NOI vs EBIT: qual è la differenza?
Reddito operativo netto (NOI) vs. utili prima di interessi e tasse (EBIT): una panoramica
Il reddito operativo netto (NOI) determina i ricavi di un’entità o di una proprietà meno tutti i costi operativi necessari. Non tiene conto di interessi, tasse, spese in conto capitale, ammortamenti o spese di ammortamento. Al contrario, l’utile prima di interessi e imposte (EBIT) è costituito da ricavi meno le spese, escluse le imposte e interessi, ma si fa prendere il costo per ammortamento in considerazione. L’EBIT è una misura di redditività per un’azienda.
Punti chiave
- Il calcolo del NOI implica la sottrazione delle spese operative dai ricavi di una proprietà.
- Il calcolo dell’EBIT utilizza la stessa equazione, ma sono inclusi l’ammortamento e l’ammortamento
- Le imposte sul reddito non influiscono sul NOI o sull’EBIT di una società, ma le tasse sulla proprietà sono incluse nell’equazione.
- Le spese operative sono definite come quelle spese necessarie per mantenere i ricavi e la redditività di un bene.
Risultato operativo netto (NOI)
Il NOI è generalmente utilizzato per analizzare il mercato immobiliare e la capacità di un edificio di generare reddito. La proprietà immobiliare può generare ricavi da affitto, tariffe di parcheggio, servizi e spese di manutenzione. Una proprietà potrebbe avere spese operative di assicurazione, commissioni di gestione della proprietà, spese condominiali, tasse sulla proprietà, spese di pulizia, rimozione della neve e altri costi di manutenzione esterna e forniture.
La regola pratica è classificare una spesa come una spesa operativa se non spendere soldi per quel costo metterebbe a repentaglio la capacità del bene di continuare a produrre reddito. Le imposte sul reddito e gli interessi non influiscono sul potenziale di guadagno di un’azienda o di un investimento immobiliare, quindi non sono inclusi nel NOI.
L’equazione NOI è che i ricavi lordi meno i costi operativi equivalgono al reddito operativo netto. NOI determina anche il tasso di capitalizzazione o il tasso di rendimento di una proprietà. La capitalizzazione di una proprietà viene calcolata dividendo il suo NOI annuale per il suo potenziale prezzo di vendita totale.
Guadagni prima di interessi e tasse (EBIT)
L’EBIT viene calcolato sottraendo il costo delle merci vendute (COGS) di un’azienda e le sue spese operative dalle sue entrate. L’EBIT può anche essere calcolato come reddito operativo e reddito non operativo, meno i costi operativi.
Si supponga che la società ABC abbia generato entrate per 50 milioni di dollari e abbia avuto costi di vendita ridotti per 20 milioni di dollari, spese di ammortamento di 3 milioni di dollari, reddito non operativo di 1 milione di dollari e spese di manutenzione di 10 milioni di dollari durante l’ultimo anno fiscale. Il suo EBIT risultante è stato, quindi, $ 21 milioni. La sua equazione EBIT è di $ 50 milioni (entrate) più $ 1 milione meno $ 10 milioni (spese di manutenzione) meno $ 20 milioni (costo delle merci vendute) equivale a $ 21 milioni.
NOI vs EBIT Esempio
Supponiamo che un investitore acquisti un condominio con un affare tutto in contanti. La proprietà genera $ 20 milioni di dollari in affitti e costi di servizio. Il condominio ha spese operative che ammontano a $ 5 milioni e spese di ammortamento di $ 100.000 per le sue lavatrici.
Il NOI risultante generato dal condominio è di $ 15 milioni ($ 20 milioni meno $ 5 milioni) perché l’ammortamento non è incluso in questo calcolo.
L’EBIT dell’edificio è diverso perché l’EBIT tiene conto delle spese di ammortamento. Pertanto, l’EBIT risultante generato da questo condominio è di $ 14,9 milioni ($ 20 milioni meno $ 5 milioni meno $ 100.000).