I pro ei contro del finanziamento del proprietario
Un mutuo potrebbe essere il modo più comune per finanziare una casa, ma non tutti gli acquirenti di case possono soddisfare i severi requisiti di prestito. Un’opzione è il finanziamento del proprietario, in cui il venditore finanzia l’acquisto per l’acquirente. Ecco i pro ei contro del finanziamento del proprietario sia per gli acquirenti che per i venditori.
Punti chiave
- Il finanziamento del proprietario può essere una buona opzione per gli acquirenti che non si qualificano per un mutuo tradizionale.
- Per i venditori, il finanziamento del proprietario fornisce un modo più rapido per chiudere perché gli acquirenti possono saltare il lungo processo di mutuo.
- Un altro vantaggio per i venditori è che potrebbero essere in grado di vendere la casa così com’è, il che consente loro di intascare più soldi dalla vendita.
Che cos’è il finanziamento del proprietario?
Una casa è in genere il più grande investimento singolo che una persona abbia mai fatto. A causa del prezzo elevato, di solito è coinvolto un qualche tipo di finanziamento, come un mutuo. Un’alternativa è il finanziamento del proprietario, che si verifica quando un acquirente finanzia l’acquisto direttamente tramite il venditore, invece di passare attraverso un creditore ipotecario convenzionale o una banca.
Come funziona il finanziamento del proprietario?
Con il finanziamento del proprietario (noto anche come finanziamento del venditore ), il venditore non consegna denaro all’acquirente come farebbe un creditore ipotecario. Invece, il venditore concede credito sufficiente all’acquirente per coprire il prezzo di acquisto della casa, meno eventuali acconti. Quindi, l’acquirente effettua pagamenti regolari fino al completo pagamento dell’importo.
L’acquirente firma una cambiale al venditore che precisa i termini del prestito, inclusi:
- Tasso d’interesse
- Piano di rimborso
- Conseguenze del default
Il proprietario a volte mantiene il titolo della casa fino a quando l’acquirente non paga il prestito.
È improbabile che anche i venditori più sofisticati sottopongano i mutuatari alle rigorose procedure di approvazione del prestito utilizzate dai prestatori tradizionali. Tuttavia, questo non significa che non eseguiranno un controllo del credito. I potenziali acquirenti possono essere rifiutati se rappresentano un rischio di credito.
La maggior parte degli accordi di finanziamento del proprietario sono a breve termine. Un accordo tipico è quello di ammortizzare il prestito in 30 anni (che mantiene bassi i pagamenti mensili), con un pagamento finale a palloncino dovuto solo dopo cinque o dieci anni. L’idea è che dopo cinque o dieci anni l’acquirente avrà abbastanza capitale proprio in casa o tempo sufficiente per migliorare la propria situazione finanziaria per qualificarsi per un mutuo.
Il finanziamento del proprietario può essere una buona opzione sia per gli acquirenti che per i venditori, ma ci sono dei rischi. Ecco uno sguardo ai pro e ai contro del finanziamento del proprietario, che tu sia un acquirente o un venditore.
È una buona idea consultare un avvocato immobiliare qualificato che possa rispondere a qualsiasi domanda sul finanziamento del proprietario e scrivere il contratto di vendita e la cambiale.
Pro e contro del finanziamento del proprietario per gli acquirenti
Per gli acquirenti, il finanziamento del proprietario presenta una serie di vantaggi e svantaggi che dovrebbero essere considerati prima di entrare in questo tipo di accordo:
Pro per gli acquirenti
- Chiusura più rapida: nessuna attesa per il funzionario del prestito bancario, il sottoscrittore e l’ufficio legale per elaborare e approvare la domanda.
- Chiusura più economica: nessuna commissione bancaria o costi di valutazione.
- Acconto flessibile: nessun minimo richiesto dalla banca o dal governo.
- Alternativa per gli acquirenti che non possono ottenere finanziamenti: una buona opzione per gli acquirenti che non sono in grado di garantire un mutuo.
Contro per gli acquirenti
- Interesse più alto: l’interesse che paghi sarà probabilmente più alto di quello che pagheresti a una banca.
- È necessaria l’approvazione del venditore: anche se un venditore è pronto per il finanziamento del proprietario, potrebbe non voler essere il tuo prestatore.
- Clausola di due-on-sale: se il venditore ha un’ipoteca sulla proprietà, la sua banca o mutuante può richiedere il pagamento immediato del debito per intero se la casa viene venduta (a te). Questo perché la maggior parte dei mutui prevede clausole di scadenza e se il creditore non viene pagato, la banca può pignorare. Per evitare questo rischio, assicurati che il venditore possieda la casa libera e libera o che il prestatore del venditore accetti il finanziamento del proprietario.
