I fattori più importanti per gli investimenti immobiliari

Qual è la cosa più importante da cercare nel settore immobiliare? Sebbene la posizione sia sempre una considerazione chiave, ci sono numerosi altri fattori che aiutano a determinare se un investimento è giusto per te. Ecco uno sguardo ad alcune delle cose più importanti da considerare se prevedi di investire nel mercato immobiliare.

1. Posizione della proprietà

Perché è importante

L’adagio “location, location, location” è ancora re e continua ad essere il fattore più importante per la redditività degli investimenti immobiliari. Vicinanza ai servizi, spazi verdi, viste panoramiche e fattore di stato del quartiere in primo piano nelle valutazioni degli immobili residenziali. La vicinanza a mercati, magazzini, snodi di trasporto, autostrade e aree esentasse gioca un ruolo importante nelle valutazioni degli immobili commerciali.

Cosa cercare

Un elemento chiave quando si considera l’ubicazione della proprietà è la visione a medio-lungo termine di come si prevede che l’area si evolverà durante il periodo di investimento. Ad esempio, la pacifica terra aperta di oggi sul retro di un edificio residenziale potrebbe un giorno diventare un rumoroso impianto di produzione, diminuendone il valore. Esamina attentamente la proprietà e l’utilizzo previsto delle aree immediate in cui prevedi di investire.

Un modo per raccogliere informazioni su quelle che sono le prospettive di prossimità dell’immobile che si sta valutando è contattare il Comune o altri enti pubblici preposti alla zonizzazione e urbanistica. Questo ti darà accesso alla pianificazione dell’area a lungo termine e determinerà quanto favorevole o sfavorevole al tuo piano per la proprietà.

2. Valutazione della proprietà

Perché è importante

La valutazione della proprietà è importante per il finanziamento durante l’acquisto, il prezzo di quotazione, l’ analisi degli investimenti, l’assicurazione e la tassazione: dipendono tutti dalla valutazione dell’immobile.

Cosa cercare

I metodi di valutazione degli immobili comunemente usati includono:

• Approccio di confronto delle vendite : vendite comparabili recenti di proprietà con caratteristiche simili, più comuni e adatte sia per le nuove che per le vecchie proprietà
• Approccio al costo: il costo del terreno e della costruzione, meno l’ ammortamento – adatto per la nuova costruzione
• Approccio al reddito : basato sugli afflussi di cassa attesi, adatto per gli affitti

3. Finalità di investimento e orizzonte di investimento

Perché è importante

Data la scarsa liquidità e l’investimento di alto valore nel settore immobiliare, una mancanza di chiarezza intenzionale può portare a risultati inattesi, comprese difficoltà finanziarie, soprattutto se l’investimento è ipotecato.

Cosa cercare

Identifica quale delle seguenti categorie generali è adatta al tuo scopo, quindi pianifica di conseguenza:

• Acquista e auto-utilizzo. Qui risparmierai sull’affitto e avrai il vantaggio dell’autoutilizzo, ottenendo anche un apprezzamento del valore.
• Acquista e affitta. Ciò offre un reddito regolare e un apprezzamento del valore a lungo termine. Tuttavia, il temperamento per essere un proprietario è necessario per gestire eventuali controversie e problemi legali, gestire gli inquilini, i lavori di riparazione, ecc.
• Compra e vendi (a breve termine). Questo è generalmente per un profitto rapido, da piccolo a medio: la proprietà tipica è in costruzione e venduta con un profitto al termine.
• Compra e vendi (a lungo termine). Questo è generalmente incentrato su un grande apprezzamento del valore intrinseco per un lungo periodo. Ciò offre alternative per completare gli obiettivi a lungo termine, come il pensionamento.

4. Flussi di cassa attesi e opportunità di profitto

Perché è importante

Il flusso di cassa si riferisce a quanto denaro rimane dopo le spese. Un flusso di cassa positivo è la chiave per un buon tasso di rendimento su un investimento immobiliare.

Cosa cercare

Sviluppare proiezioni per le seguenti modalità di profitti e spese:

• Flusso di cassa atteso dai redditi da locazione (l’ inflazione favorisce i proprietari per i redditi da locazione)
• Previsto aumento del valore intrinseco dovuto all’apprezzamento del prezzo a lungo termine.
• Benefici dell’ammortamento (e vantaggi fiscali disponibili)
• Analisi costi-benefici della ristrutturazione prima della vendita per ottenere un prezzo migliore
• Analisi costi-benefici dei prestiti ipotecari rispetto all’apprezzamento del valore

5. Stai attento con la leva

Perché è importante

I prestiti sono convenienti, ma possono avere un costo elevato. Impegni il tuo reddito futuro per ottenere utilità oggi al costo di interessi distribuiti su molti anni. Assicurati di capire come gestire prestiti di questa natura ed evitare alti livelli di debito o ciò che chiamano leva finanziaria eccessiva. Anche gli esperti nel settore immobiliare sono messi alla prova dall’eccessiva leva finanziaria in tempi di condizioni di mercato avverse e la carenza di liquidità con obblighi di debito elevati può interrompere i progetti immobiliari.

