3 Maggio 2021 13:04

Imposta sulle plusvalenze sulle vendite di case

La tua casa è probabilmente l’acquisto più grande e più orgoglioso della tua vita. Tutte le misure scrupolose che hai preso – innumerevoli ricerche di proprietà, negoziazioni di contratti, ispezioni e chiusura – per arrivare al sogno di possedere una casa. Ora è il momento di vendere. Cosa succederà dopo? Sapevi che la tua casa è considerata un bene capitale, soggetta all’imposta sulle plusvalenze? Se la tua casa è apprezzata in termini di valore, ti potrebbe essere richiesto di pagare le tasse sul profitto. Tuttavia, grazie al Taxpayer Relief Act del 1997, la maggior parte dei proprietari di case sono esenti.

Se sei single, non pagherai alcuna imposta sulle plusvalenze sui primi $ 250.000 di profitto (eccedenza rispetto al costo). Le coppie sposate godono di un’esenzione di $ 500.000. Esistono, tuttavia, alcune limitazioni.

Quanto costa l’imposta sulle plusvalenze sugli immobili?

Per essere esenti, la casa deve essere considerata una residenza primaria in base alleregole dell’Internal Revenue Service (IRS). Queste regole stabiliscono che devi aver occupato la residenza per almeno due degli ultimi cinque anni.

Se acquisti una casa e un drammatico aumento di valore ti fa vendere un anno dopo, ti verrà richiesto di pagare l’imposta sulle plusvalenze. Se possiedi la tua casa da almeno due anni e rispetti le regole di residenza primaria, potresti dover pagare delle tasse sul profitto se supera le soglie IRS. Le persone single possono escludere fino a $ 250.000 del guadagno e le persone sposate che presentano una dichiarazione congiunta possono escludere fino a $ 500.000 del guadagno.


Le plusvalenze a breve termine sono tassate come reddito ordinario, con aliquote fino al 37% per i lavoratori ad alto reddito;Le aliquote fiscali sulle plusvalenze a lungo termine sono dello 0%, 15% o 20%, con aliquote applicate in base allo stato del reddito e della dichiarazione dei redditi.

Questa regola consente anche di convertire una proprietà in affitto in una residenza principale perché il requisito di residenza di due anni non deve essere soddisfatto in anni consecutivi.

Supponi di acquistare un nuovo condominio per $ 300.000. Ci vivi per il primo anno, affitta la casa per i prossimi tre anni e quando gli inquilini si trasferiscono, ti trasferisci per un altro anno. Dopo cinque anni, vendi l’appartamento per $ 450.000. Non è dovuta alcuna imposta sulle plusvalenze perché il profitto ($ 450.000 – $ 300.000 = $ 150.000) non supera l’importo di esclusione. Considera un finale alternativo in cui i valori delle case nella tua zona sono aumentati in modo esponenziale.

In questo scenario, vendi l’appartamento per $ 600.000. L’imposta sulle plusvalenze è dovuta su $ 50.000 ($ 300.000 di profitto – $ 250.000 di esclusione IRS). Se il tuo reddito scende tra $ 80.000 e $ 441.450, l’aliquota fiscale sulle plusvalenze come persona singola è del 15%. Se hai minusvalenze altrove, puoi compensare le plusvalenze dalla vendita della casa con quelle perdite e fino a $ 3.000 di quelle perdite da altri redditi imponibili.

L’altra limitazione principale è che puoi beneficiare di questa esenzione solo una volta ogni due anni. Pertanto, se hai due case e hai vissuto in entrambe per almeno due degli ultimi cinque anni, non potrai venderle entrambe esentasse.

Il Taxpayer Relief Act del 1997 è stato vantaggioso per i proprietari di case perché ha modificato in modo significativo le implicazioni delle vendite di case. Prima dell’atto, i venditori dovevano trasferire l’ intero valore della vendita di una casa in un’altra casa entro due anni per evitare di pagare l’imposta sulle plusvalenze. Tuttavia, non è più così e il ricavato della vendita può essere utilizzato in qualsiasi modo il venditore ritenga opportuno.


È meglio consultare un professionista fiscale prima di vendere un immobile e verificare eventuali modifiche al codice fiscale.

