Evitare una grande fattura fiscale sui guadagni immobiliari
Vendere una proprietà in affitto per un enorme profitto può essere un sogno che si avvera. Dopo tutto, chi non vorrebbe guadagnare un bel soldo dal proprio investimento immobiliare? Tuttavia, per massimizzare il profitto da tale vendita, potresti voler differire la presa dei tuoi guadagni come una somma forfettaria. Continua a leggere per scoprire perché e per conoscere un’altra opzione: una vendita rateale.
Punti chiave
- L’IRS consente ai contribuenti di differire una parte del guadagno sulla vendita di un investimento immobiliare con un contratto di vendita rateale, evitando così una grande fattura fiscale.
- Il reddito della vendita rateale può essere suddiviso in guadagno, capitale (o la base rettificata nella proprietà) e interessi. Ciascuna di queste categorie viene trattata in modo diverso nel modulo 1040.
- La percentuale di profitto lordo viene quindi utilizzata per calcolare il reddito da vendita rateale per un determinato anno fiscale.
- Se l’acquirente assume un’ipoteca o altra cambiale sulla proprietà, la base di costo della proprietà deve essere ridotta dell’importo dell’ipoteca / nota.
Grande vincita = Big Tax Bill
Diamo un’occhiata a una situazione comune:
Hal Bookman guardò l’offerta dell’acquirente per la sua casa in affitto e non riuscì a credere al numero che vide. Il valore della sua proprietà era aumentato notevolmente in soli cinque anni. Tuttavia, quando Hal ha raccontato allegramente al suo consulente fiscale della vendita, il consulente era meno entusiasta; prendere il reddito come una somma forfettaria non sarebbe nel migliore interesse di Hal dal punto di vista fiscale.
Se Hal dichiara l’intero ricavato della vendita nello stesso anno in cui vende la proprietà, pagherà il 25% sulla parte del guadagno che corrisponde a qualsiasi detrazione di ammortamento che ha precedentemente preso sulla proprietà in affitto. Inoltre, qualsiasi guadagno oltre il recupero dell’ammortamento è tassato al 15% (per i contribuenti con reddito imponibile compreso tra $ 80.000 e $ 441.450 se single, o $ 496.600 se sposati congiuntamente) o al 25% (per i contribuenti al di sopra di tali soglie). Hal chiede al suo consulente fiscale se può fare qualcosa per ridurre il suo reddito imponibile per l’anno.
Il consulente conosce solo lo strumento da utilizzare: un contratto di vendita rateale.
Lo scopo della vendita rateale
Le vendite rateali sono definite come una vendita di proprietà in cui almeno un pagamento non viene effettuato fino a dopo l’anno fiscale della vendita. Come descritto in dettaglio nella “Pubblicazione 537”, l’ Internal Revenue Service (IRS) consente ai contribuenti di differire una parte del guadagno sulla vendita di un investimento immobiliare con un contratto di vendita rateale. Questo accordo consente ai venditori di dichiarare una parte proporzionale delle loro plusvalenze su diversi anni. Tuttavia, un venditore non è autorizzato a utilizzare il metodo della vendita rateale quando segnala una perdita. Inoltre, il venditore può anche rinunciare al metodo di vendita rateale quando segnala un guadagno.
Come funziona il metodo di vendita rateale
Dichiarare guadagni con una vendita rateale è teoricamente semplice. La tassazione delle vendite rateali rispecchia quella delle rendite, dove una parte proporzionale di ciascun pagamento è considerata una restituzione del capitale. Le uniche disposizioni sono che la proprietà di essere venduto non può essere una quotata in borsa di sicurezza o di una parte di inventario regolare di una ditta, e il contribuente non può essere un rivenditore dei beni ceduti (con l’eccezione di alcuni rivenditori tempo di condivisione che scelgono per un particolare interesse addebito secondo il metodo della vendita rateale).
Vediamo come Hal, dalla storia sopra, potrebbe strutturare la sua vendita rateale se volesse differire le sue imposte sulle plusvalenze a un anno futuro. Hal riceve un’offerta di $ 400.000 per la sua casa in affitto. Ha comprato la proprietà per $ 300.000. Nel corso degli anni, ha preso $ 100.000 in detrazioni di ammortamento, rendendo la sua base rettificata $ 200.000. Pertanto, Hal ha $ 200.000 ($ 400.000 – $ 200.000) di guadagno imponibile da dichiarare.
Il consulente di Hal gli consiglia di suddividere i proventi della vendita in otto rate annuali di $ 50.000 ciascuna, invece di dichiarare $ 400.000 in un anno. Fintanto che le rate saranno ricevute in modo costruttivo ogni anno, questo metodo consentirà ad Hal di registrare i profitti, e quindi una parte proporzionale dei guadagni, negli otto anni.
