Mercato ipotecario primario

Qual è il mercato ipotecario primario?

Il mercato ipotecario primario è il mercato in cui i mutuatari possono ottenere un mutuo ipotecario da un prestatore principale. Banche, mediatori ipotecari, banchieri ipotecari e unioni di credito sono tutti prestatori primari e fanno parte del mercato ipotecario primario.

Come funziona il mercato ipotecario primario

I proprietari di abitazione possono trattare direttamente con i principali istituti di credito quando acquistano un mutuo ipotecario contattando la loro banca locale. Per la maggior parte dei mutuatari, non noteranno che stanno trattando nel mercato primario dei mutui poiché interagiranno con il loro rappresentante ipotecario presso la loro banca locale durante l’intero processo. Il professionista ipotecario istruirà il mutuatario sui vari tipi di mutui disponibili e citerà il tasso di interesse a seconda del tipo scelto. La filiale locale di solito sarà il luogo per la chiusura del prestito, dove vengono firmati i documenti.

Molti mutuatari iniziano anche il processo di acquisto della casa contattando un banchiere ipotecario o un cedente ipotecario. I cedenti e i banchieri ipotecari non sono banche di per sé, ma aiutano invece a facilitare la transazione e indirizzano la richiesta di mutuo a una banca per chiudere il prestito. I broker ricevono una commissione per il loro servizio poiché indirizzano l’attività a istituti di credito primari. I mutuatari, d’altra parte, stanno per ottenere un tasso migliore facendo cercare al broker l’affare migliore a seconda del credito del mutuatario e dei termini desiderati.

Tuttavia, è importante notare che il regolamenti in materia di compensazione per i broker ipotecari. Prima della crisi finanziaria, gli intermediari potevano ricevere un risarcimento sia dal mutuatario che dal prestatore. I consumatori non erano consapevoli che il broker veniva pagato dal prestatore quando hanno pagato la loro quota. Inoltre, i broker avevano incentivi a indirizzare i consumatori verso prodotti o mutui più costosi e, talvolta, tassi di interesse più elevati. Dalla grande recessione del 2008 e del 2009 e dalle normative che ne sono seguite, il numero di intermediari ipotecari è diminuito.

Punti chiave

• Il mercato ipotecario primario è il mercato in cui i mutuatari possono ottenere un mutuo ipotecario da un prestatore principale.
• Banche, mediatori ipotecari, banchieri ipotecari e unioni di credito sono tutti prestatori primari e fanno parte del mercato ipotecario primario.
• I proprietari di abitazione possono trattare direttamente con i principali istituti di credito quando acquistano un mutuo ipotecario contattando la loro banca locale.

Vantaggi del mercato ipotecario primario

Ci sono alcuni vantaggi a disposizione dei mutuatari che effettuano transazioni nel mercato primario dei mutui, che possono includere:

Bassi costi di chiusura

I prestatori principali sono in genere banche di proprietà locale, il che significa che eseguono l’analisi del credito e il processo di sottoscrizione. I sottoscrittori esaminano le informazioni finanziarie e la storia creditizia di un mutuatario per decidere se estendere il credito o negare il prestito. Inoltre, le banche locali preparano internamente tutte le pratiche burocratiche e la documentazione invece di passare attraverso un’unità centralizzata fuori dallo stato come avviene per alcune grandi banche. Il risultato può essere commissioni inferiori con una banca locale poiché hanno meno spese generali rispetto a una banca più grande. Inoltre, se un intermediario ipotecario è stato coinvolto nella ricerca della banca, verrà valutata anche una commissione. In breve, optare per una banca locale per un mutuo primario può aiutare a ridurre i costi di chiusura.

Piccoli acconti

In genere, l’ acconto per un mutuo è del 20% del prezzo di acquisto della casa. Tuttavia, un mutuatario può investire meno denaro e molti istituti di credito primari offrono un acconto del 10%.

