Committente, interessi, tasse, assicurazioni – PITI

Che cos’è il capitale, gli interessi, le tasse, l’assicurazione — PITI?

Capitale, interessi, tasse, assicurazione (PITI) sono i componenti della somma di un pagamento ipotecario. In particolare, sono costituiti dall’importo principale, dagli interessi sul prestito, dalla tassa sulla proprietà e dai premi assicurativi per i proprietari di case e per i mutui privati.

Il PITI è tipicamente quotato su base mensile e viene confrontato con il reddito lordo mensile di un mutuatario per calcolare i rapporti front-end e back-end dell’individuo, che vengono utilizzati per approvare i mutui ipotecari. In generale, i creditori ipotecari preferiscono che il PITI sia uguale o inferiore al 28% del reddito mensile lordo di un mutuatario.

punti chiave

• PITI è l’acronimo di capitale, interessi, tasse e assicurazione, i componenti della somma di un pagamento ipotecario.
• Poiché PITI rappresenta il pagamento mensile totale del mutuo, aiuta sia l’acquirente che il prestatore a determinare l’accessibilità di un singolo mutuo.
• In generale, i creditori ipotecari preferiscono che il PITI sia uguale o inferiore al 28% del reddito mensile lordo di un mutuatario.
• PITI è anche incluso nel calcolo del rapporto di back-end di un mutuatario, la somma totale dei suoi obblighi mensili contro il suo reddito lordo.

Capire il capitale, gli interessi, le tasse, le assicurazioni — PITI

Diamo un’occhiata al quartetto di componenti che compongono PITI.

Principale

Una parte di ciascuna rata ipotecaria è dedicata al rimborso del capitale, ovvero l’importo del prestito stesso. Quindi, su un mutuo di $ 100.000, il capitale è di $ 100.000. I prestiti sono strutturati in modo che l’importo del capitale rimborsato inizi basso e aumenti negli anni successivi.

Interesse

L’interesse è il prezzo che paghi per prendere in prestito denaro (e la ricompensa del prestatore per aver rischiato i suoi fondi su di te). I pagamenti ipotecari nei primi anni del prestito vengono applicati più agli interessi che al capitale; il rapporto cambia gradualmente col passare del tempo. Se il tasso di interesse sul nostro mutuo di $ 100.000 è del 6%, il pagamento mensile combinato di capitale e interessi su un mutuo di 30 anni sarebbe di circa $ 599,55 – $ 500 di interesse + $ 99,55 di capitale.

Le tasse

Le tasse sugli immobili o sulla proprietà sono valutate dai governi locali e utilizzate per finanziare servizi pubblici come scuole, forze di polizia e vigili del fuoco. Le tasse vengono calcolate su base annuale, ma è possibile includerle come parte dei rimborsi mensili del mutuo; l’importo dovuto viene diviso per il numero totale di rate del mutuo in un dato anno. Il prestatore raccoglie i pagamenti e li tiene in deposito a garanzia fino a quando le tasse non sono dovute.

Assicurazione

Come le tasse sugli immobili, i premi assicurativi possono essere pagati con ogni rata del mutuo e tenuti in garanzia fino alla scadenza del conto. Esistono due tipi di copertura assicurativa che possono essere inclusi: assicurazione del proprietario di abitazione, che protegge la casa e il suo contenuto da incendi, furti e altri disastri; e l’assicurazione ipotecaria privata (PMI), obbligatoria per chi acquista una casa con un acconto inferiore al 20% del costo.

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Prestiti per proprietari di abitazione FHA — mutui garantiti dalla Federal Housing Administration (FHA) —includono un premio assicurativo ipotecario (MIP). Il MIP è simile all’assicurazione ipotecaria privata, ma richiede un grande pagamento anticipato, insieme ai pagamenti mensili.

Il ruolo di PITI nei mutui

Poiché PITI rappresenta il pagamento mensile totale del mutuo, aiuta sia l’acquirente che il prestatore a determinare l’accessibilità di un singolo mutuo. Un prestatore esaminerà i PITI di un richiedente per determinare se rappresentano un buon rischio per un mutuo per la casa. Gli acquirenti possono portare il loro PITI per decidere se possono permettersi di acquistare una determinata casa.

Il rapporto di front-end confronta PITI con il reddito mensile lordo. La maggior parte degli istituti di credito preferisce un rapporto di front-end del 28% o inferiore, sebbene alcuni lasceranno che i mutuatari superino il 30%, o anche il 40%. Ad esempio, il rapporto di front-end di un PITI che ammonta a $ 1.500 per un reddito mensile lordo di $ 6.000 è del 25%.

Il rapporto di back-end, noto anche come rapporto debito / reddito (DTI), confronta PITI e altri obblighi di debito mensili con il reddito mensile lordo. La maggior parte degli istituti di credito preferisce un rapporto di back-end del 36% o inferiore. Supponiamo che il mutuatario di cui sopra abbia due obblighi mensili regolari: un pagamento per auto di $ 400 e un pagamento con carta di credito di $ 100; il rapporto di back-end sarebbe del 33% (PITI: $ 1.500 + $ 400 + $ 100 / $ 6.000 = 33%).

Alcuni istituti di credito utilizzano anche PITI per calcolare i requisiti di riserva che un mutuatario dovrebbe avere. I finanziatori richiedono riserve per garantire i pagamenti del mutuo nel caso in cui un mutuatario subisca temporaneamente una perdita di reddito. Spesso, i prestatori citano i requisiti di riserva come un multiplo di PITI. Due mesi di PITI rappresentano un tipico requisito di riserva. Se soggetto a questo requisito, il mutuatario dell’esempio precedente avrebbe bisogno di $ 3.000 in un conto di deposito per essere approvato per un mutuo.

considerazioni speciali

Non tutti i pagamenti ipotecari includono tasse e assicurazioni. Alcuni istituti di credito non richiedono ai mutuatari di depositare questi costi come parte del pagamento mensile del mutuo. In questi scenari, il proprietario della casa paga i premi assicurativi direttamente alla compagnia di assicurazioni e le tasse sulla proprietà direttamente al consulente fiscale. Il pagamento del mutuo del proprietario della casa, quindi, consiste solo in capitale e interessi.

Anche se non sono depositati in garanzia, la maggior parte degli istituti di credito considera ancora gli importi delle tasse sulla proprietà e dei premi assicurativi nel calcolare i rapporti di front-end e back-end. Inoltre, nel PITI possono essere inclusi ulteriori obblighi mensili legati ai mutui, come le commissioni di associazione del proprietario di abitazione (HOA) per il calcolo dei rapporti di debito.