- Pagamenti in mongolfiera: con molti accordi di finanziamento del proprietario, un grosso pagamento in mongolfiera diventa dovuto dopo cinque o 10 anni. Se non riesci a ottenere un finanziamento entro tale data, potresti perdere tutti i soldi che hai pagato finora, più la casa.
Pro per gli acquirenti
- Chiusura più rapida
- Chiusura più economica
- Acconto flessibile
- Buona opzione se non puoi ottenere un mutuo
Contro per gli acquirenti
- Maggiore interesse
- È necessaria l’approvazione del venditore
- Clausola di due-on-sale
- Pagamenti in mongolfiera
Pro e contro del finanziamento del proprietario per i venditori
Naturalmente, ci sono anche pro e contro per i venditori negli accordi di finanziamento del proprietario:
Vantaggi per i venditori
- Può vendere “così com’è”: possibilità di vendere senza effettuare costose riparazioni che potrebbero richiedere i finanziatori tradizionali.
- Un buon investimento: possibilità di guadagnare tassi migliori sui soldi che hai raccolto dalla vendita della tua casa rispetto a quelli che faresti investendo i soldi altrove.
- Opzione forfettaria: la cambiale può essere venduta a un investitore, fornendo immediatamente un pagamento forfettario.
- Mantieni la proprietà: se l’acquirente è inadempiente, tieni l’acconto, i soldi che sono stati pagati e la casa.
- Vendi più velocemente: possibilità di vendere e chiudere più velocemente poiché gli acquirenti evitano il processo di mutuo.
Le restrizioni al finanziamento del proprietario del Dodd-Frank Act non si applicano agli affitti, ai terreni liberi, alle proprietà commerciali e agli acquirenti non consumatori, comprese le società a responsabilità limitata, le società, i trust e le società in accomandita semplice.
Contro per i venditori
- Dodd-Frank Act: ai sensi del Dodd-Frank Wall Street Reform and Consumer Protection Act, sono state applicate nuove regole al finanziamento del proprietario. I pagamenti a palloncino potrebbero non essere un’opzione e potrebbe essere necessario coinvolgere un cedente di mutui ipotecari a seconda del numero di proprietà che il proprietario del venditore finanzia ogni anno.
- Predefinito: l’acquirente potrebbe interrompere i pagamenti in qualsiasi momento. Se ciò accade e non se ne vanno, potresti finire per passare attraverso il processo di preclusione.
- Costo di riparazione: se riprendi la proprietà per qualsiasi motivo, potresti finire per dover pagare per le riparazioni e la manutenzione, a seconda di quanto bene l’acquirente si è preso cura della proprietà.
Vantaggi per i venditori
- Può vendere così com’è e vendere più velocemente
- Potenziale per guadagnare tariffe migliori
- Opzione forfettaria
- Conserva il titolo
Contro per i venditori
- Complicazioni del Dodd-Frank Act
- Rischio di inadempienza dell’acquirente
- Costi di riparazione se riprendi la proprietà e ci sono danni
Trovare case finanziate dal proprietario
Se non puoi beneficiare di un mutuo, ti starai chiedendo dove puoi trovare case finanziate dal proprietario. Ecco alcune opzioni:
- Siti web di elenchi di beni immobili. La maggior parte dei siti Web di aggregatori immobiliari consente di filtrare per parola chiave (ad esempio “finanziamento del proprietario”). Puoi anche fare una ricerca su Internet per “case finanziate dal proprietario vicino a me” per trovare attività commerciali locali che mettono in contatto acquirenti e venditori.
- Agenti immobiliari. Agenti e broker nella tua zona potrebbero essere a conoscenza di affari non pubblicizzati nella tua zona. Oppure, potrebbero conoscere un venditore motivato che sarebbe disposto a offrire finanziamenti al proprietario.
- Cerca negli elenchi di PRIV. Trova in vendita da elenchi di proprietari nella tua zona. Se una proprietà ti interessa, contatta il venditore e chiedi se il finanziamento del proprietario è un’opzione.
- Cerca elenchi di affitti. Allo stesso modo, se vedi una casa che ti piace che è in affitto, chiedi al proprietario se è interessato a vendere con un finanziamento. Potresti essere fortunato e trovare qualcuno che è stanco di essere un padrone di casa ma ancora alla ricerca di un reddito mensile.
La linea di fondo
Sebbene non sia comune, il finanziamento del venditore può essere una buona opzione per acquirenti e venditori nelle giuste circostanze. Tuttavia, ci sono rischi per entrambe le parti che dovrebbero essere soppesati prima di firmare qualsiasi contratto.
Se stai pensando di finanziare il proprietario, è generalmente nel tuo interesse lavorare con un avvocato immobiliare che possa rappresentarti durante le negoziazioni e rivedere il contratto per assicurarti che i tuoi diritti siano protetti.