Se soddisfi i requisiti di idoneità dell’IRS, sarai in grado di vendere le plusvalenze della casa esentasse come indicato sopra. Tuttavia, ci sono eccezioni ai requisiti di idoneità, che sono descritti sul sito web dell’IRS.

Quando la vendita di una casa è completamente tassabile?

Non tutti possono trarre vantaggio dalle esclusioni delle plusvalenze. I guadagni derivanti dalla vendita di una casa sono completamente tassabili quando:

  • La casa non è la residenza principale del venditore
  • La proprietà è stata acquisita tramite una permuta 1031 entro 5 anni
  • Il venditore è soggetto a tasse di espatrio
  • La proprietà non è stata di proprietà e utilizzata come residenza principale del venditore per almeno 2 degli ultimi cinque anni prima della vendita (si applicano alcune eccezioni)
  • Il venditore ha venduto un’altra casa entro 2 anni dalla data della vendita e ha utilizzato l’esclusione delle plusvalenze per tale vendita

Esempio di imposta sulle plusvalenze sulla vendita di case

Considera il seguente esempio. Susan e Robert, una coppia sposata, hanno acquistato una casa per $ 500.000 nel 2015. Il loro quartiere ha registrato una crescita enorme e il valore della casa è aumentato in modo significativo. Vedendo l’opportunità di raccogliere i frutti di questa impennata dei prezzi delle case, hanno venduto la loro casa nel 2020 per $ 1,2 milioni. Le plusvalenze derivanti dalla vendita sono state di $ 700.000.

In qualità di coppia sposata che ha presentato istanza congiunta, sono stati in grado di escludere $ 500.000 dalle plusvalenze, lasciando $ 200.000 soggetti all’imposta sulle plusvalenze. Il loro reddito combinato li colloca nella fascia d’imposta del 20%. Pertanto, la loro imposta sulle plusvalenze era di $ 40.000.

Come evitare l’imposta sulle plusvalenze sulle vendite di case

Vuoi abbassare la fattura fiscale sulla vendita della tua casa? Ci sono modi per ridurre ciò che devi o evitare le tasse sulla vendita della tua proprietà. Se possiedi e hai vissuto nella tua casa per due degli ultimi cinque anni, puoi escludere fino a $ 250.000 ($ 500.000 per le persone sposate che presentano congiuntamente) del guadagno dalle tasse.

Anche gli aggiustamenti alla base dei costi possono aiutare a ridurre il guadagno. La tua base di costo può essere aumentata includendo commissioni e spese associate all’acquisto della casa, miglioramenti della casa e aggiunte. Il conseguente aumento della base di costo riduce quindi le plusvalenze.

Inoltre, le minusvalenze da altri investimenti possono essere utilizzate per compensare le plusvalenze derivanti dalla vendita della tua casa. Grandi perdite possono anche essere riportate agli anni fiscali successivi. Esploriamo altri modi per ridurre o evitare le imposte sulle plusvalenze sulle vendite di case.

Usa 1031 Exchange per evitare le tasse

I proprietari di abitazione possono evitare di pagare le tasse sulla vendita della loro casa reinvestendo i proventi della vendita in una proprietà simile attraverso uno scambio 1031. Questo scambio omogeneo, che prende il nome dal codice IRS Sezione 1031, consente lo scambio di proprietà simili senza altri corrispettivi o proprietà simili comprese altre considerazioni, come i contanti. La permuta 1031 consente di differire, anziché eliminare, l’imposta sul guadagno derivante dalla vendita di un immobile.

I proprietari, comprese le società, gli individui, i trust, le partnership e le LLC, di proprietà di investimento e aziendali possono trarre vantaggio dallo scambio 1031 quando scambiano proprietà aziendali o di investimento con persone dello stesso tipo.

Gli immobili oggetto della permuta 1031 devono essere a fini commerciali o di investimento, non per uso personale. La parte della permuta 1031 deve identificare per iscritto le proprietà sostitutive entro 45 giorni dalla vendita e deve completare la permuta per una proprietà paragonabile a quella nell’avviso entro 180 giorni dalla vendita.

