Titoli con margine di interesse netto (NIMS)
Cosa si intende per titoli con margine di interesse netto?
Un titolo di margine di interesse netto (NIMS) è un titolo immobiliare che consente ai titolari di ricevere flussi di cassa in eccesso da pool di prestiti ipotecari cartolarizzati. In una tipica transazione NIMS, il flusso di cassa in eccesso dal pool di mutui ipotecari cartolarizzati viene trasferito in un conto fiduciario. Gli investitori in NIMS ricevono successivamente pagamenti di interessi da questo conto fiduciario.
Comprensione dei titoli con margine di interesse netto (NIMS)
I titoli con margine di interesse netto sono un tipo specializzato di titoli garantiti da ipoteca (MBS) di seconda classe . Questi MBS sono titoli garantiti da attività che raggruppano i mutui in un prodotto che gli investitori possono acquistare. I NIMS esistono perché numerosi pool di mutui cartolarizzati contengono mutui subprime con tassi di interesse più elevati rispetto ai tassi tipicamente offerti agli investitori in titoli garantiti da ipoteca (MBS). Quanto più significativa è la differenza di questi tassi di interesse, tanto maggiore è il flusso di cassa in eccesso generato dall’MBS e, quindi, maggiore sarà il valore del NIMS.
Alcuni dei fondi in eccesso andranno a creditori senior in pagamento di perdite e costi generali e il saldo andrà agli investitori. Inoltre, è pratica comune per gli investitori NIMS ricevere crediti senior sulle ricevute di eventuali penali di pagamento anticipato applicate sui mutui sottostanti.
Se si verifica un aumento significativo del tasso di insolvenza dei mutui detenuti nel MBS, si verificherà una successiva diminuzione dei flussi di cassa in eccesso. La riduzione del flusso di cassa porterà a un rapido calo della redditività del valore di un titolo con margine di interesse netto (NIMS).
I titoli NIMS vengono spesso acquistati tramite transazioni di collocamento privato o da investitori specializzati in mutui. In molti casi, l’impresa che ha originato i mutui ipotecari e ha emesso l’MBS è la stessa che investirà nel NIMS. Gli emittenti di titoli garantiti da ipoteca si trovano quindi spesso a cartolarizzare i loro interessi residui.
La storia dei titoli con margine di interesse
NIMS è diventato disponibile per la prima volta sul mercato a metà degli anni ’90. Inizialmente, i titoli si sono comportati male, pagando a un ritmo inferiore a quanto previsto. Questo scarso rendimento è stato per lo più attribuibile ad accordi poco strutturati. Le operazioni successive hanno beneficiato di significativi miglioramenti strutturali dei titoli.
Come una sorta di garanzia garantita da ipoteca, NIMS ha avuto un ruolo nella crisi dei mutui del 2007-2009. La complessità insita nella cartolarizzazione dei mutui ha portato molti investitori a minimizzare il rischio. Una volta che il mercato immobiliare ha iniziato a diminuire, il valore del NIMS e di altri titoli garantiti da ipoteca è diminuito drasticamente. Man mano che le perdite legate ai mutui si accumulavano e si facevano più significative, molti prodotti ipotecari cartolarizzati hanno iniziato a perdere liquidità. L’effetto netto dell’improvviso calo dei NIMS e di altri titoli garantiti da ipoteca è stato quello di contribuire alla paura degli investitori, che alla fine ha portato a una crisi finanziaria più generale.