Cos’è un mutuo?

Cos’è un mutuo?

Un mutuo è un prestito che il mutuatario utilizza per acquistare o mantenere una casa o un’altra forma di proprietà immobiliare e si impegna a rimborsare nel tempo, in genere in una serie di pagamenti regolari. La proprietà funge da garanzia per garantire il prestito.

Punti chiave

• I mutui sono prestiti che vengono utilizzati per acquistare case e altri beni immobili.
• La proprietà stessa funge da garanzia per il prestito
• I mutui sono disponibili in una varietà di tipi, inclusi tasso fisso e tasso variabile.
• Il costo di un mutuo dipenderà dal tipo di prestito, dalla durata (ad esempio 30 anni) e dal tasso di interesse addebitato dall’istituto di credito.

Come funzionano i mutui

Gli individui e le imprese utilizzano i mutui per acquistare immobili senza pagare in anticipo l’intero prezzo di acquisto. Per un determinato numero di anni, il mutuatario rimborsa il prestito, più gli interessi, fino a quando non possiede la proprietà libera e chiara. I mutui sono noti anche come “privilegi contro la proprietà” o “crediti sulla proprietà”. Se il mutuatario smette di pagare il mutuo, il creditore può precludere la proprietà.

Ad esempio, in un mutuo residenziale, un acquirente dà in pegno la propria casa alla banca o ad un altro prestatore, che poi ha un diritto sulla proprietà in caso di inadempienza dell’acquirente nel pagare il mutuo. In caso di pignoramento, il creditore può sfrattare i residenti della casa e vendere la proprietà, utilizzando i soldi della vendita per estinguere il debito ipotecario.

Il processo ipotecario

I potenziali mutuatari iniziano il processo rivolgendosi a uno o più istituti di credito ipotecario. L’istituto di credito chiederà la prova che il mutuatario è in grado di rimborsare il prestito, che potrebbe includere dichiarazioni bancarie e di investimento, dichiarazioni dei redditi recenti e prove dell’attuale occupazione. L’istituto di credito generalmente eseguirà anche un controllo del credito.

Se la domanda viene approvata, il prestatore offrirà al mutuatario un prestito fino a un determinato importo e a un determinato tasso di interesse. Gli acquirenti di case possono richiedere un mutuo dopo aver scelto un immobile da acquistare o mentre ne stanno ancora acquistando uno, un processo noto come pre-approvazione. Essere preapprovati per un mutuo può dare agli acquirenti un vantaggio in un mercato immobiliare ristretto perché i venditori sapranno di avere i soldi per sostenere la loro offerta.

Una volta che un acquirente e un venditore hanno concordato i termini del loro accordo, loro oi loro rappresentanti si incontreranno in quella che viene chiamata chiusura. Il venditore trasferirà la proprietà della proprietà all’acquirente e riceverà la somma di denaro concordata e l’acquirente firmerà eventuali documenti ipotecari rimanenti.

Tipi di mutui

I mutui sono disponibili in una varietà di forme. I tipi più comuni sono i mutui a tasso fisso di 30 anni e 15 anni. Alcuni mutui possono avere una durata fino a cinque anni, mentre altri possono durare 40 anni o più. Estendere i pagamenti su più anni riduce il pagamento mensile ma aumenta l’importo totale degli interessi che il mutuatario pagherà per tutta la durata del prestito.

Con un mutuo a tasso fisso, il tasso di interesse rimane lo stesso per l’intera durata del prestito, così come i pagamenti mensili del mutuatario per il mutuo. Un mutuo a tasso fisso è anche chiamato mutuo “tradizionale”.

Con un mutuo a tasso variabile (ARM), il tasso di interesse è fisso per una durata iniziale, dopodiché può cambiare periodicamente in base ai tassi di interesse prevalenti. Il tasso di interesse iniziale è spesso un tasso inferiore a quello di mercato, il che può rendere il mutuo più abbordabile a breve termine ma forse meno abbordabile a lungo termine, se il tasso aumenta notevolmente. I mutui a tasso variabile hanno tipicamente dei limiti, o cap, su quanto il tasso di interesse può aumentare ogni volta che si aggiusta e in totale per tutta la durata del prestito.

Altri tipi di mutui meno comuni, come i mutui di soli interessi e gli ARM con opzione di pagamento, possono comportare piani di rimborso complessi e sono utilizzati al meglio da mutuatari sofisticati. Molti proprietari di case hanno avuto problemi finanziari con questi tipi di mutui durante la bolla immobiliare dei primi anni 2000.