Converti la tua seconda casa nella tua residenza principale

Le esclusioni dalle plusvalenze sono attraenti per molti proprietari di case, tanto che possono cercare di massimizzarne l’utilizzo per tutta la vita. Poiché i guadagni su residenze non primarie e proprietà in affitto non hanno le stesse esclusioni, più persone hanno cercato modi intelligenti per ridurre l’imposta sulle plusvalenze sulla vendita delle loro proprietà. Un modo per ottenere questo risultato è convertire una seconda casa o una proprietà in affitto in una residenza principale.

Il proprietario di una casa può utilizzare la seconda casa come residenza principale per due anni prima di venderla e usufruire dell’esclusione fiscale delle plusvalenze IRS. Tuttavia, si applicano le disposizioni. Le detrazioni per l’ammortamento sulle plusvalenze guadagnate prima del 6 maggio 1997 non saranno considerate nell’esclusione.

Secondo la Housing Assistance Tax Act del 2008, una proprietà in affitto convertita in residenza principale può avere l’esclusione delle plusvalenze solo durante il periodo in cui la proprietà è stata utilizzata come residenza principale. Le plusvalenze vengono destinate all’intero periodo di possesso. Pur fungendo da proprietà in affitto, la parte assegnata rientra in un uso non qualificante e non è ammissibile per l’esclusione.

Per impedire a qualcuno di trarre vantaggio dall’esclusione dello scambio 1031 e delle plusvalenze, l’American Jobs Creation Act del 2004 stabilisce che l’esclusione si applica se la proprietà scambiata è stata detenuta per almeno 5 anni dopo lo scambio.

Come le vendite rateali abbassano le tasse

Realizzare un grande profitto nella vendita di un investimento è il sogno. Tuttavia, la tassa corrispondente sulla vendita potrebbe non esserlo. Per i proprietari di immobili in affitto e seconde case, c’è un modo per ridurre l’impatto fiscale. Per ridurre il reddito imponibile, il proprietario dell’immobile potrebbe scegliere un’opzione di vendita rateale, in cui una parte del guadagno è differita nel tempo. Viene generato un pagamento specifico per la durata specificata nel contratto.

Ogni pagamento è costituito da capitale, guadagno e interessi, con il capitale che rappresenta la base di costo non imponibile e gli interessi tassati come reddito ordinario. La parte frazionaria del guadagno si tradurrà in un’imposta inferiore rispetto all’imposta su un rendimento forfettario del guadagno. Per quanto tempo il proprietario ha tenuto la proprietà determinerà il modo in cui è tassata: plusvalenze a lungo o breve termine.

Come funzionano le tasse sugli immobili

Come la maggior parte degli acquisti che effettuiamo, le tasse vengono calcolate sul prezzo di acquisto. Lo stesso vale per il settore immobiliare. I governi statali e locali impongono tasse sugli immobili o sulla proprietà sulle proprietà immobiliari; queste tasse raccolte aiutano a pagare servizi pubblici, progetti, scuole e altro ancora.

Le tasse sugli immobili sono imposte ad valorem, che sono imposte valutate in base al valore della casa e del terreno su cui si trova. Non viene valutato in base al costo, ma a quanto è stato pagato. L’imposta sugli immobili viene calcolata moltiplicando l’aliquota fiscale per il valore stimato della proprietà. Le aliquote fiscali variano a seconda delle giurisdizioni e possono cambiare, così come il valore stimato della proprietà. Tuttavia, alcune esenzioni e detrazioni sono disponibili per determinate situazioni.

Come calcolare la base dei costi di una casa

La base dei costi di una casa è ciò che hai pagato (il tuo costo) per essa. Sono inclusi il prezzo di acquisto, alcune spese associate all’acquisto della casa, i costi di miglioramento, alcune spese legali e altro ancora.

Esempio: nel 2010, Rachel ha acquistato la sua casa per $ 400.000. Non ha fatto miglioramenti e non ha subito perdite per i dieci anni in cui ha vissuto lì. Nel 2020, ha venduto la sua casa per $ 550.000. La sua base di costo era di $ 400.000 e il suo guadagno imponibile era di $ 150.000. Ha scelto di escludere le plusvalenze e, di conseguenza, non doveva tasse.