Per i mutuatari a reddito da basso a moderato, un prestito FHA offre un acconto fino al 3,5% del valore della casa. FHA è la  Federal Housing Administration, che offre assicurazioni ai prestatori in modo che possano emettere prestiti a mutuatari a basso reddito.

Tuttavia, un acconto inferiore al 20% fa scattare la necessità per il mutuatario di acquistare un’assicurazione ipotecaria privata o PMI. Il PMI protegge banche e istituti di credito in caso di insolvenza del mutuatario. Il PMI è un canone mensile addebitato al mutuatario fino al rimborso del 20% del mutuo ipotecario.

Flessibilità

Poiché i mittenti del prestito sono in genere banche di proprietà locale, è più probabile che i mutuatari saranno in grado di comunicare con le persone che hanno l’ultima parola, il che è improbabile che accada in una banca nazionale. Il contatto diretto può fornire flessibilità se i mutuatari hanno una situazione finanziaria unica.

La flessibilità può includere l’offerta di un mutuo a tasso fisso di 15 anni rispetto a un mutuo di 30 anni se il mutuatario sta cercando di estinguere il prestito prima. Alcuni dei vantaggi di un mutuo di 15 anni includono una riduzione degli interessi totali poiché è stato rimborsato prima. Inoltre, i mutuatari possono solitamente negoziare un tasso di interesse inferiore poiché c’è meno rischio che il mutuatario inadempiente o non ripaghi il prestito a causa di difficoltà finanziarie. Ovviamente, un grande vantaggio di un mutuo di 30 anni è che offre pagamenti inferiori poiché sono distribuiti su un periodo più lungo rispetto ad altri termini.

I mutui a tasso variabile  sono un’opzione flessibile che di solito viene offerta a titolo oneroso. I prestiti ARM di solito vengono forniti con un tasso di interesse fisso per un determinato periodo di tempo e quindi adeguato annualmente su un indice predeterminato dal prestatore e dal mutuatario. In genere, gli ARM hanno un limite su quanto alto potrebbe salire il tasso di interesse durante la durata di un prestito, il che semplifica il calcolo e il budget per il pagamento mensile massimo.

Mercato ipotecario primario vs mercato ipotecario secondario

Il mercato primario è costituito da primari istituti di credito. I prestatori primari in genere mantengono i prestiti che hanno originato come parte del loro portafoglio e li assistono per tutta la durata del prestito. Tuttavia, la banca che ha concesso il mutuo ipotecario può venderlo sul mercato ipotecario secondario, che è un mercato in cui gli investitori possono acquistare e vendere mutui ipotecari emessi in precedenza. Un mutuo può essere venduto a un altro istituto di credito o società di servizi, che elabora i pagamenti per il prestito. Il nuovo prestatore o fornitore di servizi guadagna denaro dalle commissioni e dagli interessi sul mutuo.

Molti mutui vengono acquistati da Fannie Mae o dalla  titoli garantiti da ipoteca (MBS), che sono simili ai fondi comuni di investimento ma contengono mutui invece di azioni. Gli investitori guadagnano il tasso di interesse dai mutui per detenere l’MBS.

Se il tuo mutuo viene venduto, tieni presente che è una pratica comune nel settore finanziario. Le banche hanno limiti di prestito, il che significa che hanno limiti su quanta parte della loro base di depositi possono prestare. La vendita di un mutuo ipotecario a Fannie Mae oa un fornitore di servizi rimuove il prestito dai libri contabili della banca consentendole di prestare più denaro. Se le banche non riuscissero a svendere i loro mutui, raggiungerebbero i loro limiti di prestito e non sarebbero in grado di offrire altri mutui, il che rallenterebbe l’economia. Tuttavia, a meno che tu non sia un investitore che cerca di acquistare un MBS, non ti occuperai del mercato secondario. Invece, tratterai con una banca o un broker nel mercato primario dei mutui.