Opzione Mutuo a tasso variabile (Opzione ARM)
Che cos’è un mutuo a tasso variabile opzionale (opzione ARM)?
Un mutuo a tasso variabile opzionale (opzione ARM) è un tipo di mutuo ARM in cui il mutuatario ha diverse opzioni in merito al tipo di pagamento effettuato al prestatore. Oltre ad avere la possibilità di scegliere di effettuare pagamenti di interessi e capitale pari a quelli effettuati nei mutui convenzionali, l’opzione ARM ha anche opzioni di pagamento alternative in cui il mutuatario può effettuare pagamenti significativamente più piccoli effettuando pagamenti di soli interessi o pagamenti minimi.
Un’opzione ARM è anche nota come pagamento flessibile ARM.
Il Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) ha eliminato efficacemente le opzioni ARM nel 2014 tramite i nuovi standard di mutuo qualificato (QM).
Punti chiave
- Un’opzione ARM è una variazione di un mutuo a tasso variabile che consente al mutuatario di scegliere tra diverse opzioni di pagamento ogni mese.
- Queste opzioni sono tipicamente un pagamento di 30 anni, completamente ammortizzato; un pagamento di 15 anni completamente ammortizzato; un pagamento di soli interessi, o un cosiddetto pagamento minimo che non copriva gli interessi mensili.
- Al fine di evitare un aumento sostanziale dell’ammontare del debito dovuto, il mutuatario deve scegliere con cura la struttura di rimborso che vuole adottare con un’opzione ARM.
Comprensione delle opzioni ARM
Poiché molte opzioni ARM offrono un basso tasso di teaser, molti mutuatari inconsapevolmente rifinanziano il loro attuale mutuo nella speranza di effettuare pagamenti inferiori. Sfortunatamente, una volta scaduti questi tassi teaser a breve termine, i tassi di interesse vengono restituiti a quelli simili ai mutui convenzionali.
Inoltre, per quegli sfortunati mutuatari che hanno scelto di prendere l’ opzione ARM dei pagamenti minimi, scopriranno che il capitale dovuto sul loro mutuo è effettivamente aumentato. Questo perché il valore dei pagamenti minimi non copriva interamente gli interessi del mutuo. L’interesse scoperto sarebbe quindi aggiunto al capitale del mutuo.
Le opzioni ARM erano popolari prima della crisi dei mutui subprime del 2007-2008, quando i prezzi delle case aumentarono rapidamente. I mutui avevano un tasso di interesse introduttivo molto basso, in genere l’1%, il che ha portato molte persone a presumere di potersi permettere più casa di quanto il loro reddito potrebbe suggerire. Ma il tasso di teaser era solo per un mese. Quindi il tasso di interesse viene reimpostato su un indice come il COSI (Wells Cost of Saving Index) più un margine, spesso con conseguente “shock di pagamento”. Dal 2014 le normative, le opzioni ARM sono state meno popolari
Modalità di pagamento delle opzioni ARM
In uno scenario comune, il prestatore può lasciare che il mutuatario con un’opzione ARM decida ogni mese quale tipo di pagamento desidera effettuare. Queste scelte possono includere effettuare un pagamento minimo, effettuare un pagamento di soli interessi, effettuare un pagamento completamente ammortizzato su un mutuo di 15 anni o effettuare un pagamento ammortizzato su un mutuo di 30 anni.
Mentre le scelte disponibili con un’opzione ARM consentono una maggiore flessibilità sui pagamenti, il mutuatario potrebbe facilmente essere gravato da un debito a lungo termine maggiore di quello con cui aveva iniziato. Come per altri mutui a tasso variabile, esiste la possibilità che i tassi di interesse cambino drasticamente e rapidamente in base al mercato.
Un’opzione ARM può fare appello alle famiglie in cui il reddito può variare, ad esempio con le professioni che operano su commissione, contratto o come liberi professionisti. Se non vedono tanto lavoro da fare, scegliendo di pagare il minimo su un mutuo. Sebbene ciò possa consentire loro di tenere più soldi in mano, l’importo minimo può aumentare ogni anno. Inoltre, il pagamento minimo potrebbe essere rifuso a intervalli di cinque o dieci anni in un pagamento completamente ammortizzato.
Questi avvertimenti possono essere trascurati dai mutuatari, il che potrebbe lasciarli impreparati al potenziale aumento dei costi e all’aumento del saldo del capitale. Se il mutuatario continua a effettuare solo il pagamento minimo e il saldo non pagato cresce fino a superare il valore originale del mutuo, diciamo 110% o più, il mutuo potrebbe essere ripristinato automaticamente. Le opzioni ARM sono state citate come contributori alla crisi abitativa che si è sviluppata dopo che i mutuatari hanno cercato tali finanziamenti per case che non potevano permettersi di ripagare. In quei casi, i mutuatari pagavano solo l’importo minimo dovuto ogni mese con un’opzione ARM, poi alla fine si sono ritrovati incapaci di pagare le loro case o il mutuo è cresciuto mentre il valore di vendita della casa è diminuito.