Che cos’è la base domestica aggiustata

La base dei costi di una casa può cambiare. Le riduzioni in base ai costi si verificano quando si riceve una restituzione del costo. Ad esempio, hai acquistato una casa per $ 250.000 e in seguito hai subito una perdita a causa di un incendio. Il tuo assicuratore domestico emette un pagamento di $ 100.000, riducendo la tua base di costo a $ 150.000 ($ 250.000 base di costo originale – $ 100.000 pagamento assicurativo).


I miglioramenti che sono necessari per mantenere la casa senza valore aggiunto, hanno una vita utile inferiore a un anno o non fanno più parte della tua casa non aumenteranno la tua base di costo.

Allo stesso modo, alcuni eventi e attività possono aumentare la base dei costi. Ad esempio, spendi $ 15.000 per aggiungere un bagno a casa tua. La tua nuova base di costo aumenterà dell’importo speso per migliorare la tua casa.

Base per ereditare una casa

Se hai ereditato una casa, la base del costo è il valore equo di mercato (FMV) della casa al momento della morte del proprietario originale. Ad esempio, erediti una casa per la quale il proprietario originale ha pagato $ 50.000. La casa è stata valutata a $ 400.000 al momento della morte del proprietario originale. Sei mesi dopo, vendi la casa per $ 500.000. Il guadagno imponibile è di $ 100.000 ($ 500.000 prezzo di vendita – $ 400.000 base di costo).

Il valore equo di mercato è determinato alla data del decesso del concedente o alla data di valutazione alternativa se l’esecutore presenta una dichiarazione dei redditi immobiliari e sceglie tale metodo.

Segnalazione dei proventi della vendita della casa all’IRS

È necessario segnalare la vendita di una casa se hai ricevuto un modulo 1099-S che riporta i proventi della vendita o se c’è un guadagno non escludibile. Il modulo 1099-S è un modulo fiscale IRS che segnala la vendita o lo scambio di beni immobili. Questo modulo viene solitamente rilasciato dall’agenzia immobiliare, dalla società di chiusura o dal mutuatario. Se soddisfi i requisiti IRS per non pagare l’imposta sulle plusvalenze sulla vendita, informa il tuo professionista immobiliare entro il 15 febbraio successivo all’anno della transazione.

L’IRS specifica quali transazioni non sono segnalabili:

  • Se il prezzo di vendita è di $ 250.000 ($ 500,00 per le persone sposate) o inferiore e il guadagno è completamente escludibile dal reddito lordo. Il proprietario della casa deve inoltre affermare di soddisfare il requisito della residenza principale. Il professionista immobiliare deve ricevere la certificazione che queste attestazioni sono vere.
  • Se il cedente è una società, un settore governativo o governativo o un cedente di volume esente (qualcuno che ha o venderà 25 o più proprietà immobiliari oggetto di comunicazione a 25 o più parti)
  • Non vendita, come regali
  • Una transazione per soddisfare un prestito garantito
  • Se il corrispettivo totale della transazione è pari o inferiore a $ 600, si parla di trasferimento de minimus

considerazioni speciali

Cosa succede in caso di divorzio o per il personale militare? Fortunatamente, ci sono considerazioni per queste situazioni. In un divorzio, il coniuge a cui è stata concessa la proprietà di una casa può contare gli anni in cui la casa era di proprietà dell’ex coniuge per qualificarsi per il requisito d’uso. Inoltre, se il beneficiario ha la proprietà della casa, il requisito d’uso può includere il tempo che l’ex coniuge trascorre vivendo nella casa fino alla data di vendita.

Il personale militare e alcuni funzionari governativi in ​​servizio ufficiale esteso ei loro coniugi possono scegliere di differire il requisito di cinque anni fino a dieci anni durante il servizio. In sostanza, fintanto che il membro militare occupa la casa per 2 anni su 15, si qualifica per l’esclusione delle plusvalenze (fino a $ 250.000 per i contribuenti single e fino a $ 500.000 per i contribuenti sposati che dichiarano congiuntamente).

