Diritti di assistenza ipotecaria (MSR)
Cosa sono i diritti di servizio ipotecario (MSR)?
I diritti di servizio ipotecario (MSR) si riferiscono a un accordo contrattuale in cui il diritto di servizio di un mutuo esistente viene venduto dal prestatore ipotecario originario a un altro soggetto specializzato nelle varie funzioni coinvolte nel servizio di mutui.
Punti chiave
- I diritti di servizio ipotecario vengono venduti dal cedente di un mutuo a un altro istituto finanziario, che assume quindi l’amministrazione del mutuo, che include compiti quali la riscossione dei pagamenti e il loro inoltro al cedente.
- Il prestatore originale paga al servicer una commissione per l’esecuzione di questo lavoro.
- Nulla cambia per il mutuatario tranne l’indirizzo a cui vengono inviati i pagamenti.
Comprensione dei diritti di assistenza ipotecaria (MSR)
I MSR hanno doveri amministrativi continui che vengono regolarmente elaborati per l’intera durata di un mutuo. I diritti comuni inclusi sono il diritto di riscuotere mensilmente i pagamenti del mutuo, accantonare tasse e premi assicurativi in deposito a garanzia e inoltrare gli interessi e le quote di capitale al creditore ipotecario. In cambio il servicer viene compensato con un corrispettivo specifico, che è delineato nel contratto che è stato stabilito e stipulato all’inizio del contratto di servizio.
L’importo del pagamento del mutuo, il tasso di interesse, il tipo di prestito e altri fattori rimangono gli stessi. Per quanto riguarda il mutuatario, viene modificato solo l’indirizzo a cui vengono inviati i pagamenti e per qualsiasi domanda relativa al prestito è necessario contattare il servicer, anziché il prestatore ipotecario originario. Il tuo servicer può cambiare in qualsiasi momento, ma dovresti ricevere una notifica dal tuo prestatore originale almeno 15 giorni prima che accada, e anche il tuo nuovo servicer dovrebbe avvisarti entro 15 giorni dall’assunzione dei diritti.
Le leggi bancarie federali consentono agli istituti finanziari di vendere mutui o trasferire diritti di servizio ad altri istituti senza il consenso del consumatore.
Esempio di vendita di un MSR
Sarah accetta un mutuo di $ 500.000 dal prestatore A. Invia al mutuante un pagamento mensile di capitale e interessi. Tre anni dopo, il prestatore A decide di trasferire il suo MSR sull’ipoteca di Sarah alla società B. In base ai termini del contratto, la società B riceve una commissione dal prestatore A per l’ elaborazione di tutti i pagamenti del mutuo rimanenti di Sarah. Il creditore ipotecario può quindi dedicare più tempo e denaro alla fornitura di nuovi mutui mentre la società che assume l’MSR inoltra i pagamenti del mutuo al prestatore.
considerazioni speciali
Un prestatore venderà spesso MSR come mezzo per liberare linee di credito per prestare denaro a ulteriori mutuatari. La maggior parte dei mutui è in vigore da 15 a 30 anni e la banca ha bisogno di miliardi di dollari per prestare denaro ad altri consumatori che richiedono mutui durante questo periodo. In modo indiretto, vendere MSR significa che più persone possono diventare proprietari di case, perché la vendita di questi diritti produce entrate.
I finanziatori guadagnano anche addebitando commissioni per la creazione di mutui e guadagnando interessi mensili dai pagamenti. I mutui sono semplicemente attività aggiuntive che generano maggiori entrate per le banche.
Storia di MSR
Il mercato degli MSR è stato forte negli ultimi anni grazie a un’economia in miglioramento, a prestiti ipotecari di qualità superiore e a un minor numero di insolvenze. Gli hedge fund, le banche e i fondi comuni di investimento immobiliare (REIT) trovano queste attività interessanti perché gli MSR possono generare elevati importi di interesse. Ad esempio, SunTrust ha acquistato $ 8 miliardi in MSR nel primo trimestre del 2016 come mezzo per ottenere un solido ritorno sull’investimento (ROI) e in pochi mesi il suo portafoglio MSR conteneva $ 1,123 miliardi di saldi principali non pagati dei prestiti per i quali la banca stava servendo istituti di credito.
National Mortgage News ha riferito nel giugno 2019 che gli MSR “sono stati una delle classi di attività a reddito fisso con le migliori prestazioni negli ultimi cinque anni”. Tuttavia, ha anche riferito che “dall’ottobre 2018, poiché i tassi di interesse a medio e lungo termine sono diminuiti, leipotesi di rimborso anticipato del mutuo previsto ed effettivohanno accelerato, causando una riduzione considerevole della vita media prevista dei MSR”. Ciò ha portato al fatto che “i valori MSR da aprile a maggio sono diminuiti costantemente (della metà) di più”. Detto questo, riporta National Mortgage News, “la domanda da parte degli acquirenti di MSR è ancora molto forte e c’è un consenso generale sui valori di MSR”.