dovrebbe essere consultato prima di tentare uno scambio 1031.

Strutture e accordi di alloggio per scambi qualificati

Questa strategia fiscale è stata riconosciuta dall’IRS nel 2000 ma in precedenza era in uso da molti anni. L’approvazione della procedura da parte dell’IRS e l’istituzione di linee guida specifiche per la qualificazione hanno reso più semplice la conformità degli investitori alle regole di scambio 1031. Poiché lo scopo di tali transazioni era di detenere temporaneamente una proprietà, erano note anche come transazioni di magazzino.

Prima del 1 ° gennaio 2018, uno scambio 1031 potrebbe includere lo scambio di un’attività commerciale con un’altra o un pezzo di proprietà tangibile con un altro. Tuttavia, con l’approvazione delTax Cuts and Jobs Act (TCJA) nel dicembre 2017, uno scambio 1031 è limitato alla proprietà immobiliare. In altre parole, altri scambi di beni, inclusi macchinari, attrezzature, veicoli, opere d’arte, oggetti da collezione, brevetti e altre proprietà intellettuali, nonché beni aziendali immateriali, non si qualificano più per un trattamento fiscale simile.

Di conseguenza, uno scambio 1031 può comportare solo uno scambio di proprietà con una proprietà simile e deve essere per proprietà immobiliari detenute a scopo di investimento o per uso produttivo in un commercio o attività commerciale situati negli Stati Uniti. Le proprietà sono dello stesso tipo se hanno la stessa natura o carattere, anche se differiscono per qualità.

In altre parole, indipendentemente dal fatto che una proprietà sia migliorata o meno, sarà tipicamente considerata simile. Ad esempio, un condominio sarebbe considerato simile a un altro condominio. Tuttavia, la proprietà immobiliare negli Stati Uniti non è considerata simile alla proprietà al di fuori degli Stati Uniti

Tasse e accordi di alloggio per scambi qualificati

Sebbene la passività fiscale sia differita e non venga rilevato alcun guadagno o perdita, lo scambio 1031 deve essere segnalato sul modulo 8824, Like-Kind Exchanges. Le istruzioni del modulo 8824 spiegano come segnalare i dettagli dello scambio 1031. Il modulo 8824 aiuta il contribuente a calcolare l’importo del guadagno differito a seguito dello scambio di tipo analogo.

Eventi tassabili

La Sezione 1031 consente a un investitore di dare o ricevere denaro, passività o altra proprietà che non è di tipo simile oltre al tipo di proprietà immobiliare scambiata. Contanti, passività o altri beni che non sono simili e che vengono dati o ricevuti in uno scambio 1031 sono chiamati avvio. Il boot innesca guadagni o perdite imponibili nell’anno dello scambio.

In altre parole, se una persona riceve anche altra proprietà o denaro (non simile) (come parte dello scambio), deve essere riconosciuto come un guadagno nella misura dell’altra proprietà e denaro ricevuto. Tuttavia, il contribuente non può riconoscere una perdita.

La base imponibile che non è differita dalla Sezione 1031 è l’importo dello stivale. La base imponibile differita dalla Sezione 1031 è la plusvalenza o minusvalenza sull’immobile di tipo simile scambiato. Il guadagno riconosciuto perché l’avvio è stato ricevuto è riportato nel modulo 8949, nella pianificazione D nel modulo 1040 o nel modulo 4797, a seconda dei casi. Se l’ ammortamento deve essere ripreso, questo utile riconosciuto potrebbe dover essere segnalato come reddito ordinario.

Titolare del titolo di alloggio di scambio

Se nell’ambito di un accordo di alloggio di scambio qualificato, la proprietà viene trasferita a un titolare del titolo di alloggio di scambio (EAT) e detenuta in un QEAA, l’EAT diventa il beneficiario effettivo della proprietà. Anche se c’è un intermediario, i vantaggi fiscali dello scambio di tipo simile si applicano ancora.

Secondo l’IRS, la proprietà trasferita dall’EAT all’investitore può essere trattata come una proprietà ricevuta in uno scambio e la proprietà trasferita all’EAT può essere trattata come una proprietà ceduta in uno scambio. Ciò può essere vero anche se la proprietà che deve essere ricevuta viene trasferita all’EAT prima che la proprietà da cedere sia trasferita al titolare dell’alloggio.