Tasse sulle plusvalenze sugli investimenti immobiliari

Gli immobili possono essere classificati in modo diverso. Più comunemente, è classificato come investimento o proprietà in affitto o residenze principali. La residenza principale di un proprietario è l’immobile utilizzato come luogo principale in cui vive. Un investimento o una proprietà in affitto è un bene immobile acquistato o riproposto per generare reddito o profitto per il proprietario o per gli investitori.

Il modo in cui la proprietà è classificata influisce sul modo in cui è tassata e su quali detrazioni fiscali, come le detrazioni sugli interessi ipotecari, possono essere richieste. Ai sensi del Tax Cuts and Jobs Act del 2017, è possibile detrarre fino a $ 750.000 di interessi ipotecari su una residenza principale. Tuttavia, se una proprietà è utilizzata esclusivamente come investimento immobiliare, non si qualifica per l’esclusione delle plusvalenze.

Il differimento dell’imposta sulle plusvalenze è consentito per gli investimenti immobiliari ai sensi della borsa 1031 se i proventi della vendita sono utilizzati per acquistare un investimento simile. E le minusvalenze sostenute nell’anno fiscale possono essere utilizzate per compensare le plusvalenze derivanti dalla vendita di investimenti immobiliari. Quindi, sebbene non sia consentita l’esclusione delle plusvalenze, ci sono modi per ridurre o eliminare le tasse sulle plusvalenze per gli investimenti immobiliari.

Proprietà in affitto vs casa per le vacanze

Gli immobili in affitto sono immobili affittati ad altri per generare reddito o profitti. Una casa per le vacanze è un immobile ad uso ricreativo e non considerato la residenza principale. Viene utilizzato per soggiorni di breve durata, principalmente per le vacanze.

Spesso, i proprietari di case convertono le loro case per le vacanze in proprietà in affitto quando non sono utilizzate da loro. Il reddito generato dall’affitto può coprire il mutuo e altre spese di manutenzione. Tuttavia, ci sono alcune cose da tenere a mente. Se la casa di vacanza viene affittata per meno di 15 giorni, il reddito non è oggetto di comunicazione. Se la casa per le vacanze viene utilizzata dal proprietario per meno di due settimane in un anno e poi affittata per il resto, è considerata un investimento immobiliare.

I proprietari di abitazione possono trarre vantaggio dall’esclusione fiscale sulle plusvalenze quando vendono la loro casa per le vacanze se soddisfano le regole di proprietà e utilizzo dell’IRS.

Tasse sugli immobili e tasse sulla proprietà

Immobili e proprietà sono spesso usati in modo intercambiabile, così come le tasse sugli immobili e le tasse sulla proprietà. Tuttavia, proprietà è un termine ampio per descrivere diversi beni, compresi gli immobili, di proprietà di una persona; e non tutte le proprietà sono tassate allo stesso modo.

Le tasse sulla proprietà, in quanto si riferiscono agli immobili, sono imposte ad valorem valutate dai governi statale e locale in cui si trova l’immobile. L’ imposta sulla proprietà immobiliare viene calcolata moltiplicando l’aliquota dell’imposta sulla proprietà per il valore di mercato della proprietà immobiliare, che include il valore della proprietà immobiliare (ad esempio, case, condomini e edifici) e il terreno su cui si trova.

Le tasse sulla proprietà, in quanto si riferiscono ai beni personali, sono imposte applicate ai beni mobili. I beni immobili, che sono immobili, non sono inclusi nell’imposta sui beni personali. Esempi di beni personali includono automobili, moto d’acqua e attrezzature pesanti. Le tasse sulla proprietà vengono applicate a livello statale o locale e possono variare da stato a stato.

Domande frequenti sull’imposta sulle plusvalenze sugli immobili

Le vendite domestiche sono esentasse?

Le vendite di case sono esentasse se le condizioni della vendita soddisfano determinati criteri. Il venditore deve aver posseduto la casa e averla utilizzata come residenza principale per 2 degli ultimi 5 anni (fino alla data di chiusura). I due anni non devono essere consecutivi per qualificarsi. Il venditore non deve aver venduto una casa negli ultimi due anni e ha chiesto l’esclusione fiscale sulle plusvalenze. Se i guadagni non superano la soglia di esclusione ($ 250.000 per le persone single e $ 500.000 per le persone sposate che presentano la dichiarazione congiunta), il venditore non deve pagare le tasse sulla vendita della propria casa.

