Originatore di mutui

Che cos’è un cedente ipotecario?

Un cedente ipotecario è un istituto o un individuo che lavora con un mutuatario per completare un’operazione di mutuo per la casa. Un cedente ipotecario è il creditore ipotecario originale e può essere un mediatore ipotecario o un banchiere ipotecario. I cedenti ipotecari fanno parte del mercato primario dei mutui ipotecari e devono collaborare con i sottoscrittori e gli elaboratori di prestiti dalla data della domanda fino alla chiusura per raccogliere la documentazione necessaria e guidare il file attraverso il processo di approvazione.

punti chiave

• Un cedente ipotecario è un istituto o un individuo che lavora con un sottoscrittore per completare una transazione di mutuo per la casa per un mutuatario.
• I creatori di mutui sono costituiti da banche al dettaglio, banchieri ipotecari e broker ipotecari.
• Dal momento che creano prestiti, i cedenti ipotecari fanno parte del mercato primario dei mutui; ma spesso vendono rapidamente i loro prestiti sul mercato ipotecario secondario.
• I cedenti ipotecari guadagnano attraverso le commissioni addebitate per originare un mutuo e la differenza tra il tasso di interesse concesso a un mutuatario e il premio che un mercato secondario pagherà per quel tasso di interesse.

Capire un cedente ipotecario

L’ideatore del mutuo è la prima società coinvolta nella creazione di un mutuo. I creatori di mutui sono costituiti da banche al dettaglio, banchieri ipotecari e broker ipotecari. Mentre le banche utilizzano le loro tradizionali fonti di finanziamento per chiudere i prestiti, i banchieri ipotecari in genere utilizzano quella che è nota come una linea di credito di magazzino per finanziare i prestiti. La maggior parte delle banche e quasi tutti i banchieri ipotecari vendono rapidamente mutui di nuova creazione nel mercato secondario dei mutui.

Tuttavia, a seconda delle sue dimensioni e sofisticazione, un cedente ipotecario potrebbe aggregare mutui per un certo periodo di tempo prima di vendere l’intero pacchetto; potrebbe anche vendere prestiti individuali così come sono originati. Esiste un rischio per un cedente quando mantiene un mutuo dopo che un tasso di interesse è stato quotato e bloccato da un mutuatario. Se l’ipoteca non viene venduta simultaneamente sul mercato secondario nel momento in cui il mutuatario blocca il tasso di interesse, i tassi di interesse potrebbero cambiare, il che cambia il valore dell’ipoteca sul mercato secondario e, in definitiva, il profitto che il cedente realizza sull’ipoteca.

I cedenti che aggregano i mutui prima di venderli spesso proteggono le loro pipeline di mutui dalle variazioni dei tassi di interesse. Esiste un tipo speciale di transazione chiamato scambio dei migliori sforzi, progettato per la vendita di un singolo mutuo, che elimina la necessità per il cedente di coprire un mutuo. I creatori più piccoli tendono a utilizzare i migliori sforzi.

In generale, i cedenti ipotecari guadagnano attraverso le commissioni addebitate per creare un mutuo e la differenza tra il tasso di interesse concesso a un mutuatario e il premio che un mercato secondario pagherà per quel tasso di interesse.

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Dimensione media di un nuovo mutuo nel 2019, secondo l’US Census Bureau

Mercato ipotecario primario vs secondario

Il mercato primario dei mutui ipotecari è il mercato iniziale in cui il mutuatario si riunisce con l’autore del mutuo, che sia una banca, un’unione di credito o un intermediario ipotecario, per condurre una transazione ipotecaria. Al tavolo di chiusura, il creditore ipotecario principale fornisce i fondi al mutuatario, che il mutuatario utilizza per completare l’acquisto della sua casa.

Gli istituti di credito visti sopra sono semplicemente rappresentativi di una manciata di istituti di credito poiché il mercato primario dei mutui è altamente frammentato negli Stati Uniti. Mentre ci sono molte grandi aziende che originano una grande percentuale di mutui, ci sono migliaia di piccole imprese e individui che rappresentano anche una grande percentuale delle originazioni totali di mutui.

Una volta originati, i diritti di servizio sui mutui vengono spesso venduti da un istituto all’altro. Questa attività si svolge sul mercato ipotecario secondario, definito come tale perché l’acquisto e la vendita in questo mercato possono avvenire solo dopo che un mutuo è già in vigore.  Le imprese sponsorizzate dal governo  (GSE) come Fannie Mae e Freddie Mac rappresentano alcuni dei maggiori acquirenti sul mercato secondario. Gli acquirenti secondari spesso impacchettano i pool di prestiti in titoli garantiti da ipoteca (MBS) e li vendono, spesso alle banche di investimento a Wall Street.

Calcolare la percentuale di origination a cui appartiene il cedente ipotecario dipende da come viene conteggiata una origination. Poiché una grande percentuale di mutui di nuova creazione viene immediatamente venduta nel mercato ipotecario secondario, potrebbe essere conteggiata dall’istituto che acquista l’ipoteca sul mercato secondario come origination, contando così due volte l’origination.

Diversi tipi di promotori di mutui ipotecari

I banchieri e gli intermediari ipotecari rappresentano due dei tipi più comuni di promotori di mutui. Sebbene i titoli suonino simili, esistono importanti distinzioni tra i due. Un banchiere ipotecario  lavora per un istituto di credito che finanzia i prestiti alla chiusura con i propri soldi. La maggior parte delle banche al dettaglio e delle unioni di credito impiegano banchieri ipotecari.

Un intermediario ipotecario, al contrario, funge da intermediario tra il mutuatario e vari istituti di credito ipotecario. Il broker prende la domanda, controlla il credito e il reddito e spesso gestisce gran parte della sottoscrizione e dell’elaborazione, ma alla fine porta il prestito a un istituto di credito per finanziarlo alla chiusura.