I tassi di mutuo aumenteranno, ma quando e di quanto?
I tassi ipotecari sono ai minimi storici dal 2008 a seguito della crisi finanziaria, ma è opinione comune che aumenteranno; è solo questione di quanto e quando.
Il tasso medio per un mutuo a tasso fisso di 30 anni ha oscillato tra appena sopra il 4% e il 4,5% per la maggior parte del 2014. La Federal Home Loan Mortgage Corp., o Freddie Mac come viene comunemente chiamato, prevede che i tassi saliranno a 5% alla fine del 2015 ( per ulteriori informazioni, vedere: Come acquistare tassi ipotecari ).
I tassi ipotecari sono determinati da una serie di fattori legati all’economia, ai mercati del debito e alla politica della Federal Reserve.
Collegamento ai buoni del tesoro
I tassi di interesse sui mutui a tasso fisso sono collegati ai tassi dei buoni del tesoro. I buoni del tesoro sono emessi dal Dipartimento del Tesoro degli Stati Uniti per pagare il debito.
Il tasso sui mutui a tasso fisso a 30 anni, ad esempio, è tipicamente legato al rendimento dei buoni del tesoro a 10 anni. Il rendimento è il tasso di rendimento espresso in percentuale. Quando il rendimento sale o scende così fanno i tassi di interesse.
I tassi sui mutui a tasso variabile (ARM), nel frattempo, sono legati al tasso sui fondi federali. Questo è il tasso al quale un istituto di deposito o una banca presta reciprocamente i fondi mantenuti presso la Federal Reserve durante la notte. ( Per ulteriori informazioni, vedere: Mutui: tasso fisso vs. tasso variabile.)
Quando l’economia è in difficoltà, la Federal Reserve mantiene bassi i tassi di interesse per incoraggiare l’indebitamento e stimolare la spesa tra i consumatori. Questo è ciò che è accaduto dopo il crollo dei mercati finanziari e immobiliari e perché i tassi sono rimasti ai minimi storici.
L’alleggerimento quantitativo finirà presto
Con una mossa insolita a seguito del crollo dei mercati, la Federal Reserve ha avviato un programma di quantitative easing (QE) alla fine del 2008. Nel tentativo di rilanciare l’economia e i mercati immobiliari, ha iniziato ad acquistare buoni del tesoro statunitensi e titoli garantiti da ipoteca, che hanno aiutato tassi ipotecari più bassi. ( Per ulteriori informazioni, vedere: Quantitative Easing: funziona? )
La Fed ha acquistato più di 4 trilioni di dollari in buoni del tesoro e titoli garantiti da ipoteca dall’inizio del programma.
I tassi di interesse dovrebbero aumentare dopo che il programma di acquisto di obbligazioni di quantitative easing della Federal Reserve sarà ridotto gradualmente. La Fed ha indicato che molto probabilmente finirà ad ottobre.
Rafforzare l’economia
Altri fattori che contribuiscono a un previsto aumento dei tassi includono un rafforzamento dell’economia. Secondo Freddie Mac, la crescita economica dovrebbe raggiungere una media del 3,3% nel 2015. Anche il tasso di disoccupazione è in calo e dovrebbe continuare a farlo. Ricorda, quando l’economia è in difficoltà, i tassi di interesse vengono mantenuti bassi per stimolare la crescita. ( Per ulteriori informazioni, vedere: Cosa non ci dice il tasso di disoccupazione.)
Si prevedeva che i tassi ipotecari sarebbero aumentati prima. Ma la Federal Reserve, guidata da Janet Yellen, sta bilanciando – non alzando – i tassi troppo presto per evitare di danneggiare un’economia e un mercato immobiliare ancora delicati.
La linea di fondo
Escludendo un’altra implosione del mercato finanziario e immobiliare, e se l’economia continuerà a migliorare, aspettatevi un aumento dei tassi di interesse nella seconda metà del 2015. Se saliranno al 5%, sarà un aumento modesto rispetto alle medie storiche. I tassi saranno ancora molto al di sotto dell’8,5% circa della media dei mutui a tasso fisso a 30 anni dal 1971, quando Freddie Mac ha iniziato a seguirli. I tassi erano in media del 6% negli anni precedenti la recessione. ( Per ulteriori informazioni, vedere: Nozioni di base sui mutui: un’introduzione.)