Come faccio a evitare di pagare le tasse quando vendo la mia casa?

Esistono diversi modi per evitare di pagare le tasse sulla vendita della tua casa. Qui ne elencheremo alcuni. Compensa le tue plusvalenze con minusvalenze. Le minusvalenze degli anni precedenti possono essere riportate per compensare le plusvalenze negli anni futuri.

Prendi in considerazione l’utilizzo dell’esclusione dalla residenza primaria dell’IRS. Per i contribuenti single, è possibile escludere fino a $ 250.000 di plusvalenze e per i contribuenti sposati che presentano una dichiarazione congiunta, è possibile escludere fino a $ 500.000 di plusvalenze (si applicano determinate restrizioni).

Inoltre, in uno scambio 1031, è possibile trasferire i proventi della vendita di un affitto o di un investimento immobiliare in un investimento simile entro 180 giorni.

Quante tasse devo pagare quando vendo la mia casa?

Quante tasse paghi dipende dall’ammontare del guadagno derivante dalla vendita della tua casa e dalla tua fascia fiscale. Se i tuoi profitti non superano l’importo dell’esclusione e soddisfi le linee guida dell’IRS per richiedere l’esclusione, non devi nulla. Se i tuoi profitti superano l’importo di esclusione e guadagni meno di $ 80.000 all’anno, dovrai un’imposta del 15% (in base allo stato di deposito singolo) sui profitti.

L’aliquota fiscale dipende dal reddito. È importante consultare un professionista fiscale per determinare e discutere i propri obblighi fiscali.

Devo segnalare la vendita della mia casa all’IRS?

È possibile che non ti sia richiesto di segnalare la vendita della tua casa se nessuna delle seguenti condizioni è vera:

  • Hai un guadagno imponibile non escludibile dalla vendita della tua casa (> $ 250.000 per contribuenti single e> $ 500.000 per contribuenti sposati che presentano congiuntamente)
  • Ti è stato emesso un 1099-S, riportando i proventi delle transazioni immobiliari
  • Si desidera segnalare il guadagno come tassabile, anche se tutto o una parte rientra nelle linee guida di esclusione

La linea di fondo

Le tasse sulle plusvalenze possono essere notevoli. Fortunatamente, il Tax Relief Act del 1997 fornisce un certo sollievo ai proprietari di case che soddisfano determinati criteri IRS. Per i dichiaranti fiscali singoli, è possibile escludere fino a $ 250.000 di plusvalenze e per i dichiaranti fiscali sposati che presentano congiuntamente, è possibile escludere fino a $ 500.000 di plusvalenze. Per i guadagni che superano queste soglie, vengono applicati tassi di plusvalenza.

Ci sono eccezioni per determinate situazioni, come il divorzio e il dispiegamento militare, e ci sono regole per quando devono essere segnalate le vendite. Comprendere le norme fiscali e rimanere al passo con le modifiche fiscali può aiutarti a prepararti meglio per la vendita della tua casa.

Advisor Insight

Kimerly Polak Guerrero, CFP®, RICP® Polero ICE Advisers, New York, NY

Oltre all’esenzione di $ 250.000 (o $ 500.000 per una coppia), puoi anche sottrarre la tua base di costo totale nella proprietà dal prezzo di vendita. La tua base di costo viene calcolata partendo dal prezzo pagato per la casa, quindi aggiungendo le spese di acquisto (ad esempio, i costi di chiusura, l’assicurazione del titolo ed eventuali spese di liquidazione).

A questa cifra è possibile aggiungere il costo di eventuali aggiunte e miglioramenti apportati che hanno avuto una vita utile di oltre un anno.

Infine, aggiungi i costi di vendita, come le commissioni dell’agente immobiliare e le spese legali, nonché le eventuali tasse di trasferimento che hai sostenuto.

Quando finisci di totalizzare tutti questi costi di acquisto, vendita e miglioramento della proprietà, la tua plusvalenza sulla vendita sarà probabilmente molto più bassa, abbastanza per qualificarti per l’esenzione.

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