Come suggerisce il nome, imutui inversi sono un prodotto finanziario molto diverso. Sono progettati per i proprietari di abitazione di 62 anni o più che desiderano convertire una parte del capitale proprio nelle loro case in contanti. Questi proprietari di case possono prendere in prestito contro il valore della loro casa e ricevere il denaro come una somma forfettaria, pagamento mensile fisso o linea di credito. L’intero saldo del prestito diventa esigibile quando il mutuatario muore, si allontana definitivamente o vende la casa.

Tassi ipotecari medi 2020

Quanto dovrai pagare per un mutuo dipende dal tipo di mutuo (ad esempio fisso o regolabile, dalla sua durata (ad esempio 20 o 30 anni) e dai tassi di interesse al momento. I tassi di interesse possono variare di settimana in settimana e da prestatore a prestatore, quindi conviene guardarsi intorno.

Nel 2020, i tassi sui mutui erano ai minimi storici. Alla fine dell’anno, i tassi di interesse medi, secondo la Federal Home Loan Mortgage Corporation, erano così:

• Mutuo a tasso fisso di 30 anni: 2,67%
• Mutuo a tasso fisso 15 anni: 2,17%
• Mutuo a tasso variabile 5/1: 2,71%

(Un mutuo a tasso variabile 5/1 è un ARM che mantiene un tasso di interesse fisso per i primi cinque anni, quindi si adegua ogni anno successivo.)

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Il mutuo può rappresentare solo una parte del pagamento mensile del mutuo se il prestatore richiede anche il pagamento delle tasse sulla proprietà e dell’assicurazione sui proprietari di abitazione tramite un conto di deposito a garanzia.

Come confrontare i mutui

Banche, associazioni di risparmio e prestito e unioni di credito erano praticamente le uniche fonti di mutui contemporaneamente. Oggi una quota fiorente del mercato dei mutui include istituti di credito non bancari, come Better.com, LoanDepot, Rocket Mortgage e SoFi.

Se stai acquistando un mutuo, un acconto che intendi effettuare. Può anche aiutarti a determinare il costo di una proprietà che puoi ragionevolmente permetterti.

Oltre al capitale e agli interessi, pagherai il mutuo, il prestatore o il gestore del mutuo può anche creare un conto di deposito a garanzia per pagare le tasse locali sulla proprietà, i premi assicurativi dei proprietari di abitazione e alcune altre spese. Tali costi si aggiungeranno al pagamento mensile del mutuo.

Si noti inoltre che se si effettua un acconto inferiore al 20% quando si stipula il mutuo, il prestatore potrebbe richiedere l’acquisto di un’assicurazione ipotecaria privata (PMI), che diventa un altro costo mensile aggiuntivo.

Domande frequenti

Perché le persone hanno bisogno di mutui?

Il prezzo di una casa è spesso di gran lunga superiore alla quantità di denaro risparmiata dalla maggior parte delle famiglie. Di conseguenza, i mutui consentono agli individui e alle famiglie di acquistare una casa versando solo un acconto relativamente piccolo (ad esempio il 20%) e ottenendo un prestito per il saldo. Il prestito è quindi garantito dal valore della proprietà in caso di insolvenza del mutuatario.

Qualcuno può ottenere un mutuo?

I prestatori di mutui ipotecari dovranno approvare i potenziali mutuatari attraverso un processo di richiesta e sottoscrizione. I mutui casa saranno erogati solo a coloro che hanno beni e redditi relativi ai propri debiti sufficienti per portare praticamente il valore di una casa nel tempo. Il punteggio di credito di uno verrà valutato anche quando si decide di estendere un mutuo. Anche il tasso di interesse sul mutuo varierà, con i mutuatari più rischiosi che riceveranno tassi di interesse più elevati.

Cosa significa fisso vs. variabile su un mutuo?

Molti mutui hanno un tasso di interesse fisso, il che significa che non cambierà per l’intera durata del mutuo (in genere 30 o 15 anni) anche se i tassi di interesse aumentano o diminuiscono in futuro. Un mutuo a tasso variabile o variabile (ARM) ha invece un tasso di interesse che oscilla per tutta la durata del prestito in base a ciò che stanno facendo i tassi di interesse.

Quanti mutui posso avere sulla mia casa?

In generale, gli istituti di credito emetteranno una prima ipoteca o primaria e quindi consentiranno una seconda ipoteca, nota come prestito di equità domestica. La maggior parte degli istituti di credito non fornirà un mutuo successivo garantito dalla stessa proprietà.

Dove posso ottenere un mutuo?

I mutui sono offerti da una varietà di fonti. Le banche e le unioni di credito forniscono spesso mutui per la casa e ci sono anche società di mutui specializzati che si occupano solo di mutui per la casa. Puoi anche impiegare un broker ipotecario non affiliato per aiutarti a cercare la tariffa migliore tra i diversi istituti di credito.