Segnalazione del reddito di vendita rateale
Il reddito da vendita rateale può essere suddiviso in tre categorie separate: guadagno, capitale (o la base rettificata nella proprietà) e interessi. Ciascuna di queste categorie viene trattata in modo diverso nel modulo 1040. La percentuale di profitto lordo viene quindi utilizzata per calcolare il reddito da vendita rateale per un determinato anno fiscale.
Plusvalenza
Nell’esempio sopra, Hal deve dichiarare il guadagno ogni anno come a lungo termine oa breve termine, a seconda che il guadagno fosse a lungo oa breve termine a partire dall’anno della vendita. I guadagni a lungo termine sono tassati a un’aliquota inferiore, mentre i guadagni a breve termine sono tassati come reddito ordinario. Poiché Hal ha tenuto la casa per cinque anni, il guadagno, in questo caso, sarebbe stato a lungo termine.
Se il guadagno fosse stato a breve termine, Hal potrebbe comunque essere tassato sul reddito rateale a un’aliquota inferiore a quella che avrebbe se avesse dovuto dichiarare il guadagno forfettario. Questo perché i guadagni a breve termine sono tassati come reddito ordinario, modulo IRS
e quindi trasferito all’allegato D sul modulo 1040.
Interesse
I contribuenti con reddito da vendita rateale devono inoltre segnalare gli interessi a carico dell’acquirente, che sono tassati alle aliquote di reddito ordinarie. L’interesse previsto nel contratto di vendita è indicato come interesse dichiarato. Se l’interesse dichiarato è insufficiente (o zero), parte della parte principale della vendita deve essere ricaratterizzata come “interesse non dichiarato”.
Principale
Parte di ogni vendita rateale è considerata dall’IRS una dichiarazione del capitale esentasse. Questo importo può essere determinato compilando il foglio di lavoro A sulla pubblicazione 537. Il principale (base rettificata) ai fini della vendita rateale è il totale della base rettificata effettiva nella proprietà più le spese di vendita e il recupero dell’ammortamento.
In questo esempio, Hal ha $ 200.000 come base rettificata nella sua casa. Deve aggiungere $ 100.000 per il suo recupero del deprezzamento e $ 10.000 per le spese di vendita al fine di calcolare la sua base rettificata ai fini della vendita rateale. Questa cifra è di $ 310.000.
Percentuale di profitto lordo
Per calcolare la percentuale di profitto lordo, è necessario sottrarre la base rettificata per scopi di vendita rateale – $ 310.000, in questo esempio – dal prezzo di vendita per calcolare il guadagno totale. Qui il guadagno totale è di $ 90.000 ($ 400.000 – $ 310.000). Quindi dividi il guadagno totale per il prezzo di vendita, che in questo caso è del 22,5% ($ 90.000 / $ 400.000) e ottieni la percentuale di profitto lordo. Infine, per calcolare ogni anno la plusvalenza imponibile, moltiplicare questa percentuale per l’importo della rata. Pertanto, il guadagno imponibile di Hal ogni anno è considerato pari a $ 11.250 ($ 50.000 x 22,5%).
Esistono molte regole e regolamenti relativi alla vendita rateale e devono essere seguiti attentamente.
Mutui e prezzo del contratto
Se l’acquirente della proprietà assume un mutuo o un’altra cambiale con l’acquisto, la base di costo della proprietà deve essere ridotta dell’importo del mutuo / nota. Se, ad esempio, la proprietà in affitto che Hal ha venduto per $ 400.000 ha un mutuo di $ 100.000, il prezzo del contratto viene ridotto a $ 300.000 ($ 400.000 – $ 100.000).
Se l’importo del mutuo supera la base totale rettificata dell’immobile, la differenza deve essere segnalata come pagamento nel primo anno e il prezzo del contratto viene aumentato di tale importo. Supponiamo, ad esempio, che la proprietà di Hal abbia un mutuo di $ 250.000. In questo caso, oltre al pagamento rateale, Hal dovrà segnalare un pagamento in eccesso di $ 50.000 durante il primo anno.
La linea di fondo
Esistono molte regole e regolamenti relativi alla vendita rateale e devono essere seguiti attentamente. Per ulteriori informazioni su argomenti secondari come le variazioni del prezzo di vendita, le diverse forme che possono assumere i pagamenti ricevuti e quando potrebbe essere meglio rinunciare a un contratto di rateizzazione e accettare invece un pagamento forfettario, visitare il sito Web dell’IRS. Come sempre, assicurati di consultare il tuo consulente fiscale per discutere la tua situazione fiscale specifica.