Cosa cercare

A seconda dei tuoi guadagni attuali e futuri previsti, considera quanto segue:

• Decidi il tipo di mutuo che meglio si adatta alla tua situazione: tasso fisso, mutuo a tasso variabile (ARM), solo interessi, acconto zero, ecc. Tieni presente che ogni tipo di mutuo ha il proprio profilo di rischio e devi studiare ciascuno con attenzione. Ad esempio, ARM include tassi ipotecari che possono cambiare in qualsiasi momento guidati dalle forze del mercato dei capitali e il mutuatario deve accettare qualsiasi variazione dei tassi durante la durata del prestito.
• Essere consapevoli dei termini, delle condizioni e di altri oneri imposti dall’istituto di credito ipotecario.
• Guardati intorno per trovare tassi di interesse più bassi e condizioni migliori.

6. Nuova costruzione vs. proprietà esistente

Perché è importante

La nuova costruzione di solito offre prezzi interessanti, possibilità di personalizzazione e comfort moderni. I rischi includono ritardi, aumento dei costi e incognite di un quartiere di recente sviluppo.

Le proprietà esistenti offrono comodità, accesso più rapido, miglioramenti consolidati (servizi pubblici, architettura del paesaggio, ecc.) E, in molti casi, costi inferiori.

Cosa cercare

Ecco alcune cose chiave da cercare quando si decide tra una nuova costruzione o una proprietà esistente:

• Rivedi i progetti passati e ricerca la reputazione della società di costruzioni per nuovi investimenti.
• Rivedi gli atti di proprietà, i sondaggi recenti e i rapporti di valutazione per le proprietà esistenti.
• Considera i costi di manutenzione mensili, le quote dovute e le tasse. Costi come questi possono influire gravemente sul flusso di cassa.
• Quando si investe in una proprietà in affitto, scoprire se la proprietà è controllata dall’affitto, stabilizzata dall’affitto o mercato libero. Il contratto di locazione sta per scadere? Le opzioni di rinnovo sono favorevoli al locatario? Chi possiede gli arredi?
• Articoli di controllo qualità (mobili, infissi e attrezzature) se questi devono essere inclusi nella vendita.

7. Investimenti indiretti nel settore immobiliare

Perché è importante

La gestione delle proprietà fisiche su un orizzonte a lungo termine non è per tutti. Esistono alternative che consentono di investire indirettamente nel settore immobiliare.

Cosa cercare

Considera altri modi per investire nel settore immobiliare:

• Fondi comuni di investimento immobiliare (REIT)
• Azioni di società immobiliari
• Fondi comuni di investimento ed ETF focalizzati sul settore immobiliare
• Obbligazioni ipotecarie
• Titoli garantiti da ipoteca (MBS)

8. Il tuo punteggio di credito

Perché è importante

Il tuo punteggio di credito influisce sulla tua capacità di qualificarti per un mutuo e influisce sui termini offerti dal tuo prestatore. Se hai un punteggio di credito più alto, potresti ottenere condizioni migliori, il che può portare a notevoli risparmi nel tempo.

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La discriminazione del prestito ipotecario è illegale. Consumer Financial Protection Bureau o al Dipartimento per l’edilizia abitativa e lo sviluppo urbano (HUD) degli Stati Uniti.

Cosa cercare

I punteggi superiori a 800 sono considerati eccellenti e ti aiuteranno a qualificarti per il miglior mutuo. Se necessario, lavora per migliorare il tuo punteggio di credito :

• Paga le bollette in tempo: imposta pagamenti automatici o promemoria
• Paga i debiti
• Puntare a non più del 30% di utilizzo del credito
• Non chiudere le carte di credito inutilizzate, purché non paghi le quote annuali
• Limita le richieste di nuovo credito e le richieste “difficili”
• Rivedi il tuo rapporto di credito e contesta le inesattezze

9. Mercato immobiliare globale

Perché è importante

Come con altri tipi di investimento, è bene acquistare a basso e vendere a prezzo elevato. I mercati immobiliari oscillano e vale la pena essere consapevoli delle tendenze. È anche importante prestare attenzione ai tassi ipotecari in modo da poter ridurre i costi di finanziamento, se possibile.

Cosa cercare

Rimani aggiornato con tendenze e statistiche per:

• Prezzi e vendite di case (complessive e nel mercato desiderato)
• Nuova costruzione
• Inventario della proprietà
• Tassi del mutuo
• Attività di ribaltamento
• Pignoramenti

La linea di fondo

Il settore immobiliare può aiutarti a diversificare il tuo portafoglio. In generale, il settore immobiliare ha una bassa correlazione con le altre principali classi di attività, quindi quando le azioni sono in calo, il settore immobiliare è spesso in aumento. Un investimento immobiliare può anche fornire un flusso di cassa costante, un apprezzamento sostanziale, vantaggi fiscali e rendimenti competitivi aggiustati per il rischio, rendendolo un buon investimento.

Naturalmente, proprio come qualsiasi investimento, è importante considerare alcuni fattori, come quelli elencati qui, prima di investire nel settore immobiliare, indipendentemente dal fatto che si opti per proprietà fisica, REIT o qualcos’altro.